1.2.3. Операції з нерухомістю

Операція з нерухомістю – процедура, за допомогою якої встановлюються, змінюються, передаються та припиняються права на нерухомість. Угодою називаються усвідомлені дії громадян і юридичних осіб, направлені на установлення, зміну або припинення їх прав і обов’язків. Таким чином, для здійснення угоди з нерухомістю треба провести відповідну операцію. Далі терміни «операція» та «угода» будуть вживатися у тотожному значенні.

Операції з нерухомістю характеризують такі ознаки: вольові дії людей; правомірні дії; спеціальна спрямованість на виникнення, припинення або зміну цивільних правовідносин.

Існує класифікація операцій за різними ознаками. Залежно від кількості учасників операції бувають одно-, дво- та багатосторонніми. Односторонньою є операція, для здійснення якої досить вираження волі однієї сторони, наприклад, складання заповіту, прийняття спадщини, оголошення конкурсу. Операції можуть бути відшкодувальними та безвідплатними, терміновими та безстроковими, дійсними та недійсними. Операція з нерухомістю – це єдність чотирьох елементів: суб’єктів (осіб, учасників операції); суб’єктивної сторони (єдність їх волі і волевиявлення); форми; змісту. Відсутність будь-якого або декількох елементів операції призводить до її недійсності.

Отже, угода вважається дійсною за виконання таких умов:

• законності змісту;

• правоздатності і дієздатності фізичних та юридичних осіб, які уклали угоду;

• відповідність волевияву та волі учасників угоди;

• виконання форми угоди.

Угода буде недійсною, якщо вона є оскарженою або нікчемною. Оскаржена угода – це угода, визнана недійсною за рішенням суду. Нікчемна угода – це угода, що є недійсною з самого початку її укладання через наступні порушення: завчасно неправомірна мета; волевияв не відповідає реальній волі учасника операції; порушення форми та вимог до державної реєстрації угоди; одна із сторін недієздатна; дії юридичної особи неправомочні.

Операції з об’єктами нерухомості поділяються на дві групи, до першої групи операцій відносяться цивільно-правові договори, які передбачають перехід права власності на нерухомість, а другу групу складають договори, які не супроводжуються переходом права власності на нерухомість (табл.1).

Види угод з об’єктами нерухомості

Таблиця 1

Операції з нерухомістю
Зміна власника	Зміна права користування та володіння
Купівля-продаж	Оренда
Міна	Сервітут
Дарування	Право постійного користування
Спадкування	Вклади в статутний капітал
Довічне утримання	Спільна діяльність
Рента	Іпотека
Приватизація	Лізинг
Продаж підприємства як цілісного майнового комплексу	Концесія
	Позичка
	Управління майном

ЛЕКЦІЯ 1.3. ОСОБЛИВОСТІ І ХАРАКТЕРНІ ОЗНАКИ РИНКУ

НЕРУХОМОСТІ

1.3.1. Ступінь досконалості ринку нерухомості

1.3.2. Характерні риси основних ринкових моделей

1.3.3. Особливі ознаки ринку нерухомого майна