1.4.2. Цикл ринку нерухомості

Розглядаючи взаємозв’язки макро- та мікроекономічних факторів, можна проводити аналіз ринку нерухомості як на теперишній час , так і на майбутнє

Аналіз ринку нерухомості за ретроспективний період показує, що розвиток ринку нерухомості має циклічний характер. Причиною циклічності у розвитку ринку нерухомості є часові зрушення між коливаннями попиту і пропозиції. Ринковий цикл можна розподілити на чотири фази: пожвавлення; розширення; надлишкова пропозиція; спад ( рис. 2 ).

Фаза ІІ - Розширення Фаза ІІІ - Надлишкова

пропозиція

Довгострокове середнє значення заповненості

Фаза І - Фаза ІV -

Пожвавлення Спад

Рис. 2. Чотири фази ринкового циклу.

Кожна фаза характеризується специфічними змінами у часці вільних площ, нового будівництва, ставках орендної плати чи цін продажу.

Місце, яке займає конкретний об’єкт нерухомості у ринковому циклі у той чи інший момент часу, визначається типом нерухомості і місцеположенням об’єкта. Цей вид аналізу допомагає вибрати оптимальний момент, коли умови ринку найбільш сприятливі для нового об’єкта.

Пожвавлення (фаза І) починається в нижній точці циклу. В цей час ринок знаходиться в стані надлишкової пропозиції, причиною якої було нове будівництво чи падіння попиту у попердній період. В нижній точці циклу заповненість мінімальна. В результаті розширення економічних можливостей потенційних споживачів, збільшення їх доходів починає зростати попит. Збільшення попиту викликає підсилення активності на ринку нерухомості. Одним з важливих індикаторів стану і тенденцій ринку нерухомості у короткостроковому періоді є відсоток всіх незайнятих чи не зданих в оренду об’єктів нерухомості. По мірі того, як відбувається заповнення вільних площ, показник частки вільних площ зменшується і ціни стабілізуються або, навіть, починають підвищуватися. Зрештою заповненість досягає довгострокового середнього значення для даного ринку і в цей момент темп зростання орендної плати дорівнює темпу інфляції.

Попит продовжує зростати все більше і в результаті з’являється потреба у додаткових площах (фаза ІІ). По мірі того, як відбувається зменшення частки вільних площ орендна плата починає швидко збільшуватися і досягає того рівня, коли стає економічно доцільним інвестування в нове будівництво. На цьому етапі попит як і раніше зростає швидче пропозиції, оскільки для введення до експлуатації нових площ потрібен час. Попит і пропозиція знаходяться у рівновазі, коли заповнення досягає максимуму (сама верхня точка циклу).

Надлишкова пропозиція (фаза ІІІ) починається після того, як пройшов максимум заповнення і пропозиція починає зростати швидше попиту. Коли обсяг площ, що вводяться до експлуатації перевищує попит, зростання цін уповільнюється і зрештою спостерігається уповільнення темпів будівництва чи повне його припинення. Зростають проблеми з реалізацією нерухомості, вартість землі знижується, активність ринку різко падаєю. Після того, як було досягнуте довгострокове середнє значення заповнення, ринок вступає до четвертої фази.

Пропозиція продовжує зростати швидше, ніж зростає попит. Різниця між зростанням пропозиції і зростанням попиту визначає, наскільки великим буде спад (фаза ІV).

Коли будівництво і введення до експлуатації нових площ уповільнюються або коли попит починає зростати швидше ніж на ринку з’являються нові площі, починається новий цикл ринку.

Успіх інвесторів, забудовників, девелоперів буде значно вище, якщо вони зможуть сінхронізувати свою діяльність з фазами циклу. Сприятливий період –фази І, ІІ, може продовжуватися від 2-х до 3-х років, шанси на успіх на третій фазі значно нижче, а під час четвертої фази знайти інвесторів неможливо.