- •Глава 52;
- •Глава 37 купівля-продаж
- •§ 2. Сторони у договорі купівлі-продажу
- •§ 3. Предмет договору. Ціна у договорі. Форма договору
- •Глава 37
- •Глава 37
- •Глава 31
- •§ 4. Зміст договору купівлі-продажу та правові наслідки його порушення
- •Глава 37
- •Глава 37
- •Глава 37
- •§ 5. Договір купівлі-продажу в роздрібній торгівлі
- •Глава 37
- •Глава 37
- •§ 6. Особливості купівлі-продажу в зовнішньоекономічному обігу
- •§ 7. Особливості купівлі-продажу нерухомого майна
- •Глава 37
- •Глава 37
- •Глава 37
- •Глава 37
- •Глава 37
- •Глава 38 правове регулювання біржової діяльності в україні
- •§ 1. Поняття та юридичні ознаки біржі
- •Глава 38
- •§ 2. Функції, права та обов'язки біржі
- •Глава 38
- •§ 3. Види біржових угод
- •Глава 38
- •§ 4. Правила біржової торгівлі
- •Глава 38
- •§ 5. Правовий статус фондової біржі
- •§ 6. Правове регулювання обігу акцій у системі фондового ринку України
- •Глава 3.
- •Глава 38
- •Глава 38
- •Глава 38
- •Глава 38
- •Глава 38
- •Глава 39 договір міни (бартеру)
- •Глава 39
- •Глава 39
- •Глава 40 договори поставки
- •§ 1. Поняття та значення договору поставки
- •§ 2. Організація господарських зв'язків з поставок. Порядок і способи укладення договорів поставки
- •Глава 40
- •Глава 40
- •§ 3. Зміст договору поставки
- •Глава 40
- •Глава 40
- •§ 4. Виконання договору поставки
- •Глава 40
- •§ 5. Правові наслідки порушення договору поставки
- •Глава 40
- •Глава 41
- •§ 1. Поняття договору про закупівлю сільськогосподарської продукції
- •Глава 41
- •§ 2. Зміст та виконання договору контрактації
- •Глава 41
- •§ 3. Відповідальність сторін за порушення договору контрактації
- •Глава 41
- •§ 4. Інші договірні форми реалізації сільськогосподарської продукції
- •Глава 42 договір дарування
- •§ 1. Поняття та ознаки договору дарування
- •Глава 42
- •§ 2. Сторони та зміст договору дарування
- •Глава 42
- •Глава 42
- •Глава 43 договір довічного утримання (догляду)
- •§ 1. Поняття та ознаки договору довічного утримання
- •Глава 43
- •Глава 43
- •§ 2. Зміст договору
- •Глава 43
- •Глава 44 договір майнового найму (оренди)
- •Глава 44
- •Глава 44
- •Глава 44
- •§ 2. Окремі види договорів найму (оренди)
- •Глава 44
- •Глава 44
- •Глава 44
- •Глава 44
- •Глава 44
- •Глава 45
- •§ 1. Поняття договору оренди. Об'єкти оренди
- •Глава 45
- •Глава 45
- •§ 4. Умови договору оренди
- •Глава 45
- •Глава 45
- •§ 5. Припинення договору оренди
- •Глава 46 договір найму житла
- •§ 1. Поняття договору найму житла
- •Глава 46
- •Глава 46
- •Глава 46
- •§ 2. Права та обов'язки наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним
- •Глава 46
- •Глава 46
- •§ 3. Збереження житла за тимчасово відсутніми громадянами
- •Глава 46
- •§ 5. Договір піднайму житла
- •Глава 46
- •§ 6. Надання громадянам житла у зв'язку з капітальним ремонтом
- •Глава 46
- •§ 7. Зміна договору найму житлового приміщення
- •§ 8. Розірвання договору найму і виселення
- •Глава 46
- •Глава 47
- •§ 1. Поняття та елементи договору позички
- •Глава 47
- •Глава 47
- •§ 2. Зміст договору позички
- •§ 3. Припинення договору позички
- •Глава 47
- •Глава 48 договір підряду
- •§ 1. Поняття та значення договору підряду
- •Глава 48
- •Глава 48
- •Глава 48
- •§ 2. Зміст договору підряду
- •Глава 48
- •Глава 48
- •§ 3. Права та обов'язки сторін. Правові наслідки неналежного виконання умов договору підряду
- •Глава 48
- •Глава 48
- •§ 4. Договір побутового замовлення (побутового підряду)
- •Глава 48
- •Глава 49 договори будівельного підряду
- •§ 1. Капітальне будівництво в Україні та способи його здійснення
- •§ 2. Поняття та значення договору будівельного підряду
- •Глава 49
- •§ 3. Система підрядних договорів у будівництві та організація договірних зв'язків
- •Глава 49
- •§ 4. Джерела регулювання підрядних відносин у будівництві
- •§ 5. Договір на виконання будівельних і монтажних робіт.
