III.16. Поняття і зміст договору наймання житлового приміщення

Житлові приміщення (квартири) у будинках державного і суспільного житлового фонду надаються громадянам на основі договору наймання житлового приміщення.

Договір наймання житлового приміщення - це угода, по якому одна сторона (наймодавець) надає в безстрокове (постійне) користування житлове приміщення, а інша сторона (наймач) зобов'язується вносити плату, містити надане житлове приміщення в належному стани.

Договір наймання житлового приміщення в будинках державного і суспільного житлового фонду укладається в писемній формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією, а у випадку її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією і наймачем - громадянином, на ім'я якого виданий ордер. Ордер видається наймачеві на підставі рішення виконавчого комітету місцевої ради.

Предметом договору наймання житлового приміщення в будинках державного і суспільного житлового фонду є окрема, вільна, не менш норми надання, упоряджена квартира або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї або декількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Норма загальної площі встановлюється в розмірі 21 квадратного метра на одну людину.

Закон не допускає надання житлового приміщення менш рівня середньої забезпеченості житлової площі в даному населеному пункті.

Не можуть бути самостійним предметом договору наймання:

• житлове приміщення, що хоча і є ізольованим, але по розмірі менше встановленого для надання одній особі (ч. 1 ст. 48 ЖКУ);

• частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою загальним входом;

• підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо).

Плата за користування житловим приміщенням (квартирна плата) вираховується виходячи від загальної площі квартири (одноквартирного будинку).

Сторонами в договорі наймання житлового приміщення в будинках державного і суспільного житлового фонду є наймодавець і наймач. Наймачем може бути тільки громадянин. Наймодавцем - як правило, житлово-експлуатаційна організація, а при її відсутності безпосередньо орган надання (підприємство, організація, установа).

Договір наймання житлового приміщення може бути укладений і у відношенні житлового приміщення стосовного до приватного житлового фонду. Специфіка даного договору полягає в тому, що він у більшому ступені регулюється Цивільним Кодексом України (Глава 59).

За договором наймання (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк за плату (ст. 810 ГК).

Договір наймання житла укладається в писемній формі.

Предметом договору наймання житла можуть бути приміщення, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Приміщення повинне бути придатним для постійного проживання в ньому (ст. 812 ГК).

Сторонами в договорі наймання житла можуть бути фізичні і юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона повинно використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ст. 813 ГК).

Розмір оплати за користування житлом встановлюється в договорі наймання житла. Якщо законом установлений максимальний розмір оплати за користування житлом, плата, встановлена в договорі, не може перевищувати цього розміру. Наймач вносить плату за користування житлом у термін, установлений договором, якщо термін не був визначений - наймач вносить її щомісяця (ст. 820 ГК).

Договір наймання житла укладається на термін, установлений договором. Якщо в договорі термін не встановлений, договір вважається ув'язненим на п'ять років (ст. 821 ГК).

Змістом договору житлового наймання (наймання житла) є тс права й обов'язки, що несуть сторони за даним договором.

Основними правами й обов'язками наймача є:

• обов'язок дотримувати правила користування житловим приміщенням, містити його в чистоті і порядку;

• обов'язок робити поточний ремонт у квартирі;

• обов'язку не порушувати правила гуртожитку і не лагодити іншим особам перешкод до користування наданим їм приміщенням;

• обов'язку вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги в терміни, установлені законом;

• право на користування наданим житловим приміщенням;

• право на усунення перешкод, чинимых наймачеві і членам його родини при користуванні наданим їм житлом;

• право на зміну договору наймання житлового приміщення;

• право на надання житлового приміщення в користування іншим особам на час своєї відсутності відповідно до діючого законодавства;

• право на обмін, бронювання, приватизацію й ін. Основні права й обов'язки наймодавця:

• робити капітальний ремонт;

• надати наймачеві інше житлове приміщення на час капітального ремонту;

• змінювати договір наймання житлового приміщення у випадках, передбачених законом;

• забезпечити безперебійну роботу технічних пристроїв і схоронність житлового будинку;

• бронювати житло за наймачем, що виїжджає, (членом родини) і ін.