Глава 5

_

ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Впервые только в Земельном кодексе РФ была включена специ­альная статья об основаниях возникновения прав на землю (ст. 25). В соответствии с ч. I ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законо­дательством и иными федеральными законами. Особое выделение гражданского законодательства, согласно нормам которого опре­деляются основания возникновения прав на земельные участки, объясняется тем, что участки являются объектами недвижимости, положения о правовом режиме которых содержатся в гражданском законодательстве.

При определении оснований возникновения прав на земель­ные участки, закрепленных в гражданском законодательстве, необходимо обратиться к ст. 8 ГК РФ, которая содержит общий перечень оснований возникновения гражданских прав и обязан­ностей. В Гражданском кодексе РФ выделяются и специальные правила (гл. 14), определяющие основания приобретения права собственности. В соответствии со ст. 8 ГК РФ права возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые, хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.Наиболее распространенными основаниями являются сдел­ки— действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение соответствующих прав и обязанностей (договор об установлении сервитута в отношении земельного участка или договор аренды), а также административные правовые акты о пре­доставлении в собственность, постоянное (бессрочное) пользо­

вание, безвозмездное срочное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собствен­ности. Кроме этого, права на земельные участки могут возникать также: из судебного решения, в результате приобретения земель­ных участков по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление соответствующих последствий.

§ 1. Административный правовой акт

Решением исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления осуществляется предо­ставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исполнительные органы государственной власти РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления вправе распоряжаться земельными участками, находящимися соответс­твенно в федеральной собственности, в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

По общему правилу предоставление земельных участков, нахо­дящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за пла­ту. Соответственно, в данном случае основанием возникновения права собственности на земельные участки служит юридический состав, включающий административно-правовой акт (решение о предоставлении земельного участка в собственность) и договор купли-продажи. Бесплатно могут предоставляться земельные учас­тки в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ (ч. 2 ст. 28 ЗК РФ). Так, земельный участок может быть бесплатно предоставлен для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым в установленном порядке заключен договор о развитии застроенной территории.

В соответствии с ч. 2 ст. 28 ЗК РФ иные нормативные акты (кро­ме ЗК РФ, федеральных законов, законов субъектов РФ), например указы Президента РФ, устанавливавшие основания бесплатного приобретения земель из государственной, муниципальной соб­ственности гражданами и юридическими лицами, применению не подлежат с момента введения в действие ЗК РФ.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностран­ным юридическим лицам земельные участки предоставляются только за плату (ч. 5 ст. 28 3К РФ).

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животно­водства, дачного строительства, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, устанавливаются:

1. федеральными законами — из земель, находящихся в феде­ральной собственности;

2. законами субъектов РФ — из земель, находящихся в собс­твенности субъектов РФ;

3. нормативными правовыми актами органов местного само­управления — из земель, находящихся в собственности муници­пальных образований.

Так, Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы имеют право на бесплатное пре­доставление в собственность земельного участка для индивиду­ального жилищного строительства, дачного строительства, веде­ния личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества в размерах, устанавливаемых ЗК РФ, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местно­сти (ч. 4 ст. 5 Закона РФ от 15 января 1993 г. №4301-1 (с послед, изм.) «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы»').

Земельные участки предоставляются в собственность гражданам и юридическим лицам, если они не ограничены в обороте или хотя и ограничены в обороте, но федеральным законом разрешено их предоставление в собственность граждан и юридических лиц.

При предоставлении земельных участков из земель, находящих­ся в государственной или муниципальной собственности, в аренду основанием возникновения права будет юридический состав: ре­шение о предоставлении земельного участка в аренду и заключа­емый на основании этого решения договор аренды. В остальных случаях при предоставлении государственных или муниципальных земельных участков решение о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование является единственным основанием для возникнове­ния соответствующего права (см. ст. 20, 24, 29 ЗК РФ).

