6.2.1. Экологический критерий
Территориальная обеспеченность градообразующих институтов внутри городских ресурсов значительно превышает другие элементы по масштабу и, как правило, они композиционно выделены и составляют важный элемент города. Оценка экологической ситуации в месте расположения объекта недвижимости может существенным образом влиять на ее стоимость.
При анализе места расположения недвижимости, определяют в какой функциональной зоне он находится. Среди основных градообразующих функциональных зон города можно выделить следующие:
селитебная зона, объединяющая жильё, системы обслуживания, транспорта, городской центр, улицы, набережные, бульвары, учреждения уникального назначения, административно-управленческие объекты, промышленные объекты, не создающие экологическую нагрузку на городские районы;
промышленная зона, которая включает в себя промышленные районы и отдельные объекты, складское и коммунальное хозяйство, санитарно-защитные зоны и пр., требующие необходимого отдаления от селитебной зоны;
внешний транспорт - территории, занятые железной дорогой, автодорогами, аэропортом, морским или речным портом, вокзалом, автовокзалом, речным вокзалом и пр.;
общественная зелень включает городские парки, лесопарки, зоны отдыха в пределах границ города.
Взаиморазмещение этих основных функциональных элементов города подчинено множеству факторов. При анализе местоположения объекта недвижимости с экологической точки зрения учитываются следующие критерии:
наличие в непосредственной близости сырьевых, трудовых, водных ресурсов;
природно-климатические факторы (грунты, грунтовые воды, рельеф, заболоченность, затопляемость, селевые потоки);
расположение промышленных объектов относительно места расположения объекта недвижимости;
- расположение селитебных территорий с подветренной стороны относительно промышленных объектов (это требование определяется векторной диаграммой, показывающей направление господствующих ветров -роза ветров).
Помимо природоохранных ограничений, на экологическую оценку влияют также планировочные ограничения, связанные с функциональными процессами, происходящими в городе. Эти ограничения касаются, прежде всего, санитарной характеристики промышленных объектов и взаимосвязи промышленных территорий с селитебной зоной.
Все промышленные предприятия (районы), в зависимости от расположения в системе города, могут быть разделены на три основные группы:
на территории жилых районов располагаются малые предприятия местной, легкой, пищевой промышленности, точного приборостроения, административные и офисные здания;
на периферии города размещаются такие предприятия, как заводы машиностроения, легкой и пищевой промышленности, опытные производства и пр., они удалены от жилья на 50—500 метров;
— вне города располагаются крупные производства тяжелой промышленности, металлургии, химии, выделяющие значительные объемы производственных выбросов, они отдалены от города на расстояние от 1000—5000 до 8000 метров.
Таким образом, показатели экологического критерия складываются из определения уровня загрязнения атмосферного воздуха по основным ингредиентам (и специфическим выбросам), а также шумовых воздействий на среду. В качестве индикатора специфических выбросов могут служить
пробы снегового покрова, отбираемые по равномерной сети с шагом 1 км. По этим материалам строится карта загрязнения территории города, а затем карты расчетных концентраций веществ, диффузирующих в воздухе. Наложение этих двух карт и выявляет зоны «повышенного», «среднего» и «низкого» уровней загрязнения. Полученная картина воздушного «рельефа», как и данные по поверхности земли, позволяет оценить зону, в которую попадает рассматриваемый объект недвижимости, а следовательно, дать заключение о ценности его месторасположения с позиции экологического критерия.
Предполагаемая универсальность выбора важнейших критериев оценки решений основана на нескольких закономерностях. Городская среда — это процесс гармонии и конфликта множества сред, важнейшие из которых - социальная, материальная (экономическая), экологическая и ландшафтная; средовой подход — в единстве многообразия жизнедеятельности города; система критериев отражает оценку состояния среды на основе взаимодействия ее основных элементов друг с другом.
В систему критериев входят такие пространственные и непространственные характеристики (например, социальный критерий раскрывает трудовые ситуации, связанные с процессами трудоустройства и расселения). Среди показателей качества ландшафта или композиции каждый конкретный случай может способствовать введению в модель новых ситуационных критериев, раскрывающих специфику места. Таким образом, предполагаемая система критериев может изменяться в соответствии с задачей и ситуацией.
В условиях нарастания экологического кризиса учет и оценка влияния экологических рисков на местоположение объекта недвижимости становится объективной закономерностью. Основными по масштабу загрязнения являются промышленные предприятия, которые располагаются на территории городов. Промышленные предприятия относятся к числу субъектов предпринимательской деятельности, от которых зависит уровень экологической безопасности, рациональность использования природных ресурсов, а также благосостояние нынешних и будущих поколений.
