§ 3. Сделки с земельными участками

Г

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, на­правленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей В отношении сделок с земельными участками дей­ствуют общие гражданско-правовые положения о порядке заклю­чения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип учета значения земель как основы жизни и деятельно­сти человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется исходя из пред­ставлений о земле как природном объекте и одновременно как о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа предопре­деляет и особенности совершаемых с земельными участками сделок. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законо­дательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

1. Согласно ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ре­сурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к друго­му иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Норма ст. 52 ЗК РФ также устанавливает, что отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом ограниче­ний оборотоспособности земельных участков.

Земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте (см. ч. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федераль­ной собственности: зданиями, строениями, сооружениями, в кото­рых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограничено оборотоспособные земельные участки — это земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной соб­ственности, которые моIуп ipeдоставл ят ься в частную собственность исключительно в случаях, определенных федеральными законами. Ограничено оборотоспособные объекты могут в определенной сте­пени отчуждаться, менять собственника, например, при передаче (продаже) соответствующего земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в собственность субъектов РФ. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры идр. Ограничено оборотоспособные земельные участки могут быть

4. Распоряжение земельным участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

5. Существуют некоторые особенности в оформлении сделок, предметом которых являются земельные участки.

Так, обязательна письменная форма (например, договор купли- продажи земельного участка должен быть заключен письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами), для некоторых сделок обязательно и нотариальное удостоверение (договор ренты, завещание земельного участка, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась).

4. В случаях, прямо определенных федеральным законом, тре­буется государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок, в органах, осуществляющих государ­ственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» уста­новлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Из сферы действия этого закона исключены отношения по обороту земельных участков, предостав­ленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, веде­ния личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, живот­новодства, огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями и строениями.

Этот закон определил принципы, на которых должен обосновы­ваться оборот земель сельскохозяйственного назначения. Особое значение имеет закрепление преимущественного права субъектов РФ (а в случаях, установленных законами субъектов РФ, — муни­ципальные образования) на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением его продажи с торгов, а также установление размера общей площади сельскохо­зяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица.