Принципи, засновані на уявленнях про мк власника майна

Принцип корисності. МК має вартість тільки тоді, коли він корисний потенційному власнику, тобто здатний задовольнити його очікувані потреби протягом певного часу.

Принцип заміщення. Розумний інвестор не заплатить за даний об'єкт більше, ніж найменша ціна, запропонована за інший об'єкт з еквівалентною корисністю.

Принцип очікування. Інвестор вкладає кошти в об'єкт сьогодні, тому що очікує від об'єкта одержання потоку доходів у майбутньому. Оцінювана вартість – це поточна вартість усіх майбутніх доходів.

Принципи, пов'язані з ринковим середовищем

Принцип залежності від зовнішнього середовища. Вартість МК залежить від зовнішнього економічного середовища, в якому він експлуатується, і, в свою чергу, даний МК впливає на вартість інших пов’язаних з ним МК.

Принцип відповідності між попитом та пропозицією. Ціни стабільні тоді, коли між попитом та пропозицією на ринку встановлюється відповідність. Наявність дефіциту, тобто перевищення попиту над пропозицією, підвищує ціну.

Принцип конкуренції. Конкуренція зрівнює прибутковість інвестицій. Використання надприбутку при оцінці вартості МК спотворює результат.

Принцип зміни вартості. Вартість МК безупинно змінюється в часі. Кожна оцінка вартості повинна містити вказівку на дату її проведення.

Принципи, пов'язані з експлуатацією майна

Принцип факторів виробництва. МК є елементом виробничої системи, прибутковість якої визначається чотирма факторами: менеджментом, працею, капіталом і землею. Чистий доход – результат дії всіх чотирьох факторів і тому на основі оцінки доходу визначається вартість всієї системи. Для оцінки вартості МК потрібно знати частку (внесок) кожного фактора у формуванні доходу всієї системи.

Зміст даного принципу ілюструє рисунок 3.4.1.

Виробнича система

Менеджмент	Управлінський персонал „гудвіл”
Праця	Робочий персонал
Капітал	Машини і устаткування Будинки і споруди
Земля	Земельна ділянка і комунікації

Рис.3.4.1-Вплив факторів виробництва на формування вартості виробничої системи і її елементів

Принцип залишкової продуктивності земельної ділянки. Залишкова продуктивність визначається як чистий доход, відносно земельної ділянки, після того, як сплачено витрати на менеджмент, працю й експлуатацію капіталу.

Принцип внеску. Включення додаткових активів у МК ефективно тоді, коли вони підвищують ринкову вартість МК. Будь-які додаткові елементи до МК виправдані тоді, коли одержуваний приріст вартості МК перевищує витрати на придбання цих елементів.

Принцип пропорційності (збалансованості). Складові частини МК повинні бути погоджені між собою за пропускною здатністю та інших характеристиках. Включення якого-небудь елемента до МК при порушенні даного принципу не призводить до зростання вартості МК.

Принцип найбільш ефективного використання. З можливих варіантів обирається варіант найкращого і найбільш ефективного використання МК, при якому найбільш повно реалізуються функціональні можливості комплексу. Саме цей варіант застосовується для оцінки вартості.

Перераховані принципи в узагальненому вигляді універсальні і придатні до застосування до всіх розглянутих видів МК. Слід зазначити, що їхній практичний зміст дещо змінюється в залежності від того, який об'єкт безпосередньо оцінюється. Крім того, при оцінці деяких МК можуть застосовуватися й інші принципи, що враховують специфіку оцінюваного об'єкта.