- •Глава 49
- •Глава 49
- •Глава 49
- •Глава 49
- •Глава 50
- •§ 1. Роль та значення договорів про виконання
- •Глава 50
- •Глава 50
- •Глава 50
- •Глава 50
- •§ 2. Зміст договорів про виконання
- •Глава 50
- •Глава 50
- •Глава 51
- •Глава 51
- •Глава 51
- •Глава 52 авторські договори
- •§ 1. Роль і значення авторських договорів
- •Глава 52
- •Глава 52
- •§ 2. Авторські договори. Загальні положення
- •Глава 52
- •Глава 52
- •§ 3. Види та зміст авторських договорів
- •Глава 52
- •Глава 52
- •Глава 52
- •Глава 52
- •Глава 52
- •Глава 52
- •Глава 52
- •Глава 52
- •Глава 53
- •§ 1. Загальна характеристика ліцензійного договору
- •Глава 53
- •Глава 53
- •Глава 53
- •Глава 53
- •§ 2. Інші види договорів про використання об'єктів промислової власності
- •Глава 54 договір комерційної концесії
- •§ 1. Поняття договору комерційної концесії (франчайзингу)
- •Глава 54
- •Глава 54
- •Глава 54
- •§ 2. Зміст договору комерційної концесії
- •Глава 54
- •Глава 54
- •Глава 54
- •§ 3. Відповідальність сторін та припинення договору комерційної концесії
- •Глава 54
- •Глава 55 транспортні договори
- •§ 1. Види перевезень та їх правове регулювання
- •§ 2. Зміст, укладення та оформлення договорів про перевезення вантажів
- •Глава 55
- •Глава 55
- •Глава 55
- •§ 3. Виконання договорів про перевезення вантажів
- •Глава 55
- •Глава 55
- •§ 4. Відповідальність сторін за договором про перевезення вантажу
- •Глава 55
- •Глава 55
- •§ 5. Договір про буксирування
- •§ 6. Договори про експлуатацію під'їзних колій, подачу та забирання вагонів. Вузлові угоди
- •Глава 55
- •§ 7. Договір про перевезення пасажира та багажу
- •Глава 55
- •§ 8. Претензії та позови при перевезеннях
- •Глава 55
- •Глава 55
- •§ 9. Договори про транспортне експедирування
- •Глава 55
- •§ 10. Договір чартеру (фрахтування)
- •Глава 55
- •Глава 55
- •Глава 55
- •Глава 55
- •Глава 55
- •Глава 55
- •Глава 55
- •Глава 56 зобов'язання зі страхування
- •§ 1. Соціально-економічна суть страхування та його правове регулювання
- •Глава 56
- •§ 2. Страхове зобов'язання. Основні страхові поняття
- •Глава 56
- •Глава 56
- •§ 3. Зобов'язання з добровільного страхування
- •Глава 56
- •Глава 56
- •§ 4. Зобов'язання з обов'язкового страхування
- •Глава 56
- •Глава 57 позика
- •§ 1. Еволюція позики
- •Глава 57
- •Глава 57
- •§ 2. Поняття позикових відносин
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 57
- •§ 3. Відмежування позики від суміжних правових конструкцій
- •Глава 57
- •Глава 57
- •§ 4. Правова характеристика договору позики
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 57
- •Глава 58
- •§ 1. Банківські операції та їх види
- •Глава 58
- •Глава 58
- •Глава 58
- •§ 2. Кредитний договір
- •Глава 58
- •Глава 58
- •Глава 58
- •Глава 58
- •Глава 58
- •§ 3. Договір банківського вкладу
- •Глава 58
- •Глава 58
- •Глава 58
- •§ 4. Правове регулювання вексельного обігу в Україні
- •Глава 58
- •Глава 58
- •§ 5. Порядок відкриття рахунків у банках
- •Глава 58
- •Глава 58