Законодательством установлен различный порядок принятия ре­шения о закреплении земельного участка за гражданами и юридиче­скими лицами: при первичном выделении земельного участка для строительства, при первичном выделении земельного участка для целей, не связанных со строительством, при переоформлении сущес­твующего права на земельный участок на право собственности.

В соответствии с ч. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в пре­доставлении в собственность граждан и юридических лиц земель­ных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такой отказ допускается только в случаях: изъятия земельного участка из оборота; наличия установленного федераль­ным законом запрета на приватизацию земельных участков; резер­вирование земель для государственных или муниципальных нужд.

Ограничения на приватизацию земельных участков, на кото­рых расположены объекты недвижимости (в т.ч. имущественные комплексы), установлены в п. 8 ст. 28 ФЗ «О приватизации госу­дарственного или муниципального имущества». В соответствии с этим законом, в частности, не подлежат отчуждению земельные участки, находящиеся в границах земель, зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению.

Предоставление земельного участка для строительства. В целях обеспечения жилищного и иного строительства на земельных учас­тках, находящихся в федеральной собственности и не используе­мых для реализации полномочий Российской Федерации, опре­деленных федеральными законами, Правительство РФ приняло постановление, устанавливающее до 1 января 2009 г. мораторий на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности¹. Данный мораторий затрагивает земельные участки, которые:

а) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Рос­сийской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям;

б) не предоставлены гражданам или юридическим лицам (за исключением указанных выше);

в) расположены в границах населенных пунктов либо в пре­делах:

• 30 километров от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн человек;

• 15 километров от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн человек;

• 5 километров от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.

Ограничения касаются отчуждения не только указанных зе­мельных участков, но и объектов недвижимого имущества, рас­положенных на этих земельных участках (например, установлен запрет на проведение аукционов). Такой мораторий не имеет безу­словного характера, допускаются отдельные исключения из общего правила о запрете согласования сделок с названными земельными участками. Запрет не распространяется на случаи:

а) предоставления земельных участков после 4 апреля 2008 г.:

• по результатам состоявшихся до указанной даты торгов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, или продаже права на заключение договора аренды таких земельных участков либо аукционов на право заключения инвестиционного договора;

• в целях исполнения государственных контрактов на стро­ительство для обеспечения федеральных государственных нужд;

• для строительства объектов государственного или муници­пального значения, указанных в ст. 49 ЗК РФ;

• в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории;

• взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд;

• резидентам особой экономической зоны в ее пределах, а также нерезидентам особой экономической зоны для строительства объектов инфраструктуры особой экономической зоны;

• для строительства объектов в соответствии с концессионными соглашениями;

• лицам, получившим лицензию на недропользование, или лицам, заключившим договор водопользования (в отноше­нии которых вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование), в целях строительства объектов, необходимых для осуществления деятельности, предусмот­ренной указанными документами;

• для размещения олимпийских объектов;

• для строительства объектов, необходимых для проведения форума «Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотруд­ничество»;

• по отдельным решениям Правительства РФ;

б) приватизации земельных участков в составе имущественного комплекса, включенного в прогнозный план (программу) привати­зации федерального имущества на 2008 г. и основные направления приватизации федерального имущества на 2008—2010 гг.;

в) продажи земельных участков в процессе реализации высво­бождаемого военного имущества;

г) продажи, предоставления в аренду и совершения иных ус­тановленных федеральным законом действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юриди­ческих лиц.

Предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, может осуществляться без предварительного согласования мест размещения объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Земельные участки в границах особой экономической зоны могут предоставляться во временное владение и пользование ис­ключительно на основании договора аренды. Резиденту особой экономической зоны земельные участки предоставляются без проведения торгов и предварительного согласования мест разме­щения таких объектов на основании заявлений в соответствии с законодательством РФ об особых экономических зонах. В таком же порядке предоставляются земельные участки акционерному обществу, сто процентов акций которого принадлежит РФ, уп­равляющей компании, в случае привлечения их в установленном порядке для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами.

