3.3.3. Підходи до оцінки вартості нерухомості

Міжнародні стандарти і норми професійної діяльності оцінювача в Україні передбачають застосування при оцінці нерухомості трьох загальновизнаних у професійній оцінній практиці підходів: доходного, витратного і порівняльного.

Основними методами доходного підходу є: метод прямої капіталізації доходу і метод капіталізації за нормою віддачі.

Капіталізація доходу – процес перерахунку майбутніх доходів у загальну суму теперишньої (поточної на дату оцінки) їх вартості. Метод прямої капіталізації перераховує річний дохід у вартість нерухомості.

При прямій капіталізації здійснюється аналіз чистого операційного доходу від нерухомого майна за перший рік використання за умови, що на ринку таке майно відноситься до типового, а також визначається коефіцієнт капіталізації за інформацією ринкових даних про співвідношення доходу до вартості майна, аналогічного тому, що оцінюється. Вартість нерухомості розраховується за формулою:

V = I/ R,

де: V – поточна вартість нерухомості,

І - чистий операційний дохід,

R – коефіцієнт капіталізації.

Метод прямої капіталізації застосовується у випадках, коли прогнозований річний чистий операційний доход є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, а період його одержання необмежений у часі або не прогнозується зміни у капітальній вартості, за якою це майно було придбане.

Метод капіталізації за нормою віддачі (непрямої капіталізації) застосовується у тих випадках, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є неоднаковими за величиною і непостійні протягом обраного періоду прогнозування.

При капітвлізації за нормою віддачі розраховується прогнозний чистий операційний дохід від використання нерухомого майна і прогнозний дохід, який може бути отриманий від продажу в кінці володіння, а також здійснюється розрахунок коефіцієнта дисконтування для визначення всієї суми теперишньої вартості майбутніх прогнозних доходів.

Капіталізація за нормою віддачі має два різновиди:

1. капіталізація шляхом дисконтування грошових доходів для

кожного року прогнозу доходів, коли прогнозуються змінні нерівномірні доходи

_n

V = I₁ / (1 + i₁) + I₂ / (1 + i₂)² + I₃ / (1 + i₃)³ + … = S I_t / (1 + i_t)^t,

^t=1

де: V – поточна вартість нерухомості,

I_t – грошовий дохід періоду t,

i_t - норма доходності грошового доходу періоду t.

2. Капіталізація за нормою кінцевої віддачі на капітал у разі

рівномірних змінних доходів за визначеною тенденцією їх зміни

V = I/ R,

де: R = і ± N,

і - норма доходності на капітал,

N – норма повернення капіталу.

Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки на дату оцінки з подальшим її коригуванням на суму його зносу і знецінення.

Основними методами витратного підходу є: метод відтворення і метод заміщення функціональним аналогом. Практично обидва методи цього підходу ідентичні і розрізняються лише процедурою визначення або валової вартості відтворення або валової вартості заміщення об’єктом аналогом.

Витратний підхід доцільно застосовуваим при: техніко-економічному аналізі для нового будівництва; визначенні варіанту найкращого та найбільш ефективнішого використання землі; оновленні (реконструкції); остаточному погодженні вартості; забудові інституційного та спеціального призначення; оцінці на «пасивних» ринках; страхуванні нерухомості; визначенні бази оподаткування. Крім того, для унікальних об’єктів та таких, які мають історичну, архітектурну та інші цінності, витратний підхід є найбільш ймовірним підходом для отримання уяви про порядок значення ринкової вартості.

Алгоритм використання витратного підходу складається з наступних етапів:

1. Огляд об’єкта нерухомості та ознайомлення з усією документацією.

2. Оцінка поточної вартості відтворення чи заміщення V_в(зам).

3. Оцінка всіх видів накопиченого загального знецінення V_зз.

4. Оцінка величини підприємницького прибутку V_пп.

5. Оцінка вартості земельної ділянки V_землі.

6. Визначення остаточної вартості об’єкта нерухомості:

V_ринк. = V_землі + V_в(зам) + V_пп - V_зз .

