Глава 4. Управление градообслуживающей сферой

181

а) функции не разделены

Собственник жилищного фонда

МУПЖКХ

б) функции

разделены частично

Собственник жилищного фонда

*						т
ТСЖ						Управляющая компания
			МУПЖКХ
						▲

в) функции разделены

Собственник жилищного фонда

ТСЖ

Управляющие

компании разных

форм собственности

Жилищно-эксплуатационные

организации разных форм

собственности

► Административные связи

► Договорные связи

Рис. 4.3.3. Трансформация муниципального управления жилищным фондом

Разделение функций заказчика и подрядчика в современных условиях осуще­ствляется на основе создания муниципальных служб заказчика, частных управ­ляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). Понятие управ-

182

Система муниципального управления

ляющей организации было впервые введено Федеральным законом «О товари­ществах собственников жилья». Муниципальная служба заказчика как управляю­щая организация может быть учреждена органом местного самоуправления в фор­ме муниципального учреждения.

Важную роль в системе эксплуатации жилищного фонда играют расчетно-кас­совые центры (РКЦ). Это специализированные информационно-вычислитель­ные организации, осуществляющие деятельность по обработке и сбору платежей граждан. Они могут создаваться органами местного самоуправления в форме му­ниципальных учреждений или хозяйственных обществ.

Участие граждан в управлении жилищным фондом

Важнейшее условие успешного реформирования ЖКК — участие граждан в этом процессе, превращение жителя из пассивного потребителя ЖКУ и жалобщика на их низкий уровень в полноправного собственника жилищного фонда. Во всем мире основная часть жилищного фонда находится в частной собственности; соб­ственник сам содержит его, оплачивая услуги коммунальных служб. Собствен­ник многоквартирного жилищного фонда сдает квартиры в аренду. Муниципаль­ного жилья в зарубежных городах очень мало. Как правило, это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения.

Федеральным законом 2003 г. предусмотрено сохранение в муниципальной собственности только жилищного фонда социального назначения для обеспече­ния жилыми помещениями малоимущих граждан на условиях договора социально­го найма. Следовательно, весь остальной муниципальный жилищный фонд сме­нит собственника.

Одна из важных задач реформирования ЖКК — постепенная передача управ­ления жилыми домами и прилегающими к ним территориями объединениям соб­ственников жилья: ТСЖ, жилищным и жилищно-строительным кооперативам. Порядок создания и деятельности ТСЖ определен Федеральным законом «О то­вариществах собственников жилья». Жилищные и жилищно-строительные коо­перативы, основанные на объединении их членами своих имущественных паев, рекомендуется преобразовывать в ТСЖ.

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуа­тации общего недвижимого имущества в кондоминиуме.

Кондоминиум — имущественный комплекс, включающий один или несколько жи­лых домов с прилегающим земельным участком.

Кондоминиум как неделимый имущественный комплекс подлежит государствен­ной регистрации в органах юстиции. Отдельные жилые помещения в кондомини­уме находятся в собственности граждан, юридических лиц, муниципального об­разования или других собственников, а общее имущество находится в долевой собственности. К общему имуществу в кондоминиуме относятся лестничные клет­ки, лифтовые шахты, крыши, технические этажи и подвалы, прилегающие земель­ные участки и другие объекты.

Предметом ведения ТСЖ является распоряжение общим имуществом кон­доминиума, а также деятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме. ТСЖ— юридическое лицо, подлежащее го-