7. Прибыль предприятия гх и показатели рентабельности.

Прибыль — это денежное выражение основной части денежных накоплений, создаваемых предприятиями любой формы собственности

Прибыль как экономическая категория отражает чистый доход, созданный в сфере материального пр-ва в процессе хозяйственной и коммерческой деятельности.

Функции прибыли:

1. Прибыль является показателем, наиболее полно отражающим эф-ть пр-ва и оценивающим хоз. деят-ть предприятия (оценочная функция).

2. Прибыль оказывает стимулирующее воздействие на повышение эф-ти ФХД предприятия (стимулирующая ф-я).

3. Прибыль является источником форм-я бюджетных ресурсов и внебюджетных фондов (фискальная ф-я).

Показатели, содержащиеся в Ф-№2 можно рассматривать как факторы, определяющие формирование ЧП. Это же относ-ся и к анализу рентабельности. В ф№2 фигурируют 4 показателя прибыли: валовая, прибыль от продаж, до налогообл-я, ЧП отчетного периода.

К основным направлениям получения прибыли относятся:

-осн. деят-ть,

-приб. от продажи ОФ и выбывшего имущ-ва;

-приб. от внереализац. мероприятий,

-от участия в совмест. проектах,

-приб. от дочерних предприятий,

-от операций с ЦБ и валютой,

-от долевого уч-тия в совместн. предпр,

-и др.

Детальный анализ прибыли осущ-ся по данным первичного учета, укрупненный – по ф№2.

При анализе прибыли целью явл-ся опред-е направления мах-ции прибыли и выявления факторов, определяющих процесс её формирования.

Осн. объектом анализа явл-ся ЧП. Кроме анализа формир-я ЧП, другим важным направлением исслед-я ЧП явл-ся анализ ее распределения и эф-ти исп-я.

Виды прибыли:

1. Балансовая прибыль: БП = ВР (прод-и, проч.прод-и, услуг нетовар. х-ра, имущ-ва, внереализ. дох. и расх.)

2.Валовая прибыль (общая): ВП = БП + ДСбезвоз. полученные+ штрафы, пени

3.Налогооблагаемая прибыль: НП = ВП- Доходы (от долев. участия в деят-ти , сдача в аренду им-ва, по гос. ц/б) – часть прибыли, на кот. устан-ся налог. льготы.

4.Чистая прибыль: ЧП = ВР – С или ЧП = ВП – все налоги

Целью деят-ти любой коммерческой организации (предприятия) явл-ся получение положительного эффекта и обеспечение высокой эф-ти. Основным показателем, отражающим эффект деят-ти, является прибыль (абсолютный показатель). Показателем, характеризующим эффект-ть деят-ти, является показатели рентабельности (относительные показатели), которые в общем виде представляют отношение эффекта от деят-ти к затратам к-л. фактора. определяющего получение данного эффекта.

Как и показатели прибыли, показателей рентабельности достаточно много, основные из них:

1. Рент от продаж: Rпрод=ВП/ВР*100;

2. Произ-ва: Rпр=ВП/С*100;

3.Продукции: Rпрод=P-S/P=ПР/Р*100 (цена ед-цы-с/сть ед/цена ед; приб на ед/цену ед)

4.Предприятия: Rпредпр=БП/(ОФ+ОС)*100

5. Капитала(активов, пассивов): Rк=ЧП/К(А:П)*100

6. Собств капитала: Rск=ЧП/СК*100

7. Заемного капитала: Rзк=ЧП/ЗК*100

Цель анализа рент-ти - определение ее динамики во времени, изм-е выявл-ых факторов, опред-е этого изменения, и количеств. оценка их влияния.

Для анализа исп-ся модели рент-ти, кот. детализируются при необх-ти до той или иной степени глубины. Н-р: Rпредпр = БП/(ОФ+ОС) = (ВР-С)/(ОФ+ОС) = (ВР-С1-С2-С3-С4-С5) / (ОФ+ОС1+ОС2+ОС3+ОС4+ОС5).

Методом цепных подстановок на примере можно показать как изм-ие стоимости каждого(отдельного) вида эл-та с/сти и ОС влияет на рент-ть предприятия.

8. Рынок недвижимости и тенденции его развития.

Рынок недвижимости (РН) – взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающая создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости

Операции с Н. соверш-ся либо с целью удовлетворения личных потребностей (жилье), либо с целью получения прибыли. Прибыль возникает при продаже или перепродаже Н. и связана с увеличением ее рыночной ст-ти со временем, либо прибыль принимает форму текущего дохода в виде арендных платежей.

Инвестиции в Н. имеют более высокую отдачу, чем кредитные ставки, поэтому приобретение Н. очень выгодно за счет заемных средств.

