Глава 44

договору оренди; орендна плата; цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Стосовно прав та обов'язків договору оренди землі, то до особливих обов'язків орендаря можна віднести обов'язок використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди; додержання екологічної безпеки землекористування та забезпечення родючості рунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів тощо.

Найм (оренда) будівлі або іншої капітальної споруди. Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди виділено у самостійний вид, виходячи з його об'єкта. Об'єктом договору є будівлі та капітальні споруди. Будівлі та споруди нерозривно пов'язані із земельною ділянкою, на якій вони розміщуються. Саме ця обставина і зумовила виділення договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди в окремий вид договору найму. Цивільний кодекс не дає нормативного визначення будівлі та капітальної споруди. В цивільному обігу будівля слугує для постійного перебування в них людей з метою роботи або проживання; споруда призначається для технічних цілей, люди там перебувають лише тимчасово'. Проте юридичного значення з точки зору особливостей правового регулювання поділ об'єктів нерухомості на будівлі та споруди не має.

ЦК України (ст. 793) встановлює обов'язкову письмову форму договору найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини. Якщо договір найму укладається на строк на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню.

Зміст договору найму будівель та споруд (порівняно зі змістом звичайного договору найму) не набув якихось особливих змін. Переважна частина прав та обов'язків сторін є тими самими, як і в будь-яких договорах найму. В § 4 глави 58 ЦК України конкретизовано лише способи виконання деяких обов'язків сторін.

1. Стосовно договору найму будівель та споруд ЦК розширив зміст обов'язку наймодавця передати об'єкт найму наймачеві. Відповідно до ст. 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Частина 2 ст. 796 встановлює, що за загальним правилом, якщо інше не визначено договором, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Проте сторони в договорі можуть встановити, що наймачеві передається лише та земельна ділянка, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду.

2. Виконання наймодавцем права передати будівлю або споруду у найм оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами догово-

1 Гражданское право: Учебник / Под. ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — Изд. 5-е, перераб. й доп. - М., 2000. - Т. 2. - С. 183.

Договір майнового найму (оренди)

131

ру (ч. 1. ст. 795 ЦК України). Якщо інше не передбачено умовами договору, передача будівлі, споруди або їх окремої частини вважається виконаною, якщо об'єкт передано у натурі і до того ж підписано акт приймання-передачі або інший документ, що посвідчує передачу. Непідписання акта вважається неналежним виконанням обов'язку передати будівлю (споруду) та тягне за собою покладення на винну сторону відповідальності у формі та розмірі, встановлених у договорі або угоді сторін.

3. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою, яка передається разом з будівлею (спорудою) (ст. 797 ЦК України). Таким чином, при наймі будівлі (споруди) додаткова плата за земельну ділянку не повинна стягуватися.

Найм (оренда) транспортного засобу. Найом транспортних засобів виділяється в окремий різновид договору найму, виходячи із особливостей його об'єкта, яким є повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо (ч. 1 ст. 798 ЦК України).

Наймодавцем транспортного засобу можуть бути будь-який його власник або особа, уповноважена передавати транспортний засіб у найм. Як правило, це є спеціалізована транспортна організація, яка володіє парком транспортних засобів. Але не заборонено здавати транспорт у найм і фізичним особам. Перелік наймачів транспортних засобів законом не обмежений, у зв'язку з чим можна зробити висновок, що наймачами транспортних засобів можуть бути будь-які особи.

Перелік транспортних засобів, які можуть бути передані в оренду, визначається видами транспорту: морського, наземного, річкового, повітряного. Перелік, встановлений ст. 798, не є вичерпним, з появою нових видів транспорту він може бути розширений. Крім передачі самого транспортного засобу в найм, сторони можуть передбачити надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу (ч. З ст. 798). Ця норма розрахована на відносини за участю на стороні наймодавця спеціалізованої транспортної організації, яка може надавати наймачеві додаткові послуги, пов'язані із зберіганням, технічним обслуговуванням, ремонтом тощо транспортного засобу.

Договір найму транспортного засобу має бути укладений у письмовій формі, незалежно від його строку та вартості майна (ч. 1 ст. 799). Договір найму за участю фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню, причому немає значення, на стороні кого фізична особа виступає — наймодавця чи наймача. Договір найму транспортного засобу не підлягає державній реєстрації, причому, навіть якщо сам транспортний засіб (автомобіль) і реєструється у відповідних державних органах, така реєстрація стосується самої речі та права власності на неї і не потрібна, якщо не відбувається зміни власника, тобто не стосується відносин оренди транспортного засобу.

Зміст договору найму транспортного засобу дещо змінений порівняно із загальними правилами про найом у бік розширення прав та обов'язків наймача. Так, на доповнення до звичайних обов'язків наймач повинен:

1) підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані (ч. 1 ст. 801). Відповідно протягом дії договору найму наймач повинен проводити і капітальний, і поточний ремонт. Наймодавець на цей строк повністю позбавлений

132