3.1.3. Ефект фінансового левереджу

Під фінансовим левереджем (важелем) розуміється використання позикових коштів для здійснення інвестиційної угоди. Розрізняють позитивний, від’ємний та нейтральний фінансовий левередж..

Коли ставка щорічних фінансових вигід від активів, придбаних із залученням позикових коштів, перевищує процент за кредитом, левередж є позитивним чи сприятливим. Інвестор заробляє грощі, залучаючи суди.

Але, якщо вартість активів, що придбана з використанням кредитів не пілвищується чи, якщо вигоди від них не перевищують процента по судам, левередж є від'ємним.

Левередж залишається нейтральним в тих випадках, коли власність приносить доход рівний проценту за залученим кредитом.

Приклад 1. Для того, щоб продемонструвати ефект фінансування, спочатку розглянемо вільну від боргів власність, ціна якої складає 500 000 $, чистий операційний доход (ЧОД) складає 65 000 $.

Баланс
Активи	Зобов’язання та власний капітал
Будівля 450 000 $ Земля 50 000 $ Всього 500 000 $	Зобов’язання 0 Власний капітал 500 000 $ Всього 500 000 $

Таким чином загальна ставка доходу складає 13% ( 65 000: 500 000 = 0,13 = 13%).

Приклад 2. Припустимо, що замість того, щоб платити за об’єкт тільки власними коштами в розмірі 500 000 $, покупець залучає іпотечний кредит у 400 000 $ на 25 років, який передбачає щомісячні виплати по ставці 12% річних., періодичний щомісячний внесок за умовами кредиту складатиме 4212,9 $, щорічне обслуговання боргу 12 * 4212,9 = 50 555 $, чистий операційний доход (ЧОД) залишається таким самим, що і в першому прикладі і складає 65 000 $. Таким чином, надходження грошових коштів на власний капітал до сплати податків дорівнює 14 445 $ ( 65 000 – 50 555 = 14 445 $ ).

Баланс
Активи	Зобов’язання та власний капітал
Будівля 450 000 $ Земля 50 000 $ Всього 500 000 $	Зобов’язання 400 000 $ Власний капітал 100 000 $ Всього 500 000 $

У цьому разі власник отримає доход, який дорівнює 14,445% ( 14 445 : 100 000 = 0,14445 =14,445% ). Це показує на позитивний левередж.

Окрім більш високої доходності на власний капітал, власник може отримати наступні додаткові вигоди:

1. Подоходні податки. У більшості випадків сумарні витрати

на будівлю (450 000$, земля не враховується) можуть бути списані на знецінення з метою оподаткування незалежно від суми власних вкладань інвестора. Процентні внески за іпотекою віднімаються від доходу, що оподатковується.

2. Підвищення вартості об’єкта.Власник отримає повний

доход від приросту вартості всього активу, а не тільки власних коштів.

3. Зниження іпотечної заборгованості.

Більшість інвесторів намагаються використовувати левередж у максимально можливому ступені. Але доки власність не буде приносити доходів, що перевищують вартість позикових коштів, левередж буде від’ємним.

Приклад найвищого левереджу. Припустимо, що інвестор-власник здатний залучити другий іпотечний кредит у 100 000 $ до першого кредиту у 400 000 $, що розглядався вище. Другий кредит передбачає періодичні виплати тільки одних процентів ( 14% ) та разовий платіж суми кредиту через три роки. Оскільки інвестор отримає кредити на всю власність, він не вносить власні кошти. Така ситуація, коли власник нерухомості залучає позикові кошти на всю вартість об'єкта, визначається, як повна іпотека.

Баланс
Активи	Зобов’язання та власний капітал
Будівля 450 000 $ Земля 50 000 $ Всього 500 000 $	Іпотечний кредит (1) 400 000 $ Іпотечний кредит (2) 100 000 $ Власний капітал 0_ Всього 500 000 $

Щорічне обслуговування боргу за першим кредитом залишилось таким самим, як у другому прикладі 50 555 $, щорічна сума процентів за другим кредитом дорівнює 14 000 $ (100 000 * 0,14 = 14 000 $), надходження грошових коштів на власний капітал до сплати податків дорівнює 445 $ ( 65 000 – 50 555 – 14 000 = 445 $ ).

Оскільки інвестор - власник не вкладає власні кошти, то 445 $ до сплати податків визначають необмежену високу ставку доходу на власний капітал.

ЛЕКЦІЯ 3.2. ВИКОРИСТАННЯ МАРКЕТИНГОВИХ

ІНСТРУМЕНТІВ У МЕНЕДЖМЕНТІ НЕРУХОМОСТІ

3.2.1.Управління розробкою товару на ринку нерухомості

3.2.2. Управління ціноутворенням на ринку нерухомості

3.2.3. Управління продажами на ринку нерухомості

3.2.4. Управління маркетинговими комунікаціям