2.4.1. Основні поняття девелопменту

Поняття « девелопмент» (від англ. to develop – розвивати, розробляти, розкривати) у самому широкому розумінні використовують для визначення діяльності, яка передбачає якісні зміни об’єкта і забезпечує, зазвичай, підвищення його вартості.

Девелопмент – це процес здійснення ідей покупця/орендаря або замовника/власника (забудовника), а девелопер – підприємець, який отримує прибуток від створення об’єктів нерухомості, для чого він виступає в якості: автора ідеї проекту; покупця прав на земельну ділянку під забудову; організатора проектування, будівництва та експлуатації об’єкта, наймача забудовника, генпідрядника, брокерів для реалізації новостворених об’єктів, управителей нерухомістю ( всі учасники проекту повинні мати відповідні ліцензії); організатора фінансування проекта.

Отже, інвестиційним девелопментом визначають метод організації інвестиційного процесу, який містить організацію фінансування і здійснення проекту для розвитку (створення) нерухомості девелопером (у тому числі на підгрунтті власних коштів) у задані певні терміни і в межах відповідних бюджетних обмежень з метою отримання комерційної вигоди.

Девелоперський проект – інвестиційний проект, який передбачає комплексний підхід до управління його реалізацією. Девелоперська компанія – компанія, яка комплексно здійснює за дорученням замовника – титулоотримувача (генерального замовника, інвестора) функції забудовника на всіх фазах проектного циклу: від дослідження ринку і передінвестиційних досліджень до завершення проекту (введення до експлуатації, виведення на проектну потужність тощо).

2.4.2. Етапи девелопменту

Розвиток девелоперського проекту містить наступні стадії:

1. передпроектна стадія: аналіз ринку нерухомості; підбір

об’єкта нерухомості; формування стратегії проекту; інвестиційний аналіз; оформлення вихідної дозвільної документації; залучення кредитних та інвестиційних коштів;

2. стадія проектування: розробка фінансової схеми, організація

фінансування; формування архітектурно-інженерної групи; залучення для консультації брокера, який буде займатися реалізацією площ; керівництво проектуванням; проведення тендеру на будівельні роботи;

3. стадія будівництва: координація ведення будівельних робіт

(постачання матеріалів, виконання інженерних робіт); контроль якості будівництва та кошторисних витрат;

4. стадія реалізації: маркетинг, реалізація площ; контроль за

експлуатацією будівлі і роботою інженерних систем після закінчення будівництва.

Одною з особливостей девелопменту у порівнянні з традиційною системою управління проектами є важливість передінвестиційної фази девелоперського проекту. Якщо у випадку класичного управління проектами є концепція проекту, то у випадку девелоперського проекту девелопер має вирішити, який проект реалізувати з тим, щоб максимізувати майбутні прибутки і мінімізувати витрати. Саме тому аналіз ринку нерухомості, підбір об’єкта (а у більш широкому розумінні проекту) є значущим етапом.

Дослідження ринку повинно дати відповіді на наступні питання: у якому секторі ринку існують незаповнені ніши на час дослідження і чи збережуться вони у подальшому; який саме об’єкт треба створювати; який найімовірний рівень цін продажу побудованих площ; який прогноз рентабельності проекту; який рівень конкуренції у тому чи іншому сегменті; які можливі ризики і способи їх зменшення.

Аналіз ринку дозволяє визначити існуюче співвідношення попиту і пропозиції у різних сегментах ринку нерухомості і таким чином виявити незаповненні ніши, де відчувається недостатність тих чи інших площ. Аналіз цін реалізації і будівельних витрат дозволить виявити, у якій з цих ніш реалізація девелоперського проекту буде найефективнішою. Велику увагу у дослідженнях потрібно приділяти прогнозам зазначених показників, оскільки ситуація на ринку динамічна. Дослідження має також містити аналіз діяльності конкурентів з виявленням їх сильних та слабких сторін і характеризувати загальний рівень конкуренції у обраному сегменті ринку. Ще один важливий пункт досліджень – аналіз існуючих ризиків і способів їх зменшення.

Вибір часу здійснення проекту повинен враховувати таку закономірність у розвитку ринку нерухомості як циклічність. Це особливо важливо для девелопменту, оскільки реалізація таких проектів триває не менше ніж два-три роки. Таким чином, здійснення проекту може початися у той момент, коли кон’юктура ринку сприятлива, а закінчитися у період спаду. Тому, існує теорія девелопменту: проекти треба починати у той момент, коли ринок знаходиться у нижній точці активності, але вже з’явилися перші симптоми пожвавлення. Тоді на момент закінчення проекту ринок буде близьким до піку активності.

Вибір місцеположення – один з ключових моментів у розвитку девелоперського проекту. Відомо, що продати чи здати в оренду погану будівлю у гарному місці легше, ніж добру будівлю у поганому місці. Тому, вибір ділянки має враховувати велику кількість факторів: жвавість місця розташування транспортних магістралей, загальний імідж району, перспективи продажу або здачі в оренду площ, побудованих на даній ділянці, призначення і якість забудови прилеглих ділянок, розміри, топографію, конфігурацію ділянки, існуючі архітектурні обмеження, складнощі підведення комунікацій, зонування, варіанти використання, стан грунтів. Для кожного конкретного проекту важливість тих або інших параметрів місцеположення може відрізнятися.

Слід відмітити, що задача вибору земельної ділянки часто ускладнюється внаслідок правової невизначеності. Іноді юридичні особи, які пропонують земельні ділянки не мають на це права.

Крім того, на ці ділянки може розповсюджуватися дія нормативних актів, які не дозволяють певні типи використання, іноді міські адміністративні органи потребують від забудовника додаткових компенсацій, містобудівне завдання не містить детального опису стану інженерних комунікацій в районі. В результаті забудовник стикається з незапланованими витратами, а будівництво стає нерентабельним.

Для запобігання фінансових ризиків при виборі ділянки ретельне дослідження території має виконуватися з залученням чиновників відповідних міських служб.

На підгрунтті аналізу ділянки і дослідження ринку нерухомості розробляються функціональна концепція об’єкта і ескізний проект, який після цього розглядається з точки зору його рентабельності.

Центральним питанням девелопменту є організація фінансування девелоперських проектів. Методи фінансування і послідовність дій для організації фінансування в залежності від девелоперського проекту можуть відрізнятися. Девелопери невеликих проектів, як правило, спочатку укладають угоду про надання довгострокового кредиту (зобов’язання про рефінансування), а потім за допомогою даної угоди отримують будівельний кредит. У крупних девелоперів більше різних альтернатив для залучення фінансування, для них часто відкриті кредитні лінії у банках, що надають кошти на купівлю земельних ділянок і навіть фінансують будівництво. Такі кредитні лінії заміняють кредити на девелопмент і будівництво, що видаються під індивідуальну власність.

Організаційно-структурні форми девелопменту визначаються прийнятою схемою фінансування.