Национальный РН представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, риска, эффективности инвестиций.

РН является существенной составляющей любой национальной экономики, т. к недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится 50% мирового богатства. Рынок недвиж. – это система эконом-их и правовых механизмов, обеспеч-их создание, перераспределение и использование объектов недвижимости.

Инфраструктура рынка недвиж. - совокупность вспомогат. отраслей (экономических институтов), обеспечивающих основную деятельность рынка недвижимости: строительные организации, рекламные, органы МСУ, брокерские и оценочные компании, фин.-кредитные учреждения, риэлторские, страховые, юридич, и др.

Имеются 4 группы участников РН:

1. Покупатели: физич./юрид. лица, предприятия, инвесторы, иностранные лица, гос-во.

2. Продавцы: физич./юрид. лица, предприятия, фонды имущ-ва, ОМСУ, конкурсное упр-е.

3. Посредники: агентство оценщиков, риэлт. фирмы, рекл. агентства, фирмы, страх. комп., биржи Н., банки.

4. Госуд. органы: бюро тех. инвестиций, комитеты по упр-ю имущ-вом, нотар. конторы, налог. инспекции, Арбитраж. суд, учрежд-я Мин-ва Юстиции, органы сб. РФ. ОМСУ.

Основной мотив на РН – получение дохода, осущ-е общественно значимых программ – ф-и органов госуд., регион., муниц. власти.

Сложность операций с Н. связана со спецификой Н. как товара: - ↑ ст-ть и длительный ЖЦ - ↓ ликвидность - ↑ пороговый ур-нь капитала, необходимого д/вхождения на этот рынок. - относительно меньший инвест. риск и большая доходность - потребность в профес. упр-и Н. и ↑ затрат по ее обслуж-ю - необход-ть доказ-ва прав на приобретенный об. ч/з госрегистрацию сделки

Следует отметить, что когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, то она перестает относиться к юрисдикции частного права, и гос-во получает право вводить ограничения прав собственности (Речник)

Отечеств. рынок появ-ся в начале 90-х гг. в рез-те разгосударствления собственности. В 1991 г. был принят закон о приватизации госуд. и муниц. и госуд. предпр-й.

К особенностям формир-я и разв-я РН в РФ относ-ся:

1. Государств. разграничение прав собств-ти на об. Н. (ЗиС), земел. уч-ки под ними. 2. Слабое госрегулир-е отнош-й на РН 3. Неразвитая рыночная инфраструктура 4.↓ ур-нь конкуренции 5.↑ криминальная обстановка 6. ↑ ур-нь трансакционных издержек (5-10%) 7. ↓ доступность достоверной инф-и об об. Н., что обусловливает сокрытие реальных цен сделок.

Рынок жилой недв-ти состоит из первичного (как товар выступает впервые) и вторичного рынков (как товар, бывший в употреблении).

Функции РН:

1. Установление равновесных цен (S и D) 2. Регулирующая (распред-ся ресурсы по сферам эк-ки, формир-ся ее эффект. стр-ра) 3. Коммерческая (осущ-т перелив капитала от неэффект. работающих к эффект. работающим) 4. Санирование (очищение эк-ки от неконкурентоспособных элементов) 5.Стимулирующая (развитие конкуренции, использ-е ИТ и управленческих новшеств) 6. Социальная (↑ активности нас-я)

Факторы, влияющие на S и D:

1.экономические (доходы нас-я; доступность фин. и кредитных ресурсов, цены на РН; ур-нь арендной платы; риски; ст-ть стр-ва; цены и тарифы на КУ, энергоресурсы;)

2.социальные (числ-ть нас-я и его возрастная соц. структура; криминал)

3.политические (налоговый режим (для населения и юридических лиц — налог на имущество, на прибыль, зе­мельный налог и т. д.); система лицензирования; правовые и экономические усл-я получения прав на застройку или реконструкцию (уровень платы за подключ. к инженерным сетям, отчислений на развитие инфраструктуры и т. д.);

4.условия ОС: ур-нь развития соц. инфраструктуры; обеспеченность трансп. сетями; экол. обстановка.

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, и определяет состояние и динамику D и S на РН.

Основные направления (тенденции) развития РН:

1. На рынке жилья ↑ роль первичного рынка, т.к. вторичный рынок жилья не отвечает современным требованиям.

2. ↑ дифференциация м/у об. Н. по качеству и цене от 200 $/ м2 до 10000$/м2.

3. Расширяется D и S торговой и офисной Н. в направлении многофункциональности (торгово-развлек. центры, гостинич. комплексы)

4. ↑ D на услуги рекреационной Н. (парки, комплексы отдыха, аквапарки)

5. ↑ кол-ва и многообразия фирм, оказывающих консультационные, маркетинг., информац. услуги.