- •Глава 58
- •§ 6. Порядок та форми розрахунків у господарському обороті
- •Глава 58
- •Глава 58
- •Глава 58
- •Глава 58
- •Глава 59 договір схову (зберігання)
- •§ 1. Поняття договору схову (зберігання)
- •Глава 59
- •§ 2. Підстави виникнення зобов'язань зі схову (зберігання)
- •Глава 59
- •Глава 59
- •§ 3. Сторони, предмет, об'єкти, форма та строк договору схову (зберігання)
- •Глава 59
- •Глава 59
- •§ 4. Права та обов'язки сторін за договором схову (зберігання)
- •Глава 59
- •Глава 59
- •§ 5. Відповідальність сторін у зобов'язаннях схову (зберігання)
- •Глава 59
- •Глава 59
- •Глава 60 договір доручення
- •§ 1. Поняття та значення договору доручення
- •Глава 60
- •Глава 60
- •§ 2. Зміст договору доручення
- •Глава 60
- •§ 3. Припинення договору доручення
- •Глава 61 договір комісії
- •§ 1. Поняття договору комісії
- •§ 2. Елементи договору комісії
- •Глава 61
- •§ 3. Зміст договору комісії
- •Глава 61
- •Глава 6/
- •§ 4. Припинення договору комісії
- •Глава 61
- •Глава 62 договір довірчого управління майном
- •§ 1. Поняття та ознаки договору довірчого управління майном
- •Глава 62
- •Глава 62
- •§ 2. Предмет, форма та строк договору управління майном
- •Глава 62
- •§ 3. Суб'єкти виконання договору управління майном
- •Глава 62
- •Глава 62
- •Глава 62
- •Глава 62
- •§ 4. Відповідальність за договором управління майном
- •Глава 62
- •Глава 62
- •§ 5. Припинення договору управління майном
- •Глава 62
- •Глава 63 зобов'язання за спільною діяльністю
- •§ 1. Загальна характеристика зобов'язань за спільною діяльністю
- •Глава 63
- •§ 2. Класифікація зобов'язань за спільною діяльністю та підстави їх виникнення
- •Глава 63
- •Глава 64 договір простого товариства
- •§ 1. Поняття та юридична характеристика договору простого товариства
- •Глава 64
- •§ 2. Зміст договорів простого товариства
- •Глава 64
- •Глава 65 установчі договори
- •Глава 65
- •Глава 66
- •§ 1. Зовнішньоекономічні договори (контракти)
- •Глава 66
- •§ 2. Договори в сфері іноземного інвестування
- •Глава 66
- •Глава 66
- •Глава 66
- •Глава 66
- •§ 3. Правове регулювання договорів про виробничу кооперацію
- •Глава 66
- •Глава 66
- •Глава 66
- •Глава 67
- •§ 1. Поняття та елементи зобов'язань, що виникають зі створення небезпеки
- •Глава 67
- •§ 2. Відповідальність
- •§ 3. Відшкодування шкоди, завданої
- •Глава 67
- •Глава 68 зобов'язання із заподіяння шкоди
- •§ 1. Поняття та елементи зобов'язань із заподіяння шкоди
- •Глава 68
- •Глава 68
- •§ 2. Деліктна відповідальність: поняття та зміст
- •Глава 68
- •§ 3. Особливості позадоговірної відповідальності та її функції
- •Глава 68
- •Глава 68
- •§ 4. Підстави деліктної відповідальності
- •Глава 68
- •Глава 68
- •Глава 68
- •§ 5. Відповідальність організації за шкоду, заподіяну з вини її працівника
- •Глава 68
- •§ 6. Відповідальність за шкоду, заподіяну органами державної влади
- •Глава 68
- •§ 7. Відповідальність за шкоду, заподіяну правоохоронними органами
- •Глава 68
- •Глава 68
- •Глава 68
