§ 4. Нормативная цена и кадастровая стоимость земли

Вопрос о соотношении таких категорий, как «нормативная цена земли» и «кадастровая стоимость земли», нельзя признать однознач­но решенным действующим законодательством. Земельный кодекс РФ не содержит норм, которые бы устанавливали, например, случаи применения нормативной цены. Нормативная цена не упомина­ется и в гл. X ЗК РФ, положения которой специально направлены на регулирование отношений по плате за землю и ее оценке. В то же время нормативная цена за землю предусмотрена в целом ряде нормативных актов (в том числе в Законе РФ «О плате за землю»). Если проанализировать законодательство, определяющее порядок установления, и случаи применения нормативной цены и кадаст­ровой оценки, то можно сделать вывод о различном назначении нормативной цены и кадастровой оценки.

Нормативная цена была установлена для обеспечения эконо­мического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении общей собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банков­ского кредита под залог земельного участка¹. Законодательством предусматривалось применение нормативной цены при оценке земельного участка в договоре об ипотеке; органам местного са­моуправления было рекомендовано использовать нормативную цену при предоставлении в собственность земельных участков под объектами недвижимости в сельской местности и в некоторых других случаях.

Нормативная цена земли — показатель, характеризующий стои­мость участка определенного качества и местоположения, исходя

Нормативная цена земли в Законе РФ «О плате за землю» была названа в качестве одной из форм платы за землю (как, впрочем, и в Земельном кодексе РСФСР 1991 г.), но, по сути, она ею не являлась. Нормативная цена земли имеет иную правовую при­роду, нежели земельный налог и арендная плата, которые действительно являются формами платы за землю.

из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Поря­док определения нормативной цены земли установлен постанов­лением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами испол­нительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять коли­чество оценочных зон и их границы, повышать или понижать нор­мативную цену земли, но не более чем на 25%.

Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная цена также подлежит применению в случаях, если кадастровая стоимость земельного участка не определена, а ис­пользование кадастровой стоимости предусмотрено законодатель­ством (ч. 13 ст. 3 Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»),

Понятие кадастровой стоимости земельных участков впервые было дано во Временных методических рекомендациях по ка­дастровой оценке земельных участков, утвержденных письмом Роскомзема от 14 июня 1996 г. № 1-16/1240. Кадастровая стои­мость определялась как рыночная стоимость земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения, а также применяется в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами.

Определение кадастровой стоимости необходимо для земель сельскохозяйственного назначения, поскольку от этой стоимости зависит и процедура изъятия таких земель для несельскохозяй­ственных нужд (ст. 79 ЗК РФ).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Правительство РФ 8 апреля 2000 г. утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель¹. Позднее были ут­верждены методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий, подлежащих оценке. К 2007 г. государственная кадастровая оценка по категориям, видам использования земель завершена почти во всех субъектах РФ.

Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории РФ проводится Роснедвижимостью, его территориаль­ными органами, а также находящимися в их ведении предприяти­ями и организациями. К указанным работам могут привлекаться оценщики.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению ввиду функцио­нального использования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целево­му назначению, виду функционального использования и близких по назначению кадастровой стоимости земельных участков.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схе­ма) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость еди­ницы площади в границах этих зон. В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость устанавливается в пропорциональном отношении к рыночной.

Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают сред­ний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому уровню).

Рыночная стоимость земельных участков формируется под влия- нием спроса_ипрелложения на соогве^тствуюшие земельныеучаст- ~ки². Согласно ст. 3 ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости земельных участков на­ибольшее применение имеют такие методы оценки, как метод прямо­го сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж), метод капитализации доходов (доходный метод), затратный метод.

Для определения рыночной стоимости не изъятых из оборота земельных участков Минимущество России разработало Мето­дические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков¹, которые содержат принципы оценки, со­держание различных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Действующее законодательство позволяет выделить наряду с указанными видами и выкупную стоимость (цену) земельного участ­ка, которая применяется, например, при изъятии земельных участ­ков для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), приватизации земельных участков (ч. 3 ст. 11 ФЗ «О прива­тизации государственного и муниципального имущества»), при выкупе земельных участков, на котором расположен объект не­движимости (ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Литература

Вайпан В., Гладких С. Спорные вопросы уплаты земельного налога // Право и экономика. 2004. № 7.

Герасименко Н.В. О совершенствовании правового регулирования системы платежей за пользование природными ресурсами // Законодательство и эконо­мика. 2004. № 9, 10.

Ипотека в Росси и / Под ред. А.В. Толкушкина. М.: Юристъ, 2002.

Крассов О.И. Земельное право современной России: Учеб. пособие. М.: Дело, 2003.

Ялбуганов А.А. Арендная плата за землю // Гражданин и право. 2000. № 3.

Ялбуганов А.А. Плата за землю. Земельный налог. Арендное право. Норма­тивная цена земли. М.: Филин, 1998.