1.3.1. Ступінь досконалості ринку нерухомості

Досконалий конкурентний ринок передбачає, що:

• покупці і продавці повинні мати рівний доступ до

інформації і точну інформацію про ціни;

• продукт має бути однорідним;

• на ринку повинна існувати досконала мобільність, тобто

покупці і продавці повинні мати можливіть і бути готовими пересуватися для здійснення купівлі-продажу, так само, як і товари повинні бути такими, щоб їх можна було переміщати для демонстрації;

• продавців і покупців на ринку має бути багато, для того,

щоб жоден з них не міг впливати на ринкову ціну;

• попит і пропозиція мають бути еластичними за ціною;

• витрати на здійснення угод мають бути невеликими

порівняно з вартістю товару;

• вхід і вихід ( початок діяльності на ринку або її закриття)

не пов’язані з будь-якими складнощами.

Чи відповідає ринок нерухомості зазначеним вище ознакам досконалого конкурентного ринку?

Під рівним доступом до інформації розуміють те, що всі покупці і продавці мають повну інформацію про ціни на товари і про ціни на всі види витрат, необхідних для їх виробництва. Окрім цього покупці знають все, що їм треба знати про характеристику продукту, а всі виробники отримують однакову інформацію про виробничі технології.

Ринок нерухомості не може досягти повної відповідності вимогам досконалого ринку стосовно вільного доступу до повної інформації, у першу чергу, через географічне розподілення ринку з локалізацією попиту і пропозиції, нерегулярним отриманням інформації продавцями і покупцями у разі потреби в неї та через те, що багато угод здійснюються виходячі з міркувань, які не пов’язані з ціною.

Під однорідністю продукції розуміють ситуацію, при якій різні фірми випускають в основному схожу продукцію. Складність і різноманітність прав та унікальні фізичні характеристики кожного об’єкта є одною з головних причин недосконалості ринку нерухомості.

Крітерію мобільності продукта ринок не відповідає через фундаментальну якість нерухомості – непереміщуваність.

Різноманітність характеристик нерухомості, особливості місцеположення в сукупності з відсутністю на місцевому ринку аналогічної нерухомості-замісника, дає окремим продавцям елемент монопольного положення на ринку. Монополія – ринок, на якому єдина фірма здійснює 100% продаж деякого продукту, не маючого субститутів.

Інвестиційні інтереси у нерухомість дуже коштовні і великою мірою неподільні, що тягне за собою відсутність великої кількості покупців і продавців. Як правило, прямі інвестиції у нерухомість на локальному ринку здійснюють декілька крупних фінансових інститутів і компаній нерухомості. Приватні інвестори впливають тільки на ринок прямих інвестицій у житлову нерухомість.

Необхідність залучення професійних консультантів, достаньо великі комісійні і суттєві податки в сумі складають достатньо великі транзакційні витрати по відношенню до ціни об’єкта. Крім того, для здійснення угоди на ринку нерухомості потрібен суттєвий час.

Під легкістю входу розуміють що, фірми, які тільки но приступають до виробництва продукції можуть робити це на рівних умовах з вже існуючими фірмами, з точки зору цін, які вони змушені сплачувати за ті чи інші ресурси, з точки зору доступу до державних ліцензій тощо.

Під легкістю виходу розуміють, шо фірми не стикаються з будь-якими юридичними бар’єрами, уходячи з ринку і завжди можуть знайти покупців, готових придбати те, на що фірма вкладала свої кошти. Для здійснення діяльності на ринку нерухомості потрібні чималі капітали, велика кількість дозволів і ліцензій, а легкість виходу з ринку, в першу чергу, гальмує низька ліквідність нерухомості, тому вхід на ринок нерухомості і вихід з ринку нерухомості є складним.

Отже, розглядаючи характеристики ринку нерухомості можна зробити висновок про їх суттєву невідповідність крітеріям досконалого ринку.