- •§ 8. Відповідальність за шкоду, заподіяну джерелом підвищеної небезпеки
- •Глава 68
- •Глава 68
- •Глава 68
- •Глава 68
- •§ 9. Відповідальність за шкоду,
- •Глава 68
- •Глава 68
- •§ 10. Відповідальність за шкоду, спільно заподіяну кількома особами
- •Глава 68
- •§ 11. Відшкодування шкоди, завданої
- •Глава 68
- •Глава 68
- •Глава 68
- •§ 12. Відшкодування шкоди, завданої внаслідок недоліків товарів, робіт (послуг)
- •Глава 68
- •§ 13. Компенсація моральної шкоди
- •Глава 68
- •Глава 68
- •Глава 68
- •Глава 69
- •§ 1. Поняття зобов'язань із дій, вчинених особою без відповідних повноважень
- •Глава 69
- •§ 2. Підстави та правові наслідки
- •Глава 69
- •Глава 70
- •Глава 70
- •Глава 71 загальна характеристика спадкового права
- •§ 1. Основні риси історичного розвитку спадкового права
- •Глава 71
- •Глава 71
- •Глава 71
- •§ 2. Загальні положення спадкового права
- •Глава 71
- •Глава 71
- •Глава 71
- •Глава 71
- •§ 3. Правове становище спадкодавців та спадкоємців
- •Глава 71
- •Глава 71
- •Глава 71
- •§ 4. Спадщина та особливості спадкування деяких видів майна
- •Глава 71
- •Глава 71
- •Глава 71
- •Глава 71
- •Глава 71
- •Глава 72 правове регулювання спадкових відносин
- •§ 1. Спадкування за заповітом
- •Глава 72
- •Глава 72
- •Глава 72
- •Глава 72
- •Глава 72
- •Глава 72
- •Глава 72
- •Глава 72
- •§ 2. Спадкування за законом
- •Глава 72
- •Глава 72
- •Глава 72
- •§ 3. Реалізація спадкових прав
- •Глава 72
- •§ 4. Охорона спадкового майна
- •Глава 72
- •§ 5. Оформлення спадкових прав
- •Глава 72
- •Глава 72
- •Глава 72
- •Глава 72
- •Глава 72
- •§ 6. Спадковий договір
- •Глава 72
§ 7. Особливості купівлі-продажу нерухомого майна
На сучасному етапі розвитку українського суспільства особливої гостроти на-;і буває вирішення питання про забезпечення громадян України житлом. Як відо-' І мо, відповідно до положень ст. 47 Конституції України громадяни України мо-| жуть реалізувати своє право на житло кількома способами, у тому числі шляхом »? набуття права власності на нього за допомогою укладення різного роду цивільно-правових правочинів. Одним з найпоширеніших' цивільно-правових правочи-р нів з нерухомістю є договір купівлі-продажу нерухомого майна. Він виконує декілька функцій і виступає одночасно способом здійснення конституційного права громадян України на житло, підставою виникнення права власності в юридичних та фізичних осіб на нерухомість, надійним та ефективним засобом регулювання цивільних правовідносин у цій сфері.
Законодавство України не виділяє договір купівлі-продажу нерухомості в окремий вид купівлі-продажу за такою системною ознакою, як предмет договору. Тому до договору купівлі-продажу нерухомості застосовуються загальні правила про договори купівлі-продажу. Між тим, специфічні риси нерухомості — її сталий зв'язок з землею, особлива цінність, неспоживність у процесі використання тощо — диктують необхідність визначення спеціальних правил, що регулюють участь таких об'єктів у майновому обороті1.