Также федеральным законодательством устанавливаются осо­бенности предоставления земельных участков для строительства олимпийских объектов, необходимых для проведения XXII Олим­пийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр в г. Сочи. До 2014 г. без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предназначенные для строительства олимпийских объектов:

• федерального значения за счет средств федерального бюд­жета — организациям, осуществляющим строительство соответствующих олимпийских объектов в безвозмездное срочное пользование;

• федерального значения за счет средств юридических лиц — Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта в безвозмездное срочное пользование или аренду;

• краевого или муниципального значения — организациям, осуществляющим строительство таких олимпийских объек­тов, в безвозмездное срочное пользование.

Согласно требованиям ЗК предоставление земельного участка без предваршшпзношхогласованиятфоизводится при размещении объектов в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами зем­лепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случаях предоставления земельного участка для нужд сельско­хозяйственного производства или земельного участка из соста­ва земель лесного фонда, для жилищного строительства или для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства¹, либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. В осталь­ных случаях земельные участки могут предоставляться для стро­ительства с предварительным согласованием места размещения объекта (например, для строительства нежилых помещений, про­мышленных производств).

Если земельный участок для строительства без предварительно­го согласования места размещения объекта может предоставляться как в собственность, так и в аренду² или в безвозмездное срочное пользование (лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости

Комплексное освоение включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строи­тельства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, на­ходящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Исключение составляет предоставление земельных участков для их комплексного ос­воения в целях жилищного строительства, которое осуществляется только в аренду.

полностью за счет бюджета, а также лицам, осуществляющим стро­ительство олимпийских объектов, Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи), то предоставление земельного участка с согласованием места разме­щения объекта осуществляется исключительно в аренду, в посто­янное (бессрочное) пользование, а религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружения религиозного и благотворительного назначения — в безвозмездное срочное поль­зование на срок строительства этих объектов.

Без предварительного согласования мест размещения объектов предоставление земельного участка в собственность осуществля­ется исключительно на торгах. Без проведения торгов возможно предоставление земельного участка в собственность для строитель­ства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым в установленном градостроительным законодательством порядке заключен дого­вор о развитии застроенной территории. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земель­ных участков определен в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муници­пальной собственности земельных участков или права на заклю­чение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808'. С 1 октября 2005 г. вступили в силу новые статьи ЗК РФ, нормы которых специально регулируют порядок организации и проведе­ния аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по продаже земельных уча­стков для жилищного строительства и их комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 38.1, 38.2). В этих случаях общие нормы постановления от 11 ноября 2002 г. № 808 не при­меняются.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и земле­устроительной документацией.

При проведении торгов в качестве продавца земельного участка выступает орган государственной власти или местного самоуп­равления. Продажа федеральных земельных участков или права

их аренды осуществляется по решению Правительства РФ (кон­курс) или Федерального агентства по управлению государствен­ным имуществом (аукцион). Продажа земельных участков или права аренды земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, осуществляется соответственно по решению органа государственной власти субъ­екта РФ или органа местного самоуправления.

В качестве организаторов торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании дого­вора с продавцом. Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене.

Аукционы по продаже земельных участков из земель, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства проводятся только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Особенности проведения аукциона по продаже земельного уча­стка для жилищного строительства установлены в ст. 38.1 ЗКРФ. В случае признания аукциона несостоявшимся по причине нали­чия лишь одного участника это лицо вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган мест­ного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Предоставление земельных участков без предварительного со­гласования мест размещения объектов осуществляется в несколько стадий.

1. Проводятся работы по формированию земельного участка. Под формированием земельного участка в данном случае понима­ется комплекс работ по выполнению работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о гаком земельном участке, осуществление государственного кадас­трового учета такого земельного участка; определению разрешен­ного использования земельного участка; определению технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов и сетям инженер­но-технического обеспечения.

2. После формирования земельного участка принимается реше­ние о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предостав­лении земельного участка без проведения торгов; осуществляется публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.

3. Проводятся торги по продаже земельного участка или про­даже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов до­пускается при условии предварительной и заблаговременной пуб­ликации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Эта стадия завершается подписанием протокола о результатах торгов или подписанием договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов.

