§ 9. Приватизация земли

Под приватизацией понимается передача государственными или муниципальными образованиями принадлежащего им иму­щества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

В современных условиях правовую основу приватизации зе­мельных участков составляют различные нормативные акты в за­висимости от приватизируемого объекта. Приватизация земельных участков может осуществляться одновременно с приватизацией расположенных на нем объектов недвижимости на основании по­ложений ЗК РФ, ФЗ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О привати­зации государственного и муниципального имущества»¹, иных нормативных актов; указанные нормативные акты применяются и тогда, когда производится приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимости; приватизация же «свободных» земельных участков основывается на нормах ЗК РФ, федеральных законов «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также других нор­мативных актах.

В ЗК РФ сам термин «приватизация» используется только при­менительно к земельным участкам, на которых расположены объ­екты недвижимости, особо охраняемым природным территориям и сельскохозяйственным угодьям (ч. 1 ст. 36, п. 5 ст. 79, п. 6 ст. 95 ЗК РФ, а также ч. 7 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Фактически речь идет о прива­тизации земельных участков и тогда, когда лица, имеющие право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бес­срочного) пользования на участки, переоформляют их на право собственности.

Приватизация земельных участков, занятых объектами недви­жимости. Основными нормативными актами, регулирующими приватизацию земли, являлись: Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юри­дическим лицам при приватизации государственных и муници­пальных предприятий»², Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков

при приватизации государственных и муниципальных предпри­ятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для осуществления предпринимательской деятельности», Основные положения государственной программы приватизации государ­ственных и муниципальных предприятий в Российской Федера­ции после 1 июля 1994 г., утвержденные Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535', Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 <<0_ праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участкйпод объектами недвижимости в сель­ской местности»¹, Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485" «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобре­тении в собственность земельных участков под этими объектами»². С27апреля 2002 г. приватизация земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости (в том числе имущественные комплексы), осуществляется в соответствии с положениями ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муници­пального имущества».

Приватизация земельных участков, занятых объектами недви­жимости, осуществлялась в России с 1991 г. бесплатно, а также в форме выкупа или проведения торгов.

Отчуждению (приватизации) в соответствии с ФЗ «О приватиза­ции государственного и муниципального имущества» не подлежат земельные участки в составе земель:

Т\ лесного и водного фондов, особо охраняемых природных

' территорий и объектов;

• зараженных опасными веществами и подвергшихся биоген-

iJ ному заражению;

• общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, // сады и др.);

• транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских и речных портах, аэропортах, а также отведенные

у для их развития, если иное не предусмотрено федеральным законом;

зарезервированных для государственных или муниципальных Jj нужд.

Приведенный перечень не является исчерпывающим. Посколь­ку в соответствии со ст. 129 и ст. 209 ГК РФ оборот земельных

участков осуществляется в той мере, в которой он допускается законами о земле, наличие в иных федеральных законах запрета на передачу земельных участков в частную собственность является и запретом на приватизацию земельных участков, на которых рас­положены объекты недвижимости. Например, согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ могут включаться в состав различных территориальных зон земель населенных пунктов и не подлежат приватизации земель­ные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объекта­ми. Также не подлежат приватизации земельные участки, изъятые из оборота, и земельные участки, ограниченные в обороте, если в федеральных законах не установлено иного.

В соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и му­ниципального имущества» отчуждение имущества в собственность физических и (или) юридических лиц осуществляется исключи­тельно на возмездной основе. В трех случаях законодатель уста­навливает исключение из этого правила и, соответственно, исклю­чает из сферы действия ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отношения по безвозмездному отчуждению земельных участков под объектами недвижимости в собственность. Речь идет ^религиозных организациях, которые вправе бесплатно приобрести для использования в соответству­ющих целях земельные участки под культовыми зданиями и соору- же 11 и я м г^об те росс и иск и х общественных организациях инвалидов {^организациях, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, — земель­ных участков, на которых расположены здания, строения и соору­жения, находящиеся в собственности этих организаций.

Покупателями земельных участков могут быть физические и юридические лица, за исключением государственных и муници­пальных унитарных предприятий, государственных и муниципаль­ных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации,,субъектов РФ и муници­пальных образований превышает 25%. Федеральным законом от 9 мая 2005 г. в ФЗ «О приватизации государственного и муници­пального имущества» была включена новая норма, установившая, что указанное ограничение не распространяется на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными построй­ками, при приобретении указанными собственниками государ­ственных или муниципальных земельных участков. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства также не допускаются к участию в приватизации, если привати­зируются земельные участки, которые в соответствии с норма­ми земельного законодательства не могут принадлежать на праве собственности указанным категориям лиц. В соответствии с ч. 3 ст. 16 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случаях, если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сдел­ка признается ничтожной.

Способы приватизации перечислены в ст. 13 ФЗ «О привати­зации государственного и муниципального имущества». Прива­тизация земельных участков может производиться путем продажи их на аукционе или конкурсе, продажи посредством публичного предложения или без объявления цены¹, путем внесения земель­ного участка в качестве вклада в уставный капитал открытого ак­ционерного общества. А также в качестве способа приватизации земельных участков собственниками объектов недвижимости сле­дует признать выкуп соответствующих земельных участков.

