15.2.1. Как определить площадь помещений

ДЛЯ ВРЕМЕННОГО РАЗМЕЩЕНИЯ И ПРОЖИВАНИЯ -

ФИЗИЧЕСКИЙ ПОКАЗАТЕЛЬ ПРИ ОКАЗАНИИ УСЛУГ

ПО ВРЕМЕННОМУ РАЗМЕЩЕНИЮ И ПРОЖИВАНИЮ

Физическим показателем при оказании услуг по временному размещению и проживанию является общая площадь помещения для временного размещения и проживания (в квадратных метрах) (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Напомним, что плательщиком ЕНВД вы будете являться, только если площадь предоставляемых помещений не превышает 500 кв. м. Поэтому важно рассчитать эту площадь правильно.

Делать это следует на основании правоустанавливающих и инвентаризационных документов (абз. 38 ст. 346.27 НК РФ). В частности, информацию о площади помещения содержат договоры купли-продажи, аренды (субаренды) комнаты, квартиры, дома, технический паспорт объекта, его план, схема, экспликация.

В расчет общей площади помещения нужно включить:

- площадь непосредственно жилых комнат;

- площадь вспомогательных помещений (санузла, коридора, кладовки и т.п.). В том числе если они служат для общего пользования проживающих. Исключением является расчет физического показателя по объектам гостиничного типа, когда площадь мест общего пользования не учитывается.

Например, предприниматель сдает внаем двум физическим лицам четырехкомнатную квартиру общей площадью 100 кв. м. Только две комнаты используются для отдельного размещения и проживания нанимателей. Другими помещениями в квартире они пользуются совместно:

- кухней;

- комнатой, которая является проходной (смежной) на кухню и служит в качестве холла;

- комнатой, которая оборудована для хозяйственных целей;

- санузлом.

Квартира не относится к объектам гостиничного типа. Поэтому при расчете ЕНВД следует учитывать площадь всех помещений квартиры (100 кв. м), в том числе и тех, в которых физические лица не проживают.

Отметим еще один момент. Если помещения, которые вы используете для оказания услуг, временно не заняты, но в принципе готовы для размещения и проживания жильцов, их площадь также следует учитывать при расчете ЕНВД. При ином подходе не исключен спор с налоговыми органами.

Примечание

Об особенностях расчета физического показателя по объектам, которые состоят из нескольких зданий, вы можете узнать в разд. 15.2.2 "Как определить площадь помещений для временного размещения и проживания, если объект состоит из нескольких отдельно стоящих зданий (корпусов)".

СИТУАЦИЯ: Учитываются ли помещения общего пользования в объектах гостиничного типа при расчете ЕНВД?

При расчете ЕНВД по данным услугам учитывается общая площадь помещений для временного размещения и проживания (в квадратных метрах) (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

При определении этого показателя в объектах гостиничного типа (гостиницах, кемпингах, общежитиях и т.п.) есть особенность: по ним не нужно учитывать площадь помещений общего пользования проживающих. Это холлы, коридоры, вестибюли на этажах, межэтажные лестницы, общие санузлы, сауны и душевые комнаты, помещения ресторанов, баров, столовых, а также административно-хозяйственные помещения и др. Об этом говорится в абз. 39 ст. 346.27 НК РФ.

Итак, допустим, что объект, который вы сдаете физическим лицам для временного размещения и проживания, относится к гостиничному типу. Чтобы определить его площадь для целей ЕНВД, вам нужно из общей площади объекта вычесть площадь мест общего пользования.

Если рассчитанная в таком порядке площадь помещений не больше 500 кв. м, вы вправе применять ЕНВД. Причем полученная величина площади является физическим показателем при расчете налога.

Например, организация "Альфа" оказывает услуги по временному размещению граждан в гостинице. Общая площадь помещений гостиницы равна 555 кв. м. Площадь помещений, находящихся в общем пользовании проживающих (коридор, столовая, холл), - 60 кв. м.

На территории, где осуществляет деятельность организация "Альфа", в отношении указанных услуг введен ЕНВД.

В этой ситуации площадь помещений для размещения и проживания составляет 495 кв. м (555 кв. м - 60 кв. м). Поэтому организация "Альфа" в отношении осуществляемого ею вида деятельности обязана уплачивать ЕНВД исходя из физического показателя 495 кв. м.

СИТУАЦИЯ: Можно ли при расчете ЕНВД не учитывать площадь помещений для размещения и проживания, которые временно не используются (не эксплуатируются)?