4. Протокол о результатах торгов является основанием для за­ключения договора купли-продажи земельного участка и оформ­ления права собственности на земельный участок в органах, осу­ществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или основанием для заключения договора аренды зе­мельного участка (если предметом торгов было право на заклю­чение такого договора).

Процедура предоставления земельного участка для строитель­ства с предварительным согласованием мест размещения объектов включает ряд последовательных стадий.

( 1. Производится выбор земельного участка. Гражданин или юрйдическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельно­го участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответ­ствии с их компетенцией¹ с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ, если иное не предусмотрено законами этих субъектов РФ.

Выбор земельного участка производится исполнительным орга­ном государственной власти в отношении государственных земель, органом местного самоуправления — в отношении муниципаль­ных земель, «неразграниченными государственными земельными участками» распоряжаются органы власти в соответствии с п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В данном заявлении должны быть указаны: назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Необходимая информация о разрешенном использовании зе­мельных участков и об обеспечении их объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обес­печения, предоставляются бесплатно соответствующими государ­ственными органами, органами местного самоуправления, муни­ципальными организациями в двухнедельный срок со дня полу­чения запроса от органа местного самоуправления.

Граждане, общественные организации (объединения), рели­гиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предо­ставлением этих земельных участков для строительства.

При предоставлении земельных участков в местах традицион­ного проживания и хозяйственной деятельности коренных ма­лочисленных народов РФ и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референ­думы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, зе­мельных участков для государственных или муниципальных нужд и предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общностей. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией принимают решения о предварительном согласова­нии мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

Орган местного самоуправления информирует землепользо­вателей, землевладельцев и арендаторов государственных и му­ниципальных земельных участков, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государ­ственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предо­ставлением этих земельных участков для строительства. В случае если в целях размещения объектов необходимо выкупить земель­ные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Порядок и ус­ловия предоставления такой информации могут быть установлены федеральными законами, законами субъектов РФ.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о вы­боре земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитпой зоны.

2. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии с его компетенцией при­нимает решение о предварительном согласовании места размеще­ния объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка или об отказе в размещении объекта.

Копия решения о предварительном согласовании места разме­щения объекта с приложением схемы расположения земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в 7-дневный срок со дня его утверждения на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на земельном участке или иного его улуч­шения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муни­ципальных нужд собственник земельного участка, землепользо­ватель, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением. Такой же риск несут правообладатели земельных участков после информирова­ния их о резервировании земель, в границах которых расположен принадлежащий им земельный участок.

Если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправ­ления, принявших такое решение, понесенных убытков.

3. Установление границ земельного участка на местности и его кадастровый учет производятся за счет граждан и юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, и на основании решения о предварительном согласовании мест раз­мещения объектов.

4. Компетентный исполнительный орган государственной влас­ти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предо­ставлении земельного участка для строительства, и приложенным к нему кадастровым паспортом земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. При постановке земельного участка на учет в соот­ветствии с ФЗ «О государственном кадастре объектов недвижимос­ти» составляется кадастровый паспорт земельного участка.

К одной из особенностей совершения сделок с земельными участками относится необходимость их государственной регист­рации в случаях, установленных федеральным законом.

Законодательство различает государственную регистрацию сделок и прав на недвижимое имущество. Такое разграничение проводится не только по предмету регистрации, но и по значению, масштабам применения. В соответствии с ч. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 223 ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности и иные вещные права на не­движимое имущество, их возникновение, переход и прекращение (право собственности, право пожизненного наследуемого владе­ния, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных федеральными законами) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Единый го­сударственный реестр). Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основу документов, удостоверяющих права на земельные участ­ки, составляет Единый государственный реестр прав, который включает в качестве неотъемлемой части дела правоустанавлива­ющих документов и книги учета документов. Дело правоустанав­ливающих документов открывается на каждый объект недвижи­мости и помещает все документы, поступающие для регистрации прав на этот объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимости, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях, о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав, о выписках и справках из Единого государственного реестра прав и об иных документах. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Права на земельные участки, возникшие до введения в дей­ствие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (до 28 января 1998 г.), признаются юридически действительными при отсутствии их государствен­ной регистрации, введенной данным Законом (ст. 6). Указанное положение подтверждено и в ФЗ «О введении в действие Земель­ного кодекса Российской Федерации», согласно которому государ­ственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверя­ющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предоставление гражданам земельного участка для целей, не свя­занных со строительством. Порядок предоставления гражданам таких участков определяется органами государственной власти и органами местного самоуправления на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности проце­дур предоставления таких земельных участков.

