1.1.5. Характеристика об’єкта нерухомості за типовою схемою

Типова структура для опису характеристик об'єкта нерухомості складається з трьох гілок, які систематизують уявлення про об'єкт нерухомості, це: нерухомість - об'єкт річ; нерухомість - об'єкт права;

нерухомість - об'єкт економічного та інших просторів.

Характеристика нерухомості як об'єкта речі складається з параметрів місцеположення, фізичних та функціональних характеристик.

Правові характеристики об’єкта складаються з відомостей про власника об’єкта, права і умови використання об’єкта, правову форму управління об’єктом, правові пільги і обтяення, поточний стан нормативно-правової бази.

Економічні характеристики містять вартісні оцінки об’єкта та його частин, кошторисні розрахунки, питомі показники витрат на спорудження, орендні ставки, фінансові показники доходності, ринкову інформацію (характеристики цін на даному секторі ринку нерухомості, аналізу їх статистики, наявності циклів та їх тенденції, характеристики попиту і пропозиції, коефіцієнти капіталізації), а також загальноекономічну інформацію.

Екологічні та інші характеристики об’єкта та його оточення часто займають самостійний розділ у базах даних, інвестиційних проектах та бізнес-планах розвитку об’єкта нерухомості. Однією з найбільш конструктивних є наступна екологічна класифікація бізнесу і проектів розвитку нерухомості: бізнес та проекти значно впливають на екологічну ситуацію; бізнес та проекти мало чи взагалі не впливають на екологічну ситуацію; бізнес та проекти безпосередньо спрямовані на конкретне поліпшення екологічної ситуації у місті, регіоні і т.д.;

1.1.6. Життєвий цикл нерухомості

Життєвий цикл нерухомості будь-якого об’єкта і суб’єкта – це закінчена послідовність процесів його існування, комплекс етапів, що складають відрізок часу від його появи до його зникнення.

Життєвий цикл нерухомості – це період часу, протягом якого нерухомість існує як фізичний об’єкт, а власник несе тягар витрат, має можливість отримувати доходи, може володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном.

У життєвому циклі об’єкта розрізняють: фізичне життя об’єкта; хронологічний вік об’єкта; економічне життя об’єкта; ефективний вік об’єкта; залишковий термін економічного життя об’єкта.

Фізичний термін життя об’єкта – це період його реального існування від створення і існування у функціонально придатному стані до його знесення або руйнування. Таким чином, фізичне життя об’єкта – це період експлуатації об’єкта, протягом якого стан несучіх конструктивних елементів об’єкта відповідає певним крітеріям (конструктивна надійність, фізична довговічність тощо). Термін фізичного життя об’єкта визначається під час будівництва і залежить від групи капітальності об’єкта. Фізичне життя закінчується, коли об’єкт зноситься (ліквідується).

Хронологічний вік об’єкта – це період від створення об’єкта до дати його оцінки.

Економічний термін життя об’єкта – це період прибуткового використання об’єкта, тобто коли здійснюваний розвиток нерухомості приносить внесок у вартість об’єкта. Цей термін починається від створення об’єкта і продовжується до моменту, коли покращення, удосконалення вже не додають вартості об’єкту внаслідок його загального старіння (фізичного і морального). Напевно економічний термін життя об’єкта менше фізичного.

Ефективний вік об’єкта розраховується на підгрунтті хронологічного віку об’єкта з урахуванням його технічного стану і економічних факторів, які мають місце на дату оцінки і впливають на вартість оцінюваного об’єкта. В залежності від особливостей експлуатації об’єкта ефективний вік може відрізнятися від хронологічного віку у більший чи менший бік.

Залишковий термін економічного життя об’єкта – це період від дати оцінки до кінця економічного життя об’єкта.

Для виявлення закономірностей розвитку нерухомості розрізняють фізичний, економічний та правовий життєві цикли об’єкта нерухомості.

Для фізичного життєвого циклу характерні наступні стадії:

проектування; створення (будівництво); експлуатація і поточний ремонт; капітальний ремонт і реконструкція об’єкта; припинення використання об’єкта; знесення (ліквідація) об’єкта.

Економічний життєвий цикл доцільно характеризувати наступними стадіями: аналіз і моніторинг ринку, бізнес-планування;

стратегія розвитку об’єкта нерухомості; реалізація програми управління; економічна експертиза, обгрунтування продажу; економічна експертиза, обгрунтування знесення.

Правовий життєвий цикл має свій цикл для одного власника, який може багаторазово повторюватися зі зміною власника аж до закінчення терміна економічного або фізичного життя об’єкта. Отже правовий життєвий цикл може складатися з наступних стадій: юридична експертиза (на можливість нового будівництва або зміни прав власності); реєстрація прав власності на об’єкт; володіння, користування і розпорядження правами на об’єкт; зміна власника або термінова передача прав (наприклад при оренді); реєстрація ліквідації об’єкта.