В данном случае ответ зависит от того, по какой причине не используется помещение.

Если помещение пригодно для заселения, но пустует из-за отсутствия жильцов или по другим подобным причинам, то, по нашему мнению, нельзя изменять физический показатель на основании п. 9 ст. 346.29 НК РФ. Иными словами, при расчете ЕНВД вы не вправе уменьшать общую площадь за счет незанятых помещений.

Такой подход связан с тем, что помещение, которое готово для заселения, по сути участвует в осуществлении предпринимательской деятельности (по аналогии с товаром, который лежит на полке в магазине, но его пока еще никто не купил).

Если же помещение не может использоваться по назначению (в нем проводится ремонт, оно непригодно для проживания вследствие залива или пожара и т.д.), вы вправе не учитывать его площадь в общей площади помещений для временного размещения и проживания. Правда, придется запастись соответствующими подтверждающими документами (актами выполненных работ, справками БТИ и т.п.).

Такой позиции придерживается Минфин России (Письмо от 06.10.2006 N 03-11-04/3/435).

Добавим, что общая площадь помещений для временного размещения и проживания может быть уменьшена начиная с месяца, в котором конкретное помещение выбыло из эксплуатации (п. 9 ст. 346.29 НК РФ).

ПРИМЕР

изменения величины физического показателя на основании п. 9 ст. 346.29 НК РФ

Ситуация

Номерной фонд гостиницы составляет 10 номеров общей площадью 150 кв. м. В августе в двух номерах (каждый площадью по 20 кв. м) был начат ремонт, а еще в трех (каждый площадью по 15 кв. м) - реконструкция. В ходе реконструкции помещения этих номеров были переоборудованы для сдачи в аренду под офис. С 1 сентября номерной фонд гостиницы составил семь номеров общей площадью 105 кв. м.

Решение

Для расчета ЕНВД за III квартал физический показатель составил:

- за июль - 150 кв. м;

- за август - 65 кв. м, поскольку в этот период пять номеров общей площадью 85 кв. м выбыли из эксплуатации;

- за сентябрь - 105 кв. м.

СИТУАЦИЯ: Нужно ли при расчете ЕНВД учитывать площадь общей гостиной и других помещений общего пользования в коттедже (гостевом домике), если он сдается целиком либо отдельными помещениями (этажами)?

На практике очень часто коттеджи (гостевые домики) предоставляются для временного размещения и проживания физических лиц как целиком, так и отдельными этажами или покомнатно.

Если коттедж сдается частями, то, как правило, некоторыми помещениями проживающие пользуются совместно. Например, общими могут быть туалетная комната, кухня, гостиная. В таком случае возникает вопрос: как определить общую площадь помещений для временного размещения и проживания при расчете ЕНВД? Можно ли считать коттедж объектом гостиничного типа и не учитывать площадь помещений, которые находятся в общем пользовании проживающих?

Контролирующие органы относительно данных ситуаций (коттедж сдается целиком либо частями) придерживаются единой позиции. Они считают, что при расчете ЕНВД нужно учитывать общую площадь помещений коттеджа. Такой вывод следует из Писем Минфина России от 18.02.2008 N 03-11-04/3/74, ФНС России от 25.06.2009 N ШС-22-3/507@.

Отметим, что налоговая служба в Письме прямо указала, что коттедж к объектам гостиничного типа не относится. А значит, вы не можете воспользоваться нормами абз. 38 ст. 346.27 НК РФ и потому площадь мест общего пользования должны учитывать в общей площади сдаваемых помещений.

Минфин России данную норму не упоминает. Но при этом он также рекомендует учитывать площадь общей гостиной в коттедже при расчете ЕНВД (Письмо от 18.02.2008 N 03-11-04/3/74).

Общую площадь коттеджа следует определять на основании правоустанавливающих и инвентаризационных документов - договора купли-продажи, договора аренды (субаренды), технического паспорта, плана, схемы, экспликации и др. (абз. 38 ст. 346.27 НК РФ).

Кроме того, ФНС России считает возможным учитывать общую площадь помещений согласно договору найма, если коттедж сдается целиком (Письмо от 25.06.2009 N ШС-22-3/507@). Однако, по нашему мнению, указанная в таком договоре площадь должна соответствовать данным других правоустанавливающих и инвентаризационных документов на коттедж. В противном случае не исключены претензии налоговых органов.