Общий порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, определен в ЗК РФ. Положе­ния данного Кодекса применяются при предоставлении земель сельскохозяйственного и иного назначения, если федеральными законами «О садоводческих, огороднических, дачных некоммер­ческих объединениях граждан», «Об обороте земель сельскохозяй­ственного назначения», «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», «О личном подсобном хозяйстве» не установлены иные правила.

В установленной Земельным кодексом РФ процедуре предо­ставления гражданам земельных участков для целей, не связанных со строительством, можно выделить несколько стадий.

1. Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, на­ходящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в компетентный исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в котором должны быть опреде­лены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Сведения, которые должно содержать заявление о предостав­лении земельного участка, исчерпывающим образом перечислены в ч. 3 ст. 34 ЗК РФ, что не исключает установления в законода­тельстве дополнительных требований к содержанию заявлений о предоставлении отдельных видов земельных участков (для веде­ния личного подсобного хозяйства, сенокошения, крестьянского (фермерского) хозяйства и др.)¹.

Например, граждане, которые заинтересованы в предостав­лении им земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания крестьянского (фермерского) хозяй­ства и осуществления его деятельности, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:

• цель использования земельных участков (создание, осущест­вление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, его расширение);

• испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);

• условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);

• срок аренды земельных участков;

• обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

• предполагаемое местоположение земельных участков.

Нормами ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» определено,

что земельные участки, находящиеся в государственной или му­ниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях, а граж­данам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания

См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г. В. Чу- букова, М.Ю. Тихомирова. М., 2001. С. 174.

в городских поселениях, — только при наличии свободных земельных участков. Такое положение противоречит ст. 27 Конституции РФ о свободе передвижения, выбора места жительства и места пребывания и Закону РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Россий­ской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». Согласно назван­ному Закону регистрационный учет граждан РФ по месту пребыва­ния и по месту жительства в пределах РФ вводится в целях обеспе­чения необходимых условий для реализации гражданином РФ его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом. Регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.

2. Орган местного самоуправления на основании заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступ­ления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлени­ем об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка.

2. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в соответствии с его компетенцией в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предо­ставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадаст­рового паспорта этого земельного участка.

3. Если земельный участок предоставляется в собственность за плату или в аренду, то дополнительной стадией является стадия за­ключения соответствующего договора купли-продажи или аренды земельного участка. Орган государственной власти или орган мес­тного самоуправления обязан заключить договор в недельный срок со дня принятия решения о предоставлении земельного участка.

4. На последней стадии происходит оформление права соб­ственности в органах, осуществляющих государственную регист­рацию прав на недвижимое имущество, на основании акта компе­тентного органа о предоставлении земельного участка и договора купли-продажи.

Действующим законодательством установлен специальный по­рядок предоставления земельных участков для ведения крестьян­ского (фермерского) хозяйства (гл. 4 ФЗ от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «Окрестьянском (фермерском) хозяйстве»), для ведения садо­водства, огородничества, дачного строительства гражданам и их некоммерческим объединениям (гл. 3 ФЗ от 15 апреля 1998 г. «Осадоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объ­единениях граждан»), для ведения личного подсобного хозяйства (ст. 3, 4 ФЗ от 24 июля 2002 г. № 101 -ФЗ), а также предоставле­ния в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).