6. Видоизменяются брокерские компании, т.е. ↑ их масштабность, роль посреднических операций, они освобожд-ся от вып-я несвойственных им ф-й (от экскроуслуг, связанных с проведением расчетов по сделкам от ф-и страх-я)

7. Дифференцир-ся фирмы на малые, кот. занимаются главным образом брокерской деят-тью, и крупные, кот. связаны с банковской средой, т.к. они участвуют в стр-ве, реконструкции и упр-и Н.

8. Получили развитие девелоперские фирмы, занимающиеся стр-вом и развитием Н.

Их основные ф-и – выбор эффективного проекта по застройке земельного участка, реконструкции здания, получение проектно-строительной документации и разрешения на стр-во, поиск инвесторов, опред-е условий привлечения подрядчиков, контроль за осущ-м стр-ва.

9. ↓ риски на РН в рез-те совершенствования законодательной базы.

Т.О. Тенденции развития рынка жилой Н. в городе зависят от его географ. положения; структуры состава и миграционного прироста населения; темпов роста регионал эк-ки; ур-ня среднедушевого дохода населения; разв-ти НПБ; банковских кредитных рес-сов, ипотеки и др.

9. Основные подходы и методы оценки недвижимости.

В соответствии с ГК РФ ст.130,132 к недвижимости относятся:

-отдельные объекты (земельные участки, участки недр, водные объекты, многолетние насаждения, все то, что прочно связано с землей, леса, здания и сооружения) объекты приравненные к н. подлежат государственной регистрации: водные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

-сложные объекты (предприятия вцелом как имущественный комплекс, включая земельные участки, здания и сооружения, инвенстарь и оборудование, сырье и материалы, продукция и нематериальные активы и другие исключительные права.

Существует несколько подходов к оценке стоимости имущества: затратный метод, метод сравнения продаж и доходный метод (метод капитализации дохода). Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего использования.

Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Сравнительный подход представлен методом сравнения продаж (МСП), который основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами оценки недвижимости, которые были недавно проданы.

Принципы, лежащие в основе МСП: -спрос и предложение; -замещение; -пропорциональность; -зависимость.

МСП применяется, когда имеются данные об относительно недавних надежных сделках, являющихся основой для стоимостных моделей и рыночных трендов. Для тех объектов, которые часто продаются и покупаются, МСП является наиболее прямым и систематическим подходом к определению стоимости. Обычно он предполагает получение непосредственно ценовых характеристик при оценке недвижимой собственности, которая не обладает доходным характеристиками(односемейные жилые дома).

Применение МСП предлагает определенную последовательность действий:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. 2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту. 3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. 4. Проведение корректировки цен продаж по каждому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом. 5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и подход к показателю стоимости для оцениваемого объекта.

Затратный подход к оценке недвижимости. Он основывается на расчете затрат на восстановление оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе затратного подхода (ЗП) лежит принцип замещения. Стоимость восстановления - это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки. Стоимость замещения - это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).

Использование ЗП необходимо при: -ТЭ анализе нового строительства; -реконструкции; -оценке объектов спецназначения; -страховании недвижимости.

Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы:

1.Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;

2.Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений);

3.Оценка всех видов накопленного износа.

4.Оценка величины предпринимательской прибыли;

5.Оценка стоимости участка земли;

6. Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Существуют следующие способы оценки затрат: -метод сравнительной единицы с вариантами.

-метод количественного обследования. -метод сравнительного объекта.

Методы определения износа: -метод срока жизни; -метод разбиения (по 3 видам износа); -метод экстракции (метод рыночной выборки).

Методы оценки земельного участка: -метод соотнесения; -метод извлечения; -метод освоения; -метод остатка для земли; -метод капитализации земельной ренты; -метод сопоставимых продаж.

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме: оцененная стоимость восстановления - накопленный износ + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль.

Доходный подход для определения рыночной стоимости недвижимости.

Представлен методом капитализации дохода и методом дисконтирования денежных потоков. Основными понятиями обоих методов являются ЧОД и коэффициент капитализации R.

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые как ожидается принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: -сумму будущего дохода; -когда должен быть получен доход; -продолжительность получения дохода.

В основе ДП лежат принципы ожидания и замещения.

Алгоритм применения метода прямой капитализации:

- определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год;

- определить величину коэффициента капитализации.

Разделить ЧОД на R.

Методы определения коэффициента капитализации: -метод рыночной выжимки; -аналитический метод (кумулятивное построение R); -методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала); -экспертный метод (опрос экспертов рынка недвижимости).

Схема использования метода дисконтирования денежных потоков:

1.Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости. 2.Определить реверсионную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения. 3.Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).