Особенности отчуждения земельных участков определены в ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущест­ва». Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоя­тельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их ис­пользования, за исключением следующих случаев:

• отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота;

• отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

В последнем случае с покупателями частей зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, заключаются договоры аренды этого участка со множественно­стью лиц на стороне арендатора. После приватизации всех частей

Продажа имущества посредством публичного предложения, а также без объявления цены производится только после того, как аукцион по продаже этого имущества был признан несостоявшимся. См. также: Положения об организации продажи государ­ственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены, утв. постановлением Правительства РФ от 22 и юля 2002 г. № 549 // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3051.

зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земель­ном участке, собственники этих объектов недвижимости вправе одновременно приобрести (приватизировать) земельные участки в общую долевую собственность. Размер доли в праве собствен­ности на земельный участок будет определяться пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения, сооружения.

В соответствии с ч. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государствен­ного и муниципального имущества» на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государ­ственной или муниципальной собственности, лежит обязанность по приобретению в собственность указанных участков или заклю­чению договора аренды, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Цена выкупа земельного участка устанавливается соответствен­но органами государственной исполнительной власти или орга­нами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

• земельных участков, находящихся в федеральной собствен­ности, — Правительством РФ;

• земельных участков, которые находятся в собственности субъектов РФ или государственная собственность на которые не разграничена, — органами государственной власти субъек­тов РФ; земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

В любом случае цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местно­го самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Приватизация имущественных комплексов унитарных пред­приятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю земельных участков.

Сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, включаются в передаточный акт.

При приватизации земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупате­лем кадастрового паспорта земельного участка. Указанный паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имуще­ственного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Согласно ч. 6 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инф­раструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения изданного правила возможны при установ­лении на земельном участке публичного сервитута, обеспечиваю­щего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Отношения по приобретению права собственности на земель­ные участки собственниками объектов недвижимости регулиру­ются различными правовыми нормами: Земельным кодексом РФ (ст. 36), ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Россий­ской Федерации» (ст. 3), ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Соответственно, возникает вопрос о соотношении данных норм. Решение этого вопроса имеет боль­шое практическое значение, поскольку названные нормы, хотя и совпадают в целом по порядку приобретения прав на земельный участок, имеют и определенные отличия. Например, в соответ­ствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники недвижимости могут претендовать на предоставление соответствующего земельного участка в аренду на срок не более чем сорок девять лет, другими нормативными актами ограничения срока аренды не устанавливаются.

ФЗ «О приватизации государственного и муниципального иму­щества» должен применяться исключительно к приватизации зе­мельных участков, на которых находятся приватизированные объ­екты недвижимости, что следует из природы регулируемых этим законом отношений. До 1 июля 2006 г. названный нормативный акт прямо закреплял, что решение о продаже земельного участка должно приниматься органом, принявшим решение о приватиза­ции объекта недвижимости (ч. 2 п. 3 ст. 28). Эта норма, безусловно, подтверждала сделанный вывод. Иной подход (о распространении действия норм ФЗ «О приватизации государственного и муници­пального имущества» на всех собственников недвижимости) ставит под сомнение необходимость существования норм ст. 36 ЗК РФ. Если земельный участок принадлежит на праве постоянного (бес­срочного) пользования юридическому лицу, то право на него под­лежит переоформлению по правилам, определенным в ФЗ «О вве­дении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Также до 1 января 2010 г. в соответствии с ФЗ «О введении в дей­ствие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственника­ми расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооруже­ний, если эти здания, строения, сооружения были приватизирова­ны. Во всех остальных случаях применяются общие нормы ст. 36 ЗК РФ (с учетом того, что граждане вправе выбрать альтернатив­ный вариант переоформления прав — их оформление путем обра­щения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

В соответствии со ст. 8 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до принятия ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» приватизация земель­ных участков сельскохозяйственного назначения не допускалась. С 27 января 2003 г. приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ЗК РФ и иными федеральными законами. При этом субъектам РФ предоставлено право в отношении земельных участков, расположенных на их территории, определять момент начала их приватизации. Федеральным законом «Об обороте зе­мель сельскохозяйственного назначения» установлен запрет на приватизацию находящихся в государственной или муниципаль­ной собственности земельных участков из земель сельскохозяйс­твенного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами (ч. 4 ст. 1). Поскольку иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назна­чения только на праве аренды, то к приватизации земель данной категории указанные лица не допускаются.

Приватизация осуществляется путем выкупа арендуемого земель­ного участка по его рыночной стоимости. Решение о предоставле­нии земельного участка в собственность или об отказе в его предо­ставлении должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи письменного заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующего земельного участка. При этом выкуп в собственность (приватизация) арендуемого земельного участка сельскохозяйственного назначения не допускается, если он был передан в аренду религиозным организациям (объедине­ниям), казачьим обществам, научно-исследовательским органи­зациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, гражданам для сенокошения и выпаса скота.