Треба зазначити, що цю обставину частково врахували укладачі нового Цивільного кодексу України, які у ряді статей ЦК (статті 182, 210, 334, 640, 657, 719) передбачили особливий порядок виникнення, обмеження та переходу прав на нерухоме майно та запровадили обов'язкову державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та правочинів із ним. Водночас розробники нового ЦК України не знайшли за потрібне виділити у главі 54 Кодексу ("Купівля-продаж") особливі правила, присвячені продажу нерухомості. Незважаючи на це, ряд специфічних ознак договору купівлі-продажу нерухомості (передусім його предмет, форма, зміст) дозволяє нам розглядати його як особливий вид з притаманним йому спеціальним правовим регулюванням.
Як і будь-який інший договір купівлі-продажу, договір продажу нерухомості є консенсуальним, тобто вважається укладеним у момент досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами в потрібній у належних випадках формі. Договору продажу нерухомості притаманні й інші, спільні для всіх договорів купівлі-продажу риси, а саме — оплатність та взаємність.
Правове регулювання договору продажу нерухомості регламентується загальними нормами глави 54 ЦК України (у ЦК УРСР 1963 р. відповідні норми розміщені у главі 20). При цьому необхідно пам'ятати, що деякі норми глави 54 ЦК України не можуть бути застосовані до зобов'язання з купівлі-продажу нерухомості в силу специфічності останнього.
До відносин з приводу купівлі-продажу продажу нерухомості в деяких випадках застосовуються й особливі нормативні вимоги. Так, відносно договорів купівлі-продажу нерухомого майна у порядку приватизації застосовуються спеціальні правила, що містяться у законах України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватиза-
Брагинский М. Й., Витрянский В. В. Договорное право. — М., 2001. — С. 195.
І
46
Глава ;
цію)" та інших приватизаційних нормативно-правових актах. До договорів купі лі-продажу земельних ділянок застосовуються відповідні положення земельно законодавства України. Продаж нерухомого майна боржника у порядку викона чого провадження регулюється статтями 61, 62, 64, 66 Закону України "Про в конавче провадження" від 21 квітня 1999 р., нормами Тимчасового положені про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомо майна від 27 жовтня 1999 р. № 68/5.
Предметом цього договірного типу виступає нерухоме майно. Саме предм договору є тією визначальною ознакою, яка дозволяє виділити договір купівлі ь рухомості в окремий вид.
За часів існування Радянського Союзу розподілу речей на рухоме та неру> ме майно на законодавчому та доктринальному рівні не було. Так, ЦК УР( 1922 р. визнавав весь земельний фонд новоствореної республіки надбанням де жави і зазначав, що земля не може бути предметом приватного обороту. Во; діння землею допускалося радянською владою лише на правах користування, примітці до ст. 21 ЦК УРСР 1922 р. було вказано, що із скасуванням приваті власності на землю поділ майна на рухоме та нерухоме відмінений. Що стосує' ся ЦК УРСР 1963 р., то у ньому про нерухоме майно не було навіть згадки.
Після тривалої перерви термін "нерухоме майно" з'являється спочатку в С новах цивільного законодавства СРСР та республік 1990 р., потім у законах і раїни "Про заставу" від 2 жовтня 1992 р., "Про нотаріат" від 2 вересня 1993 "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. та д< ких інших законодавчих актах. Але у жодному з них не містилося розгорнуте І значення цього поняття і не були наведені критерії розподілу речей на рухомі нерухомі. Лише з прийняттям нового ЦК України цю прогалину у законодавс' було усунуто.
Поняття нерухомого майна міститься у ст. 181 нового ЦК України. До не] хомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а • кож об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможлив без їх знецінення та зміни їх призначення, у тому числі ліси, багаторічні на< дження, будівлі, споруди. До нерухомих речей відносяться також повітряні морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Режим нерухої речі може бути поширений законом і на інші речі — в силу їх обов'язкової ді жавної реєстрації (ч. 2 ст. 181 ЦК України).
