Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости

8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы

Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом недвижимости, выработку схемы рекомен­дуемого управления объектом на основе анализа «лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)», а также данных, полученных в рамках предыдущих экспертиз.

Концептуальная модель управления недвижимостью, учитывающая экономические интересы управляющей компании, представлена в виде схемы на рис. 8.1.

Особенностью проведения управленческой экспертизы является необходимость учета характера проекта использования и развития объекта недвижимости, т.е. его целевую направленности.

Различают социальные (школы, детские учреждения, социальное жилье и др.), коммерческие и экономические проекты объектов недвижи­мости, при возведении и эксплуатации которых могут решаться социально-экономические и градостроительные задачи.

Социальные проекты - это проекты, в результате осуществления которых население получает ряд преимуществ: улучшение жилищных условий, образования, здравоохранения и др.

Экономические проекты (муниципальная недвижимость) окупаются в основном косвенно, например, через повышение арендных ставок после ремонта нежилых объектов или через расширение налогооблагаемой базы в результате реализации проекта.

Коммерческие проекты должны окупаться непосредственно через результаты хозяйственной деятельности. Их инвестирование осуществляется коммерческими структурами самостоятельно либо совместно с городом, предоставляющим в основном качестве своей доли права на землю и другие ресурсы.

Некоторые проекты могут иметь одновременно экономическую и коммерческую направленность.

При реализации проектов используются различные подходы к управлению объектами недвижимости, в которых, например, предпочтение может отдаваться управлению качеством (объекта, продукции, производства, окружающей среды), удовлетворению потребностей клиентов. Таким образом, определяются главные задачи экспертизы.

В общем виде главными задачами управленческой экспертизы являются:

Установление перечня ее предметов.

Разработка соответствующим им апробированных и приемлемых индикаторов.

Рис. 8.1. Модель деятельности компании по управлению недвижимостью

Подготовка рекомендаций по определению объема экспертизы.

Осуществление этапов управленческой экспертизы, включая техническое состояние конструкций, инженерных коммуникаций и оборудования.

Перечень предметов управленческой экспертизы объекта недвижимости устанавливается, исходя из главных целей управления недвижимостью с учетом сбалансированности интересов пользователей, владельцев, орга­низаций и фирм, предлагающих услуги в области недвижимости и официальных лиц.

С учетом целей управления объектами недвижимости и используемых подходов формируются задачи основных участников этого процесса.

Предметом управления объектом недвижимости служит обычно то материальное явление, которое происходит в составе производственно-хозяйственных или финансовых функций и определяет совокупность общих предметов деятельности работников аппарата управления всех его участников. Учитывая современный уровень общественного разделения труда в данной сфере, общий предмет управления (объект недвижимости) может объединять ряд частных или единичных конкретно-ориентированных предметов управления:

Обоснование ЛНЭИ объекта недвижимости (изучение рынка и соответствующие маркетинговые исследования, изучение и поиск возможных источников инвестирования, формирование портфеля заказов на использование объекта недвижимости, подбор управляющих компаний, арендаторов, клиентов, пользователей и других участников процесса).

Исследование и изучение возможных потоков технических ресурсов, в том числе используемых во всех технических системах, включая инженерное оборудование, а также для их ремонта и эксплуатации (выбор эффективных способов возмещения предметов и средств труда, обеспечение профилактических осмотров, ремонтов и поддержание работоспособного состояния всех технических систем).

Исследование и изучение возможных потоков материальных и энергетических ресурсов, включая основные и вспомогательные материалы, поддержание оптимальных уровней их запасов и нормального энергоснабжения (электрической и тепловой энергии).

Исследование и изучение возможных потоков трудовых ресурсов (подготовка и обучение кадров, доукомплектование с учет выбытия специалистами нужной профессии и квалификации, обучение работников смежным профессиям и др.).

Исследование и изучение возможных финансовых потоков (оттоки и притоки финансовых ресурсов, связанных с содержанием, эксплуатацией, поддержанием и развитием объекта недвижимости).

Таким образом, степень детализации предмета управления и проведение управленческой экспертизы объективно определяется прогнозируемым уровнем разделения труда относительно процессов эксплуатации, поддержания технического состояния и развития объекта недвижимости. Чем более разделены указанные выше процессы относительно данного объекта управления, тем больше в нем предметов управления, разнооб­разнее их взаимосвязь и сложнее структура предмета управления (это зависит также от назначения объекта недвижимости, его объема, площадей и т.п.).

