§ 2. Переоформление прав на земельные участки

Несколько иной, чем был рассмотрен ранее, порядок установ­лен для переоформления прав на земельный участок. Поскольку в данном случае нет необходимости в выделении нового земельного участка, то соответственно и должен быть упрощенный порядок.

Применение упрощенной процедуры предусмотрено:

а) для приобретения в собственность земельного участка сель­скохозяйственного назначения, переданного в аренду гражданину или юридическому лицу, арендатором по его рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии над­лежащего использования (ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельско­хозяйственного назначения»),

В этом случае решение о закреплении земельного участка в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи заявления в письменной форме в компетентный испол­нительный орган государственной власти или орган местного са­моуправления;

б) для закрепления (оформления) права собственности граж­данина на земельный участок, предоставленный до введения в действие ЗК РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, либо если в акте, свидетель­стве или ином документе, устанавливающем (удостоверяющем) право такого гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой участок, или невозможно определить вид этого права.

Упрощенная процедура предусмотрена только для земельных участков, предоставленных гражданину для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. С I сентября 2006 г. в земельное законодательство, регулирующее переоформление гражданином права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, было существенным образом изменено. Новацией яв­ляется замена процедуры предоставления земельных участков, находящихся у граждан на праве постоянного (бессрочного) поль­зования, пожизненного наследуемого владения, в собственность в упрощенном порядке по решению компетентного органа на процедуру оформления в собственность граждан таких земельных участков. Последняя урегулирована ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Гражданин, которому земельный участок был ранее предостав­лен для использования в указанных выше целях, вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, с предоставлением документов, указанных в п. 2 ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений исполнительным органом или органом местного самоуправления о предоставлении гражданам в собственность таких земельных участ­ков не требуется. Основанием для государственной регистрации в данном случае права собственности гражданина на земельный участок является документ, устанавливающий или удостоверяю­щий право такого гражданина на земельный участок (решение о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на земельный участок и т.п.), с приложением кадастрового плана (кадастрового паспорта) соответствующего земельного участка. Ре­гистратор обязан отказать в государственной регистрации в случае, если земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

Таким образом, с 1 сентября 2006 г. компетенция органов, осу­ществляющих государственную регистрацию прав на недвижи­мость и сделок с ним, была расширена, и на эти органы возложены дополнительные функции по переоформлению прав на земель­ные участки определенного целевого назначения и установлению оборотоспособности земельного участка, в отношении которого заявитель просит оформить право собственности;

в) для приобретения права собственности на земельные участки садоводами, огородниками, дачниками и их огородническими, садоводческими и дачными некоммерческими объединениями, получившими такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Граждане, которые получили садовые, огородные и дачные участки на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования вправе зарегистрировать на них право собственности в соответствии с порядком, рассмот­ренным в предыдущем случае.

ФЗ от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огород­нических и дачных некоммерческих объединениях граждан» ус­тановлены особые правила предоставления земельных участков в собственность гражданам, являющимся членами садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений, а также садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объ­единениям граждан — земельных участков, относящихся к имуще­ству общего пользования. Решение о предоставлении земельного участка в собственность либо отказ в его предоставлении прини­мается компетентным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправлении в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов. С со­ответствующим заявлением вправе обратиться гражданин — член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, если земельный участок, составляющий террито­рию некоммерческого объединения, был предоставлен данному некоммерческому объединению или организации, при которой до 23 апреля 1998 г. было создано (организовано) данное некоммер­ческое объединение, и данному гражданину был выделен земель­ный участок в соответствии с проектом организации и застройки территории либо другим устанавливающим распределение земель­ных участков в данном некоммерческом объединении документом. Решение о приобретении земельного участка, относящегося к иму­ществу общего пользования, в собственность садоводческого, ого­роднического или дачного некоммерческого объединения должно быть принято на общем собрании членов данного объединения (собрании уполномоченных);

г) для приобретения юридическими лицами (за исключением указанных выше) земельных участков, которые были ранее (до введения в действие ЗК РФ) им предоставлены на праве посто­янного (бессрочного) пользования;

д) при приватизации земельных участков гражданами и юридическими лицами — собственниками зданий, строений, соору­жений или при приобретении несколькими лицами — собственни­ками здания (помещения в нем) неделимого земельного участка, на котором находится это здание, в общую долевую собственность.

В последних двух случаях порядок приобретения указанных земельных участков определяется в соответствии со ст. 36, 66 ЗК РФ, ч. 1—3 ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Критерии определения цены выкупа земельных участков, на­ходящихся в государственной или муниципальной собственнос­ти, установлены в ст. 2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Законодательство определяет различные ставки для выкупа земельных участков в зависимости от вида субъекта. При приобретении земельных участков до 1 января 2010 г. коммерческими организациями и индивидуальными пред­принимателями, являющимися собственниками зданий, строений, сооружений, которые были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; гражданами и некоммерческими организациями, являющимися собственниками зданий, строе­ний, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность, их цена устанавливается субъектами РФ. При этом цена устанавливается в пределах:

• двадцати процентов кадастровой стоимости земельного учас­тка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

• двух с половиной процентов кадастровой стоимости земель­ного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Лица, не указанные выше и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до 1 января 2010 г. приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения:

• свыше 3 миллионов человек — в размере от пяти- до трид­цатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• от 500 тысяч до 3 миллионов человек — в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

• до 500 тысяч человек, атакже за пределами границ населенных пунктов — в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами РФ цены земельного участка приме­няется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Кроме этого, в Земельном кодексе РФ содержатся общие положения, подлежащие применению при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках. Такая продажа осу­ществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

• земельных участков, находящихся в федеральной собствен­ности, — Правительством РФ;

• земельных участков, которые находятся в собственности субъектов РФ или государственная собственность на кото­рые не разграничена, — органами государственной власти субъектов РФ;

• земельных участков, находящихся в муниципальной соб­ственности, — органами местного самоуправления.

Цена указанных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством РФ, ор­ганом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Сельскохозяйственные угодья, которые находятся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных организаций, приобретаются этими организациями по цене, установленной за­коном субъекта РФ в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (п. 7 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).