3.3.1. Методичні основи теорії оцінки

Оцінка нерухомості – особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомості і в той же час необхідна процедура при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю. Оцінка нерухомості також необхідна при проведенні процедури банкрутства, проведенні аукціонів, конкурсів, торгів, викупі майна, страхуванні майна, розподілі майна, встановленні бази оподаткування на майно, конфіскації майна, проведенні ліквідації майна, вирішенні майнових спорів у судових органах, націоналізації майна та інших операціях, пов’язаних з реалізацією майнових прав на об’єкти нерухомості.Крім того оцінка багатств власника та її динаміки – це своєрідна оцінка якості результатів управління цією нерухомістю.

Оцінка нерухомості – це складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об’єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості.

Загальна структура сучасної теорії оцінки характеризується наступними елементами: концепцією вартості, базою оцінки, принципами оцінки, методами оцінки. Постійна взаємодія і взаємовплив цих елементів формує змістовну частину сучасної методології оцінки.

Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.

3.3.2. Види вартості. Ринкові і неринкові бази оцінки

Відповідно до будь-якого об’єкта нерухомості існують поняття його вартості, витрат (на створення) та ціни. При цьому ці поняття мають відмінності по суті.

Вартість звичайно аналізується з точки зору потенційного покупця. Вартість – це міра цінності майна, що виражається сумою грошей або їх еквіваленту, які покупець готовий надати в обмін на придбання прав на майно.

Витрати – це міра того, скільки грошей потрібно на створення майна, і є ціною, сплаченою за створенння об’єкта власності. При цьому за різних умов (наявність аналогів, активність ринку) вартість та витрати можуть співвідноситися в різних пропорціях (тобто бути більше, менше або бути еквівалентними).

Ціна – це факт, що фіксує на визначену дату вартість майна у грошовій сумі, за якою відбувся продаж. За різних умов ціна на майно може бути різною і не збігатися з вартістю. Ціна, сплачена покупцем за майно стає для нього витратами на придбання майна.

Оцінка нерухомого майна виконується з метою визначення вартості майна, тобто його грошового еквівалента залежно від призначення оцінки.

В широкому розумінні вартість майна може бути розподілена на дві категорії: вартість в обміні та вартість у користуванні.

Вартість в обміні характеризує можливість здійснювати обмін об’єкта нерухомості на гроші або інші товари в процесі проведення операцій купівлі-продажу. Звичайною формою вартості в обміні є ринкова вартість.

Ринкова вартість – найбільш ймовірна ціна, за якою об’єкт оцінки може бути проданий на відкритому ринку в умовах конкуренції серед покупців і продавців, коли всі діють розумно, виважено, маючи всю необхідну інформацію, та на величині ціни не відображуються будь-які надзвичайні обставини.

Вартість у користуванні – це вартість майна, що визначена варіантом його використання для конкретного користувача, виходячи з припущення, що нерухомість не буде продаватися на вільному, відкритому та кокурентному ринку.

Для здійснення різних потреб і функцій на сучасному ринку існує багато різновидів вартості, що відповідають конкретній меті та задачам. В ринкових умовах господарювання найпоширенішим видом вартості є ринкова вартість.

Міжнародні стандарти розрізняють такі види вартості: ринкова вартість; інвестиційна вартість; ліквідаційна вартість; вартість користування; страхова вартість; вартість для оподаткування; вартість діючого підприємства; утилізаційна вартість. Існують й інші види вартості, такі як орендна вартість, заставна вартість, первісна вартість, балансова вартість.

Вид вартості, що визначається у кожній ситуації, отримав назву бази оцінки. Національний стандарт №1 визначає поняття бази оцінки, як комплекс методичних підходів, методів і оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна.

Оцінка нерухомості проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна і залежить від мети, характеристики майна, а також нормативних вимог.

У разі, коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість. Вибір неринкового виду вартості обгрунтовується у звіті про оцінку майна. У разі застави за Національним стандартом №1 об’єкт оцінки оцінюється за ринковою вартістю без включення до неї суми податку на додану вартість.