Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории

6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости

В настоящее время города все больше страдают от недостаточно грамотного применения основных концепций управления развитием территорий в условиях перехода к многоукладной экономике, отсутствия системных представлений о современных методах управления социально-экономическим развитием муниципальных образований, которые давно стали обязательным элементом любого западного муниципалитета. Быстрый переход к многоукладной экономике поставил сложные проблемы перед администрациями городов, т.к. старые директивные методы управления развитием территорий в новых условиях оказались мало эффективными.

Не вполне готовыми к новой ситуации оказались и градостроители, которые в условиях административно-командного управления и затратной экономики не заботились о финансовой стороне развития городов. Вместо того, чтобы быть инструментом реализации стратегических планов социально-экономического развития городов с учетом ландшафтных особенностей, градостроительство стало основой генпланов, обязательных к исполнению. В связи с этим, в настоящее время проблема анализа местоположения объектов недвижимости при реализации программ тер­риториально-пространственного развития города становится все более актуальной, а отсутствие единых законов при застройке новых частей города и реконструкции старой его части, существенным образом влияет на стоимость недвижимости в различных частях города.

Город представляет собой сложную систему, связанную с непредсказуемостью поведения людей, т.е. это социально-экономическая система, основными признаками которой являются: структурированность, взаимосвязанность составляющих систему частей, подчиненность организации системы определенной цели.

Одним из подходов, используемых при экспертизе местоположения, является системно-иерархический подход (СИП), который позволяет упорядочить изучение связей внутри системы.

Сущность этого подхода заключается в том, что городская система с позиций градостроительства имеет три иерархически взаимосвязанных уровня (подсистема, собственно система, надсистема), которые соответствуют трем областям деятельности человека в организации своей жизненной среды: архитектуре, градостроительству и районной планировке.

Первый уровень: архитектурно-планировочная система (АПС). Городская среда формируется относительно обособленным пространственно-целостным и функционально-взаимосвязанным комплексом сооружений и городских пространств - АПС.

В качестве элементов этой системы выступают отдельные сооружения, участки открытых пространств для различных форм социальной активности (рынки, площади, пешеходные и транспортные зоны).

Второй уровень: городская система (ГС). В качестве элементов выступают отдельные АПС, а внутренняя целостность системы этого уровня определяется устойчивыми регулярными трудовыми и культурно-бытовыми связями населения (как в компактном традиционном городе). Город является городской системой, если в нем замыкаются все системообразующие связи. Размеры и реальные границы городской системы определяются величиной предельно допустимых затрат времени на регулярные внутренние поездки. В рамках суточного цикла это не более 1-1,5 часа в одном направлении.

Третий уровень: региональная система (РС). Городские скопления, крупные города, агломерации - ее элементы. Они взаимодействуют, осуществляя развитие экономики на основе замкнутых производственных циклов и решая задачи поддержания общего экологического баланса и имеют необходимые ресурсы для известной автономии РС в рамках глобальной экономической системы.

Системный подход к экспертизе местоположения в отличие от классического научного подхода позволяет сделать следующие утверждения о городе:

• город, урбанизированная территория - открытая сложная система со свойствами, значительная часть которых не свойственна ни одному из его элементов, взятому в отдельности. Например, население - это еще не город, но без населения вся городская инфраструктура уже точно не является городом. Это омертвленный капитал. Или, например, безопасность жителя в городе - свойство, зависящее от силовой, экономической, социальной и природоохранной подсистем.

отдельные функции города, имеющие высокую востребованность, могут выполняться разными элементами. В случае уничтожения, гибели элементов определенного типа, выполняющих конкретные функции, эти функции могут быть взяты на себя элементами других типов, то есть другие элементы могут выработать у себя способность выполнять функцию, замещающую утраченную или недоступную в стоимостном отношении. Так, при отставании строительства в новом районе объектов торговли, соцкультбыта происходит создание дополнительных объектов на основных путях следования жителей нового района с работы домой. Эти дополнительные объекты, замещающие планируемые, могут быть совершенно непохожими на требуемые, но в то же время они могут оттянуть на себя потенциал и мощности, необходимые для оказания торговых и коммунальных услуг в самом районе.

Множество факторов, существенно влияющих на саморазвитие горо­да, обозримо (порядка одного десятка), но каждый из них может оказаться решающим для глобального изменения направления развития города и ценность местоположения. Поэтому прогнозы относительно будущей ценности местоположения недвижимости носят, в основном, вид сово­купности сценариев развития, различающихся не по степени вероятности, а по оптимистичности. При прогнозировании инвестиционной привлека­тельности территорий города, необходимо использовать следующие критерии:

• прогнозирование развития городской среды невозможно без учета истории развития города, его современного состояния, целеполагания;

• потребности функциональных подсистем города определяют его структурно-иерархическое устройство, а не наоборот.

Открытость города, как системы, допускает как приток, так и отток жителей в зависимости от соотношения его качеств с такими качествами внешней среды, как безопасность, востребованность профессиональных знаний и навыков, стоимость жизни, наличие свободного жилья. Ограниченность ресурсов города дает право населению покинуть его без особых трагедий.

Системно-функциональный подход (СФП) экспертизы местоположения используется там, где важным аспектом оказывается многофункциональность элемента городской структуры. Этот подход предполагает, что в единой системе после удаления (исчезновения) каких-то элементов, выполнявших определенные функции, другие элементы принимают их на себя либо опосредованно, либо, преобразуясь так, что принимают на себя новые для них функции.

Системно-иерархический и системно-функциональный подход описывают город как статичную систему. Используемый на практике системно-диалектический подход (СДП) показывает систему в развитии. Примем условные обозначения:

функция, описывающая настоящее состояние системы;

функция, описывающая состояние системы на Т1 - более ранний момент по отношению к настоящему;

функция, описывающая целеполагание - будущее состояние системы.

Необходимо принимать во внимание:

• связь настоящего с прошлым (6.1);

• зависимость будущего от настоящего (6.2).

Система этих уравнений описывает системно-диалектический подход предполагающий, что без учета целеустремленности города как системы и без знания истории невозможно прогнозировать ее будущее развитие.

Таким образом, можно сделать предположение, что город, является высоко урбанизированной территорией, находящийся в тесном взаимо­действии с внешней средой. В связи с этим, экспертиза местоположения представляет собой сложный процесс моделирования отдельных аспектов функционирования городов в современных условиях, основное внимание в котором делается на изучение города с позиций системного анализа. Именно такой подход наиболее полно учитывает города как системы и конкретного объекта недвижимости, находящегося в нем.