1.2.1. Місце і значення ринку нерухомості у

національному господарстві України

З початку переходу від централізованої планової до ринкової економіки почав розвиватися новий сектор економіки України – ринок нерухомості. Відправним моментом його розвитку слід вважати 1991 рік, коли Закон України «Про власність» признав поняття приватної власності, яке в подальшому у Земельному Кодексі України, Цивільному Кодексі України, Містобудівному Кодексі України було визначене для земельних ділянок, будівель, споруд та їх відокремлених частин – приміщень.

Матеріальна база складалася з двох джерел. Перше – це безкоштовна приватизація житла громадянами, безкоштовна та коштовна приватизація нежитлових приміщень та земелїних ділянок (ринок первинної приватизації нерухомості). Друге - це формування в межах будівельної галузі та поза неї сегмента комерційного будівництва та продажу об’єктів (первинний ринок продажу нерухомості). В подальшому формувався вторинний ринок нерухомості – ринок перепродажу раніш приватизованих чи вперше проданих нових об’єктів.

Важливе значення ринку нерухомості як сектора ринкової економіки підтверджується величезною вартістю національного багатства, материалізованого у нерухомості, з якого як найменш половина може обертатися на ринку і приносити ренту – володільцям, дохід – підприємцям, податкові та інші платежі – у державний, регіональні та муніціпальні бюджети.

У національній економіці ринок нерухомості виконує наступні функції:

• ефективне рішення соціальних задач, пов’язаних із створенням та використанням корисних якостей нерухомості;

• відчуження повних та часткових прав власності на об’єкти нерухомості від одного економічного суб’єкта до другого та захист його прав;

• вільне формування цін на об’єкти та послуги;

• перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими видами об’єктів нерухомості;

• перерозподіл інвестиційних потоків між конкуруючими способами використання земель.

1.2.2.Визначення та структурний склад ринку нерухомості Виходячи з функціонального призначення ринку нерухомості, як сектора національної ринкової економіки, ринок нерухомості можна визначити як певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на нерухомість та пов’язані з нею інтереси, встановлюються ціни та розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористування.

Відповідно до наведенного визначення структура ринку нерухомості складається з об’єктів нерухомості, суб’єктів ринку, процесів функціонування ринку та механізмів ринку (інфраструктури).

Кожний об’єкт нерухомості має на ринку особисте місце в залежності від того, який це об’єкт, що з ним відбувається з точки зору його життєвого циклу і які учасники ринку задіяні для цього процесу.

Економічними суб’єктами ринку нерухомості є продавці (орендодавці), покупці (орендарі) і професійні учасники.

В якості продавця (орендодавця) може виступати юридична чи фізична особа, яка має право власності на об’єкт, у тому числі держава через свої спеціалізовані органи управління власністю.

В якості покупця (орендаря) може виступати юридична чи фізична особа чи орган державного управління, який має право на дану операцію за законом (мається на увазі обмеження на діяльність нерезидентів, іноземних громадян, а також на комерційну діяльність державних органів). Покупець – головний суб’єкт ринку нерухомості, саме для покупців працює ринок нерухомості.

Склад професійних учасників ринку нерухомості визначається переліком процесів, які відбуваються на ринку за участю держави, і переліком видів діяльності комерційних структур. Відповідно їх можна розділити на інституціональних та неінституціональних учасників.

Інституціональні учасники представляють інтереси держави, діють від її імені і є державними органами, неінституціональні учасникі працюють на комерційних засадах.

Державні органи виступають на ринку нерухомості у двох ролях:

1. організатор ринку нерухомості і гарант прав на нерухомість;

2. власник нерухомості.

Як гарант прав на нерухомість і організатор ринку держава забезпечує правове регулювання (державне законодавство, нормативне регулювання на муніциальному рівні), економічне регулювання (оподаткуванн, пільги, стимули та інше), забезпечує цивільний обіг прав на нерухомість; здійснює інфрастуктурне забезпечення діяльності на ринку нерухомості: облік нерухомості; реєстрація прав на нерухоме майно та угод з ним; нотаріат; ліцензування професійної діяльності; судовий контроль і арбітраж; антимонопольні заходи; функціональне та правове зонування території.

Як власник нерухомості держава управляє належній їй нерухомістю, забезпечує її використання для рішення соціальних та інших державних задач, розпоряджається належній їй нерухомістю, виступаючи як учасник ринку.

Розвиток ринку нерухомості визначається процесами його

функціонування, а саме:

• створенням (розвитком) нерухомості;

• використанням (експлуатацією) нерухомості;

• обігом нерухомості;

• управлінням ринком нерухомості.

Сектор створення нерухомості відповідає за організацію системи розвитку об'єктів нерухомості, розвиток території і безпосередньо розвиток об'єктів. Сектор управління (експлуатації) нерухомості відстежує ступінь впливу тих або інших товарних характеристик об'єктів нерухомості на їх доходність. Саме звідси виходить запит до сектору розвитку на створення більш доходних типів об'єктів нерухомості. При недостатній розвиненості сектору управління запит сектору розвитку передається безпосередньо із сектору обороту. Сектор обороту нерухомості формує ринкову ціну об'єктів нерухомості.

Кожний сектор залежно від пов’язаних з ним фінансових потоків має свою привабливість, обсяг, динаміку, що розподіляються на інвестиції капіталовкладень (розвиток об'єктів нерухомості); товарні відносини (фінансування обороту прав на нерухомість); доходи і податки від договорів та експлуатації об'єктів нерухомості. Останнім часом оператори ринку нерухомості почали виділяти окремо ще четвертий сектор – управління ринком нерухомості.

Під інфраструктурою ринку нерухомості розуміється упорядкований набір інститутів (банкіри, оцінювачі, управителі, девелопери, рієлтери, маркетологи, нотаріат будівельники тощо), що впливає на створення і споживання корисних властивостей об’єктів нерухомості, а також на їх розподіл у ринковому середовищі.

Для успішного функціонування ринку нерухомості потрібний ефективний взаємозв’зок між інститутами для організації ефективних та недорогих процедур, а саме: укладання угод з нерухомістю; координації дій учасників ринку нерухомості; захисту інтересів учасників та мінімізації ризиків; застосування санкцій до порушників тощо.

Отже, інфраструктура ринку нерухомості формується спільними зусиллями інституціональних і неінституціональних учасників ринку.

Рівні інфраструктури можуть бути різними: народногосподарський - макрорівень на національному ринку нерухомості; регіональний – окремий регіон; локальний - окремий сектор ринку; об’єктний – мікрорівень окремого об’єкта нерухомості.