§ 4. Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка является одним из самых распространенных оснований перехода права собствен­ности на земельный участок. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупате­лю) земельный участок в собственность, а покупатель обязуется принять этот участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Заключение договора купли-продажи и возникающие из договора отношения регулируются ЗК РФ (в частности, ст. 37, 38), ГК РФ, а также специальным законодательством. Так, договор купли-продажи земельных участков, предназначенных под застройку и расположен­ных на землях населенного пункта, как правило, заключается с победителем торгов, условия которых предусматривают дополни­тельные требования (обязанность благоустроить территорию общего пользования, строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, соблюдение сроков строительства объектов недвижимости и др.). Особые условия и специальный по­рядок установлены для заключения договора купли-продажи в ходе приватизации земли (например, ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущест­ва»¹). Специальные правила предусмотрены для приобретения и продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения (так, продажа земельного участка, который был предоставлен в аренду, осуществляется только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использо­вания земельного участка на основании решения компетентного органа, которое должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи заявления²; при продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения продавец обязан известить в письменной форме компетентный орган).

Можно отметить, что количество заключаемых сделок купли- продажи земельных участков каждый год увеличивается. Так, в 2003 г. было заключено 96 876 договоров купли-продажи госу­дарственных и муниципальных земельных участков (в том чис­ле по результатам торгов — 3249), в 2004 г. — 150 793 (4644), в 2005 г. - 154 702 (9562) в 2006 г. — 176 751 (10 793). Земельные участки в основном приобретаются в собственность граждана­ми для индивидуального жилищного и дачного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организа­циями для использования в целях промышленности, транспор­та, связи и иного специального назначения. Такая же тенденция прослеживается и при продаже частных земель. В 2003 г. было заключено 323 532 договоров купли-продажи земельных участков между гражданами и юридическими лицами, в 2004 г. — 357 937, в 2005 г. - 378 215, в 2006 г. - 400 075.

Стороны договора представлены продавцом и покупателем. Про­давцом является лицо, отчуждающее земельный участок по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность — перенесение права собственности с продавца на приобретателя, то продавцом может быть собственник соответству­ющего имущества. Причем обладать правом собственности на предмет договора продавец должен на момент перехода права соб­ственности к покупателю. Право продажи принадлежит не только обладателю права собственности, но и иным лицам, указанным в законе. Продавать чужое имущество вправе, например, комиссионер,, на основании договора комиссии, заключенного с собственником земельного участка; агент, действующий на основании агентско­го договора; доверительный управляющий; при проведении торгов продавцом может быть специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником вещи и выступает от его имени или от своего имени. Эти и некоторые другие лица, не являясь собственниками недвижимого имущества, непосредственно выступают продавцом недвижимости в случаях, предусмотренных законом.

К объективно существенным условиям (предусмотренным за­конодательством) договора купли-продажи земельных участков относятся предмет договора и его цена.

При отсутствии в договоре купли-продажи данных, которые бы позволили определенно установить передаваемый земельный участок, условие о предмете считается не согласованным сторо­нами, а соответствующий договор — не заключенным. Предметом договора купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и, соответственно, которым был присвоен государственный учетный номер (уникаль­ный неповторяющийся на территории РФ). Условие о предмете договора купли-продажи земельного участка включает сведения о государственном учетном номере, местоположении, категории, целевом назначении, разрешенном использовании земельного участка, его площади и другие показатели. Если земельный учас­ток обременен или в отношении него установлены ограничения по использованию, то такие данные должны быть доведены про­давцом до сведения покупателя. Если продавец представил заве­домо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказы­вающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем исполь­зование и стоимость продаваемого земельного участка; а также иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе по своему усмотрению требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земель­ного участка и возмещения причиненных ему убытков.

При характеристике предмета договора купли-продажи земель­ного участка важно отметить, что площадь продаваемого земель­ного участка не может быть меньше минимального размера, ус­тановленного в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти или органов местного самоуправ­ления для земель данного целевого назначения и разрешенного использования.

Цена договора купли-продажи земельного участка устанавлива­ется соглашением сторон. Стороны могут обратиться к оценщику, одним из направлений деятельности которого является опреде­ление рыночной стоимости оцениваемого имущества. Рыночная стоимость земельного участка, определенная путем использования экономических методов оценки, может служить ориентиром при установлении цены земельного участка в договоре.

В случаях когда цена земельного участка в договоре купли- продажи определена за единицу площади, общая цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю участка.Современное законодательство ввело такую категорию, как кадастровая оценка земельного участка, которая проводится в целях установления кадастровой стоимости земельного участка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в про­центах от его рыночной стоимости. Правительством РФ 8 апреля 2000 г. были утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель¹.

Кадастровая оценка земель проводится для целей налогообло­жения и иных целей, предусмотренных законом. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации зе­мель по целевому назначению и виду функционального исполь­зования. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавли­вается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Стороны могут договориться об установлении цены договора купли-продажи земельного участка исходя из кадастровой стои­мости участка.

В установленных законом случаях цена в договоре купли- продажи земельного участка определяется на основании норма­тивных актов. Например, при продаже земельных участков, на­ходящихся в государственной и муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости стоимость таких земельных участков устанавливается в соответ­ствии со ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Рос­сийской Федерации». Согласно ч. 4 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» продажа земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения арендатору должна осуществляться по его рыночной стоимости или по цене, установ­ленной законом субъекта РФ.

Передача земельного участка продавцом и принятие его поку­пателем осуществляются по подписываемому сторонами переда­точному акту или иному документу о передаче.

Право собственности на земельный участок у покупателя воз­никает на основании договора купли-продажи земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собствен­ности на земельный участок.