§ 8. Переход прав на земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения

Законодатель стремится подчинить недвижимость, расположен­ную на земельном участке, и сам земельный участок единому пра­вовому режиму. Это выражается в установлении императивными нормами ЗК РФ обязанности произвести при отчуждении земель­ного участка и отчуждение находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Также отчуж­дение зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, должно проводиться вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных ЗК РФ (ч. 4 ст. 35). Здесь речь идет о принадлежностИ'йа праве собственности одному лицу как земельного участка, так и распо­ложенных на нем объектов недвижимости. Как можно заметить, реализация в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительным образом ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество.

Когда право собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, переходит к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооруже­нием и необходимой для их использования, на тех же условиях, что и прежний их собственник (ч. I ст. 35 ЗК РФ). Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то покупателю переходит соответствующее право¹.

При переходе права собственности на здание, строение, соору­жение к нескольким собственникам порядок пользования земель­ным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка поль­зования земельным участком.

Следует заметить, что это правило действует не безоговорочно, например, к юриди­ческому лицу — покупателю не может перейти пожизненное наследуемое владение на земельный участок, принадлежащее гражданину — продавцу недвижимости.Цели реализации в законодательстве положения: «собственни­ку здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости», служит норма ч. 3 ст. 35 ЗК РФ. Согласно указан­ной норме собственник здания, строения, сооружения, находяще­гося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собствен­ники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, если иное не установлено федераль­ными законами.

Исключительное право — это право, принадлежащее только собственнику здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке (право собственника объекта недвижимости ис­ключает право третьих лиц на земельный участок под объектом недвижимости). Причем, это исключительное право приватизации принадлежит собственнику зданий, строений, сооружений неза­висимо от способа приобретения прав на недвижимость.

Необходимо признать, что когда в соответствии с ЗК РФ на собственника возложена обязанность по отчуждению земель­ного участка, при отчуждении расположенных на нем зданий, строений, сооружений (и наоборот), площадь земельного учас­тка должна быть ограничена частью земельного участка, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования. Оставшуюся часть земельного участка (т.е. не занятую объектом недвижимости), если ее площадь соответствует установленным предельным размерам и земельный участок являет­ся делимым, собственник вправе сохранить за собой. Только такой подход сможет учесть права собственника земельного участка и не допускает ущемления его законных интересов. Конечно же, по своему усмотрению, собственник земельного участка может произвести отчуждение и всего принадлежащего ему земельного участка, включая и ту его часть, на которой не располагаются зда­ния, строения, сооружения.

ц ш