§ 5. Договоры мены, дарения, ренты земельного участка

По договору мены земельного участка каждая из сторон обязует­ся передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ). К договору мены применяются правила о договоре купли-продажи, если это не противоречит специальным правилам о договоре мены (гл. 31 ГК РФ) и существу обязатель­ства, возникающего из договора мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Безвозмездным является договор дарения земельного участка, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обя­зуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Как видно из приведенного определения, договор дарения может быть консенсуальным (когда даритель обязует­ся передать земельный участок) или реальным (когда даритель передает земельный участок и договор считается заключенным с момента такой передачи). Договор дарения подлежит государ­ственной регистрации.

Поскольку договор дарения является безвозмездной сделкой, то при наличии какого-либо встречного предоставления договор не признается дарением и к нему применяются правила о притворной сделке (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара (зе­мельного участка) отказаться, такой отказ должен быть совершен в письменной форме. При отказе одаряемого даритель вправе требовать от него возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

В случаях, установленных ГК РФ (ст. 578), возможна отмена дарения (что связано с совершением одаряемым определенных неправомерных действий).

Договор ренты земельного участка является новым видом сделок, который был впервые предусмотрен в части второй ГК РФ (1996). По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает дру­гой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор ренты является реальным договором, т.е. вступает в силу с момента пе­редачи плательщику ренты земельного участка.

Передача земельного участка в собственность плательщику ренты возможна либо за определенную плату (в этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит специальным нормам о ренте и существу договора ренты), либо бесплатно (в этом случае применяются правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами о ренте и существом договора ренты).

К существенным условиям договора ренты относится его пред­мет, который должен быть четко определен в договоре (см. по­ложения о предмете договора купли-продажи); а также условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств или застраховать в поль­зу получателя ренты риск ответственности за неисполнение (не­надлежащее исполнение) этих обязательств, если договор ренты предусматривает передачу под выплату ренты денежной суммы или иной движимой вещи (ч. 2 ст. 587 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, переданный под ее оплату, поэтому в случае отчуждения такого участка плательщиком ренты его обязательства (в частности, по периодической выплате ренты) по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

С целью дополнительной защиты прав получателя ренты нор­мы ГК РФ устанавливают, что получатель ренты при передаче под выплату ренты земельного участка в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество, т.е. получатель ренты, в частности, имеет преимущественное перед другими кредиторами право на удовлетворение своих требований из стоимости переданного плательщику ренты земельного участка.

При заключении договора пожизненного содержания с иждиве­нием (получатель ренты передает принадлежащий ему земельный участок в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица) плательщик ренты вправе производить отчуждение земельного участка, переданного в обес­печение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

§ 6. ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ИПОТЕКА^

Залог земельного участка (ипотека) является одним из способов обеспечения исполнения обязательстДЗпервые залог земельных участков был разрешен нормой п. 10 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР»'. Сейчас залог земельных участков регулируется ГК РФ и ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипо­теке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными феде­ральным законом.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной. За­кладная является именной ценной бумагой, которая выдается ор­ганом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участ­ки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте. Феде­ральным законом не допускается ипотека земель, находящихся в государственной собственности, а также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимально­го размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного исполь­зования. Земельные участки, находящиеся в муниципальной соб­ственности, и земельные участки, государственная собственность па которые не разграничена, могут быть предметом ипотеки, толь­ко если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, пре­доставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инже­нерной инфраструктуры.

Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания, сооружения на заложенном земельном участке, если это не противоречит договору об ипотеке и разрешенному исполь­зованию этого участка. При этом ипотека распространяется и на возведенные здания, сооружения, если в договоре об ипотеке не предусмотрены иные положения. Если же залогодержателю была выдана закладная, то возведение залогодателем объектов недви­жимости на земельном участке допускается при условии, что такое право прямо предусмотрено в закладной.

Отчуждение заложенного земельного участка третьему лицу мо­жет быть произведено залогодателем только с согласия залогодер­жателя, если иное не установлено договором. Когда была выдана закладная, отчуждение земельного участка допускается, если такое право залогодателя было предусмотрено в закладной. В любом случае залогодатель вправе завещать заложенное имущество.

Обращение взыскания на заложенный земельный участок при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного ипотекой обязательства производится в судебном порядке путем проведения торгов по продаже заложенного участка. Не допуска­ется обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или про­изведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Такой датой считается 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его час­ти, если договором об ипотеке не предусмотрено иного. Суд, при­нимая решение об обращении взыскания на земельный участок, вправе по заявлению залогодателя и при наличии уважительных причин отсрочить его реализацию на срок до одного года в слу­чаях, когда:

• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

• залогодателем является гражданин и залог не связан с осу­ществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Суд может отказать в обращении взыскания на заложенный земельный участок, если допущенное нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного участка. Если же залогодатель допускает системати­ческое нарушение сроков внесения платежей (т.е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев) по обеспеченному залогом обязательству, исполняемого периоди­ческими платежами (например, договор поставки), суд не вправе отказывать в обращении взыскания на заложенное имущество, даже если каждая просрочка была незначительной.

Публичные торги по продаже заложенного земельного учас­тка проводятся по месту его нахождения. Если торги объявлены несостоявшимися (когда на торги явилось менее двух покупате­лей; на торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок), залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенный земель­ный участок по его начальной продажной цене и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

Особенности проведения торгов по продаже заложенного зе­мельного участка установлены в ФЗ «Об ипотеке (залоге недви­жимости)» (см. гл. 10, ст. 62.1).

В вопросе о порядке обращения взыскания на земельный участок можно обнаружить существующее противоречие в нор­мах гражданского кодекса и положениях ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недви­жимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда залогодержатель и залого­датель заключили после возникновения оснований для обраще­ния взыскания на предмет ипотеки нотариально удостоверенное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя без обращения в суд. Заключение такого соглашения не допускается, только если:

• для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

• предметом ипотеки является предприятие как имуществен­ный комплекс;

• предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

• предметом ипотеки является имущество, имеющее значитель­ную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

• предметом ипотеки являются земельные участки, находящие­ся в муниципальной собственности, и земельные участки, го­сударственная собственность на которые не разграничена;

• предметом ипотеки является имущество, находящееся в об­щей собственности, и кто-либо из собственников не дает со­гласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удостоверение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В то же время ГК РФ содержит ст. 278, в соответствии с которой обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Как видно, в гражданском кодексе содержится императивное правило, распространяющееся на все отношения по обращению взыскания на земельные участки, независимо от их целевого назначения. Налицо явная несогласованность приведенных норм. На прак­тике данное противоречие разрешается в пользу норм закона об ипотеке (см. п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).