Как отмечалось в главе 5, под экологическими рисками понимаются угрозы, которые могут возникать вследствие недооценки роли и значения экологических факторов в деятельности предприятия, а также угрозы, вызываемые неопределенностью последствий принимаемых решений.
Экологические риски, как категория предпринимательской деятельности определяются с помощью данных о вероятностях наступления неблагоприятных событий и последствиях реализации этих событий, соответствующих величинам экологического ущерба. Неблагоприятные события могут возникнуть из-за сбоев в технологии производства, при авариях, катастрофах и других чрезвычайных ситуациях и, как правило, приводят к нанесению ущерба окружающей среде, связанного с ее загрязнением и, как следствие, влияют на ценность местоположения объекта недвижимости.
Под загрязнением окружающей среды понимается поступление в эту среду любых твердых, жидких, газообразных веществ, микроорганизмов и энергии, оказывающих отрицательной воздействие на здоровье человека, флору, фауну и экологические системы в целом.
Источники выбросов можно классифицировать на стационарные и мобильные. Стационарными источниками являются промышленные и энергетические объекты. К мобильным источникам загрязнений относятся транспортные средства, землеройная и дорожная техника, которые выбрасывают значительный объем загрязнений в воду, воздух и почву.
Виды загрязнений от деятельности промышленных предприятий классифицируются по двум группам:
материальные загрязнения — запыление атмосферы, твердые частицы в воде и почве, газообразные, жидкие и твердые химические соединения и элементы;
энергетические загрязнения — теплота, шум, вибрация, ультразвук, свет, электромагнитное поле, ионизирующее излучение.
Рис. 6.1. Система взаимодействия объекта недвижимости с факторами окружающей среды
Модель взаимодействия предприятия с окружающей средой можно представить в следующем виде (рис.6.1).
Деятельность промышленных предприятий оказывает влияние на все компоненты природы (воздух, воду, почву, растительный и животный мир и т.д.) Атмосферные загрязнения ускоряют разрушение строительных материалов, металлических, резиновых и других изделий, а также увеличивают скорость коррозионного разрушения оборудования и машин. Самый же большой ущерб загрязнения окружающей среды наносят здоровью населения.
Для оценки влияния предприятия на экологическую обстановку и как следствие на ценность местоположения объекта недвижимости, необходимо произвести анализ экологичности выпускаемой им продукции. К свойствам экологичности, характеризующим способность продукции оказывать химическое воздействие на окружающую среду, относятся:
• токсичность выделяющихся веществ; способность выделять вещества, влияющие на органолептические свойства элементов окружающей среды;
стабильность выделений вредных веществ.
К свойствам экологичности, характеризующим способность продукции оказывать физическое воздействие на окружающую среду, относятся:
склонность к механическим колебаниям;
• способность создавать электромагнитное поле радиочастотного диапазона;
радиационная активность;
способность изменять характеристики почвы при давлении на нее. К свойствам экологичности, характеризующим способность продукции оказывать микробиологическое воздействие на окружающую среду относится биологическая активность микроорганизмов и продуктов их жизнедеятельности, выделяющихся из препаратов микробиологического синтеза.
Учет риска влияния на экологическую обстановку района, где располагается объект недвижимости, возможно производить с использованием следующих формул и зависимостей. Для суммарной оценки экологических рисков используется следующее выражение:
(6.4)
где, pi- вероятность наступления 1-го неблагоприятного события; х1 - экономический ущерб от загрязнения окружающей среды, наносимого 1-м событием.
Риск, который определен, как наступление неблагоприятного события, сам по себе ни плох, ни хорош. Только с введением функции полезности можно установить, как он повлиял на достижение экономических целей предприятия.
Посредством функции полезности можно выразить склонность предприятия к риску. Обычно различают нейтральную, положительную и отрицательную склонность к риску.
В случае нейтральной склонности к риску оценка полезности совпадает с суммарной оценкой экологических рисков:
(6.5)
При положительной склонности к риску оценка полезности будет ниже, чем суммарная оценка экологических рисков:
(6.6)
Такая ситуация возможна в том случае, когда экономический ущерб от экологических рисков выше, чем предполагаемая величина прибыли.
При отрицательной склонности к риску, когда оценка полезности выше, чем суммарная оценка экологических рисков, экологический ущерб будет минимальным, а полезность будет выше:
(6.7)
В условиях рыночной экономики предприятия, как правило, ставят перед собой такие цели, как достижение определенного уровня прибыли или дохода, поэтому экологический риск можно рассматривать, как возможность или даже опасность отклонения от желаемого результата.