Таким чином, основними ознаками нерухомості є: по-перше, тісний зв'язо: землею, по-друге, неможливість переміщення відповідного об'єкту без його зі цінення та зміни його призначення. Слід зазначити, що ці ознаки притаманні всім об'єктам нерухомості, адже кожний вид нерухомого майна характеризує ся своїми особливостями, що у свою чергу обумовлює специфічне правове ре лювання.
Так, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти є "прир ною" нерухомістю. Вони мають особливу цінність, що визначає суспільний ін рес, який виражається у необхідності збереження їх цільового призначення встановленні спеціального правового режиму користування. Тому регламенте відносин з приводу даних об'єктів притаманне поєднання публічно-правового приватноправового регулювання. Завданням публічного права буде в даному падку визначення можливості допуску відповідних об'єктів нерухомості до уча у майновому обороті, встановлення певних обмежень, що стосуються викор
Купівля-продаж
47
тання окремих категорій об'єктів у майновому обороті, та санкцій за порушення вимог законодавства, що стосуються публічного інтересу. В нашій державі вже сьогодні закладено основи для встановлення обмежень земельного обороту залежно від категорій землі. Зокрема, відповідно до положень нового Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 р., землі в Україні залежно від основного цільового призначення поділяються на землі сільськогосподарського призначення, житлової і громадської забудови, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення тощо, причому для кожної категорії землі встановлений свій особливий правовий режим, а деякі землі (наприклад землі оборони) взагалі не можуть перебувати на праві приватної власності або можуть перебувати у цивільному обігу у виключних випадках, встановлених законом. Самостійними об'єктами нерухомості визнаються також ділянки надр та відокремлені водні об'єкти. Вони визнаються нерухомістю в силу їх природних фізичних якостей, а не тому, що складають єдине ціле з земельною ділянкою. Інакше неможливо було б встановити право власності на надра поза залежністю від права власності на землю1. Особливість такого роду об'єктів полягає в тому, що у відношенні їх діє презумпція виключної власності народу України (ст. 13 Конституції України, ст. 9 Закону України "Про власність").
Що стосується правового регулювання обігу зазначених об'єктів, то необхідно зазначити, що, оскільки в Україні встановлено виключне право власності народу України на надра, а передача їх у користування здійснюється на підставі дозволів на спеціальне використання природних ресурсів, правова природа яких дозволяє віднести їх до адміністративного акту-ліцензії, то про цивільний обіг даного виду об'єктів говорити не можна.
Специфіка правового режиму лісів та багаторічних насаджень полягає у тому, що ці об'єкти є, по-перше, природними, а по-друге, вони настільки невіддільно пов'язані з землею, що переміщення їх без непропорційної шкоди їх призначенню неможливе. У той же час, від договорів купівлі-продажу зазначених об'єктів як нерухомого майна, коли вони відчужуються одночасно з переходом відповідних прав на земельну ділянку, необхідно відрізняти правочини, за якими ліс та багаторічні насадження реалізуються як рухоме майно, коли продається, наприклад, "ліс на корені" чи рублені дерева. Оскільки "ліс на корені" та рублені дерева не є об'єктом, нерозривно пов'язаним з землею, правила, що регламентують порядок відчуження нерухомості, до них не застосовуються.
Будівлі та споруди також є об'єктами нерухомого майна за ознакою нерозривного зв'язку з землею та неможливості в силу цього їх вільного переміщення у просторі без непропорційної шкоди їх призначенню. Право власності на будівлі, споруди та інше вперше створене нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 331 ЦК України).
У зв'язку з цим виникає проблема щодо приналежності до нерухомого майна будівель та споруд, не завершених будівництвом (об'єктів незавершеного будівництва).
З одного боку, відсутність обов'язкової державної реєстрації об'єктів незавершеного будівництва викликає сумнів у їх юридичній природі як об'єктів неру-
1 Козьірь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблеми. Теория. Практика / Отв. ред. А. Л. Маковский. — М., 1998. — Ст. 273.
48