Глава 45

§ 5. Припинення договору оренди

Стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" містить норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допускається. Разом з тим Законом встановлено вичерпний перелік підстав припинення договору оренди. Такими підставами Закон визнає:

• закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

• приватизацію об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря). У разі переходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

• банкрутство орендаря;

• загибель об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Так, відповідно до ст. 269 ЦК УРСР (ст. 783 ЦК України) дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного (нині — господарського) суду можливе у випадках, якщо наймач:

— користується майном не відповідно до договору або призначення майна;

— навмисно або з необережності погіршує стан майна;

— не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу;

— не робить капітального ремонту у випадках, коли за законом або за договором капітальний ремонт є його обов'язком.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (ст. 270 ЦК УРСР, ст. 784 ЦК України) можливе шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного (господарського) суду:

якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком;

якщо через обставини, за які наймач не відповідає, майно виявиться у стані, непридатному для користування.

Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня 1993 р. № 5-93 договори найму (оренди) з користувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних державних органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

Глава 46 договір найму житла

§ 1. Поняття договору найму житла

Договір житлового найму є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене та гарантоване ст. 47 Конституції України. За цим договором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя людини, як забезпечення її житлом. Особливість договору житлового найму полягає в тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним договором житлового права.

У ЦК УРСР цей договір передбачався главою 26, яка складалась із статей 277—323. З прийняттям Житлового кодексу 1984 р. норми, що регулювали відносини найму житла, були виключені з ЦК і перенесені в ЖК. У ЦК УРСР залишено лише одну ст. 277, в якій міститься визначення договору найму жилого приміщення. Залежно від виду житлового фонду, в якому укладається договір, ЦК УРСР передбачає регулювання договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів і договору найму житлового приміщення в будинках приватного житлового фонду.

Договір найму житла в державному і громадському житлових фондах опосередковує розподільні відносини житлової сфери, коли держава чи громадські організації певною мірою гарантують громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, безоплатне одержання житла з цих фондів. Ці відносини є договірними, але певні особливості в їх регулюванні й захисті дають можливість говорити про наявність деяких рис публічного характеру1.

Договір найму житла в приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини, що складаються у житловому секторі, і має яскраво виражені ознаки приватного договірного права.

У новому ЦК України передбачено щодо договору найму житла 17 статей (810—826). У главі 59 законодавець виділяє договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу застосовуються до такого договору, якщо інше не встановлено законом. У ЦК прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається у

Кодифікація приватного (цивільного) права України / За ред. проф. А. Довгерта. — К.: Український центр правничих студій, 2000. — С. 234.

150