1.1.7. Визначення зносу об’єкта нерухомості

Протягом експлуатації об'єктів нерухомості поступово погіршуються параметри, що характеризують конструктивну надійність будівель і споруд, а також їх функціональну відповідність поточному і майбутньому використанню. Цей процес призводить до зниження вартості об'єктів нерухомості. Крім того, на вартість нерухомості впливають зовнішні фактори, що обумовлені зміною ринкового середовища. Отже вартісним виявленням зносу є знецінення об'єкта.

Накопичений знос є функцією часу життя об'єкта і його розділяють на фізичний, функціональний та економічний.

Знос може бути виправний і невиправний. Невиправним його вважають, коли витрати на виправлення дефекта перевищують вартість, яка при цьому буде додана. Виправний знос передбачає, що витрати на виправлення менше, ніж додана вартість.

Фізичне погіршення містить будь-яке фізичне зношування будівлі від потьмянілої фарби до руйнування конструкцій. Фізичний знос – це поступова втрата техніко-експлуатаційних якостей об'єкта під впливом прородно-кліматичних факторів, а також життєдіяльності людини.

Виправний фізичний знос об'єкта нерухомості - дефект, що формується в процесі експлуатації, усунення якого економічно доцільно і здійснюється проведенням ремонту. Базою для розрахунку величини виправного зносу є обсяг та ступінь пошкодження конструктивних елементів, визначеного за фактичними ознаками пошкоджень і може визначатися у відсотках від вартості відтворення (створення) або за вартістю, визначеною кошторисом на його усунення.

Невиправний фізичний знос – дефект, усунення якого економічно недоцільно. Базою для розрахунку невиправного зносу є припущення про лінійне зменшення корисності конструктивних елементів протягом строку експлуатації. Невиправний фізичний знос формується зносом конструктивних елементів за тривалістю існування і розраховується за формулою:

І_ф = ( Т_ф / Т_н ) *100,

де: Т_ф – фактичний (хронологічний) вік будівлі;

Т_н - нормативний (економічний) вік будівлі.

Функціональне старіння означає, що щось у об'єкті не відповідає сучасносним вимогам. Причиною може бути недолік або надлишок.

Виправне функціональне старіння є наявністю недоліків, усунення яких економічно доцільне, що виникли внаслідок:

• відсутності окремих елементів,

• потреби заміни або модернізації окремих елементів,

• здійснення « надмірних поліпщень».

Виправне функціональне старіння визначається сумою витрат на встановлення елементів, що відповідають сучасним вимогам та демонтаж старих чи надмірних.

Невиправне функціональне старіння визначається елементами нерухомого майна:

• що неможливо відтворити (недолік),

• що неможливо усунути (надлишок).

Вартість невиправного функціонального старіння визначається втратою доходу, капіталізованого нормою капіталізації для нерухомого майна.

Економічне старіння викликається зовнішніми по відношенню до об'єкта факторами. Такими факторами можуть бути перевантажені вулиці чи промислове підприємство, розташоване поблизу, зміна ситуації на ринку нерухомості, зміна законодавчих умов тощо. Економічний знос, як правило, є невиправним. Зовнішнє знецінення вимірюється вартістю капіталізованих рентних збитків внаслідок зміни зовнішніх умов (GRM).

Накопичений знос об'єкта нерухомості складається з усіх виявлених видів зносу.

ЛЕКЦІЯ 1.2. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РИНКУ

НЕРУХОМОСТІ

1.2.1. Місце і значення ринку нерухомості у національному

господарстві України

1.2.2. Визначення та структурний склад ринку нерухомості

1.2.3. Операції з нерухомістю