Структура вартості будівництва складається з прямих витрат, безпосередньо пов’язаних із будівельними роботами і непрямих витрат, необхідних для організації та супроводження будівництва

( накладні та прибуток забудовника, страховка та процентні виплати за час будівництва, гонорар архітекторам тощо).

Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об’єктів, подібних до об’єктів оцінки, і внесенні відповідних коригувань з метою обліку відмінностей між об’єктами аналогами й об’єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість оцінюваного об’єкта.

Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості при наявності активного ринку даного виду об’єктів.

Метод порівняння продаж при оцінці нерухомого майна реалізується в такій послідовності:

1. Виявлення нещодавних продаж аналогічних об’єктів

нерухомості на відповідному ринку.

2. Аналіз ринкової ситуації і даних по об’єктам порівняння

та перевірка отриманої по ним інформації.

3. Визначення одиниць та елементів порівняння по об’єктам

продаж нерухомого майна та проведення порівняльного аналізу по кожній одиниці.

4. Проведення коригування вартості одиниць порівняння за

елементами порівняння об’єктів продажу.

5. Зведення показників вартості об’єктіів, що порівнюються,

до ринкової вартості об’єкта оцінки.

За одиниці порівняння приймають одиниці, що традиційно застосовуються на місцевому ринку. Одночасно може бути використано від одної до декількох одиниць порівняння. При аналізі земельної ділянки це ціна за одиницю площі, ціна за одиницю довжини вздовж об’єкта оцінки, ціна за ділянку. При аналізі забудованих ділянок це ціна за одиницю площі ділянки, ціна за одиницю площі приміщень, що підлягають здачі в оренду, ціна за одиницю загальної площі приміщень, ціна за одиницю об’єму споруди, ціна за кімнату, ціна за квартиру, ціна за одиницю нерухомого майна, яке приносить дохід, наприклад, театральне місце.

До елементів порівняння належать характеристики об’єктів нерухомого майна та угод купівлі-продажу, які спонукають зміни цін на нерухоме майно.

Обов’язковому аналізу підлягають наступні елементи порівняння:

1. елементи порівняння щодо умов угоди купівлі-продажу

нерухомості та стану ринку (послідовно): права власності, які передаються на нерухомість; умови продажу; умови фінансування угоди купівлі-продажу; стан ринку; дата продажу;

2. елементи порівняння, які відносяться безпосередньо до

об’єкта нерухомості: місцеположення; фізичні характеристики; економічні характеристики; характер використання; компоненти вартості, що не пов’язані з нерухомістю.

Коригування цін продажу об’єктів порівняння здійснюється в такій послідовності: перший етап – ціна коригується відносно умов угоди купівлі-продажу та стану ринку шляхом застосування кожного наступного коригування до попереднього результату; другий етап - ціна визначається з урахуванням умов, що відносяться безпосередньо до об’єкта нерухомості шляхом застосування коригуючих показників до отриманого результату після першого етапу коригування.

При визначенні коефіцієнтів коригування застосовуються різні методики, такі як аналіз парних продаж, статистичний аналіз продаж (за наявності достатньої кількості достовірної інформації про угоди купівлі-продажу), порівняльний аналіз продаж. При цьому поправки призводяться від об’єкта порівняння до об’єкта, що оцінюється, тобто визначається ціна, за яку був би проданий об’єкт порівняння, якщо б він мав ті самі характеристики, що і об’єкт оцінки.

Вибір підходів і методів є прерогативою оцінювачів. Міжнародні й українські нормативні документи з оцінки рекомендують застосовувати при оцінці конкретного об’єкта якнайбільше підходів і методів у кожному підході, а при неможливості застосування того або іншого підходу і методу – давати чіткі пояснення таких обмежень.

ЛЕКЦІЯ 3.4. ОПОДАТКУВАННЯ НЕРУХОМОСТІ

3.4.1. Основні поняття

3.4.2. Плата за землю в Україні

3.4.3. Оподаткування нерухомості, відмінної від земельної

ділянки