Глава 5. Муниципальное управление социальной сферой

241

Длительные сроки функционирования

Физическая неподвижность и связь с землей

Особенности жилья как товара

Сохранение своей натурально-вещественной формы в течение всего жизненного цикла

Относительно высокая стоимость

Значительная качественная неоднородность: по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам

Значительная дифференциация потребителей жилья

Рис. 5.3.2. Особенности жилья как товара

Особенности жилья как товара показаны на рис. 5.3.2.

Особое значение для рынка жилья имеет его местоположение. Покупатель жи­лья приобретает вместе с ним определенный набор характеристик местности:

• доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая в за­висимости от положения может быть очень разной;

• обеспеченность общественными услугами: Школы, пожарная команда, орга­ны правопорядка и т. п.;

• качество окружающей среды: состояние воздуха, воды, уровень шума и т. п.;

• внешний вид (ландшафт), внешние характеристики домов и участков.

Принято разделять первичный и вторичный рынки жилья. Под первичным рынком понимается рынок нового жилья, вводимого в эксплуатацию. Под вто­ричным рынком понимается рынок жилья, освобождающегося по разным причинам: приобретение жилья на первичном рынке, переезд на другое место жительства, смерть и т. п. В условиях сокращения объемов нового жилищного строительства, снижения численности населения в России в целом и во многих муниципальных образованиях и активных миграционных процессов роль вторичного рынка жи­лья все более возрастает. Основная часть жилья приобретается гражданами в по­следние годы именно на вторичном рынке.

Рынки жилья различных муниципальных территорий характеризуются особен­ностями структуры спроса и емкости. Емкость рынка зависит от общей численности нуждающихся в улучшении жилищных условий и платежеспособности населения. При расчете емкости местного рынка жилья необходимо также учитывать выбытие из эксплуатации ветхого и аварийного жилья, а также перевод части жилых поме­щений в нежилые, особенно на первых этажах многоквартирных домов.

Ситуация на рынке жилья зависит от многих факторов. К основным факторам относятся:

242

Система муниципального управления

• государственная и муниципальная политика, регулирующие вопросы рас­пределения бесплатного жилья малообеспеченным группам населения, пре­доставления ссуд на приобретение жилья;

• наличие и развитость инфраструктуры, обслуживающей рынок жилья: агент­ства недвижимости, регистрационные и нотариальные конторы и т. п.;

• территориальные особенности: климатические условия, социальная ста­бильность, национальные традиции, криминогенная обстановка и т. п.

Особое влияние на состояние рынка жилья оказывает состояние жилищно-коммунального комплекса, обеспечивающее пользование жильем. Эти вопросы рассмотрены в главе 4.

Регулирование рынка жилья может осуществляться с помощью государствен­ных и местных программ по следующим направлениям:

• политика стимулирования предложения, которая осуществляется двумя ос­новными методами: строительство государственного и муниципального жилья и субсидирование частного строительства;

• политика стимулирования спроса, т. е. субсидирование потребителей жи­лья через различные инструменты (пособия, сертификаты и т. д.);

• административное ограничение квартирной платы.

Политика стимулирования предложения предполагает, что местные органы власти могут строить и обслуживать специальное жилье для бедных. Участие го­сударства при этом может осуществляться несколькими способами.

1. Капитальные субсидии, предполагающие, что государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложе­ния. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится муници­пальной собственностью.

2. Субсидирование расходов по эксплуатации жилья. Государство может по­крывать разницу между квартплатой и фактическими затратами его эксплуа­тации.

3. Субсидирование частного жилья посредством выплат домовладельцу еже­годных субсидий, покрывающих разницу между получаемой от жильцов квартплатой и фактической стоимостью строительства и эксплуатации дома, или посредством выплат жильцами в качестве квартплаты определенного про­цента их доходов.

Политика стимулирования спроса направлена на предоставление бедным се­мьям права свободного выбора жилища. Получаемые ими купоны могут исполь­зоваться для оплаты как нового, так и вторичного жилья, которое обычно дешевле.

Ограничение квартплаты — самый простой инструмент регулирования рын­ка жилья административными методами. Фактически речь идет о перераспреде­лении доходов, передаче определенной суммы от домовладельцев каждому жильцу.

Эти направления регулирования рынка жилья реализуются с помощью соот­ветствующих программ. Выделяют три основных типа таких программ.

1. Жилищная помощь, включающая различные меры для улучшения жилищ­ных условий и снижения стоимости жилья для малоимущих граждан.