С учетом системного подхода к управленческой экспертизе выстраивается следующая схема и порядок стандартизации предметов управления недвижимостью:

1. для жилищной недвижимости дается классификация объектов исследования и характерных для них предметов управления по уровню стандартов эксплуатации и формам собственности (рис. 8.2);

2. обобщаются циклично повторяемые процессы, выступающие в качестве предметов управления на рассматриваемом уровне руководства;

3. определяется в каждом агрегированном и обобщенном процессе состав производственно-технологических функций управляемых объектов;

4. обобщается характер органов системы управления первичными подразделениями (эксплуатационные, сервисные и т.п.);

5. обобщается состав и содержание коммуникаций, взаимосвязей и взаимодействия указанных выше первичных подразделений с внешней средой, определяется система их параметров;

6. обобщается содержание деятельности вышестоящих органов управления недвижимостью с определением административно-хозяйственных функций.

В соответствии с указанным перечнем предметов экспертизы разрабатываются соответствующие им апробированные и приемлемые индикаторы экспертизы. Так, кроме общих индикаторов для каждого вида объектов недвижимости с учетом его месторасположения и других потребительских свойств устанавливаются групповые либо индивидуальные индикаторы.

Далее подготавливаются рекомендации по определению объема экспертизы и организации системы контроллинга.

Одной из главных задач управленческой экспертизы является установление предметов этого вида экспертизы, которое осуществляется исходя из главных целей управления недвижимостью с учетом сбалансированности интересов пользователей, владельцев, предприятий и организаций, предлагающих услуги в области недвижимости, государственных и муниципальных органов управления.

Рис. 8.2. Примерный перечень мероприятий и работ, включаемых в стандарты эксплуатации по

созданию комфортного «здорового» дома

Задачами пользователя являются определение потребности в помещениях, приобретение помещений, управление рациональным использованием помещений, управление информацией, экономическое и юридическое управление недвижимостью, а также обслуживанием объекта недвижимости и оказанием услуг. Таким образом, можно выделить блок управленческих задач.

А. Управление рациональным использованием помещений по своему характеру является постоянной оперативной работой. У управляющей компании меняются задачи, меняется персонал. Грамотное управление персоналом предполагает, что руководителю известно, где и кем выполняется работа. Правильно организованная информационная система на предприятии помогает управлять движением клиентов, посетителей, почты и т. д.

Б. Управление информацией. На предприятии должна быть организована целостная система, предполагающая наличие обученного персонала, который может грамотно устанавливать, использовать и обслуживать все ее элементы (приборы, сети и программы), а также подготовленным к работе по сбору и обработке информации. В последнее время возникла необходимость во внедрении систем менеджмента, связанных с информационной безопасностью.

Создание интегрированной информационной системы, ориентированной на реальные процессы управления недвижимостью, дает ряд преимуществ:

обслуживание (внедрение, документирование, развитие) одной системы проще, чем нескольких параллельных систем;

совместный аудит систем (по сравнению с раздельным аудитом) понижает затраты на его проведение и уменьшает число аудиторских проверок;

постоянное улучшение экологического состояния объекта и окружающей среды.

В. Экономическое и юридическое управление недвижимостью. Экономическое управление недвижимостью наряду с решением ряда стратегических экономических задач предполагает профессиональную организацию бухгалтерского и сметного дела. Необходима точная информация о расходах как на объекте в целом, так и отдельных его помещениях, производствах и на виды выпускаемой продукции. Мероприятия и затраты на профилактику и ремонт отражаются в бизнес-планах и позволяют постоянно контролировать состояние объекта.

Управление недвижимостью строится на договорных отношениях, условия которых нужно точно и юридически грамотно разрабатывать и следить за их выполнением. Задачами владельца являются владение и организация управления собственностью, в т.ч. управление фондом помещений, организация их содержания, профилактики и текущего ремонта, а также решение блока управленческих задач, включая экономическое и юридическое управление, управление использованием помещений и оказание услуг. Все это требует создания надежной системы учета и контроля.

1 Контроль. Объединяя все формы контрольной деятельности, система контроллинга призван объективно качественно и количественно оценить работу первичных подразделений и вышестоящих уровней управления, а также управляющих фирм и организаций. В состав традиционных форм контрольной деятельности входит достаточно широкий набор различных средств и способов контроля, но преимущество отдается результатам финансового и бухгалтерского учета и анализа. Системный подход к организации контроллинга переставляет акценты с чисто количественных стоимостных параметров на органичное устройство контролируемого объекта, на его структурные отношения, свойства и состояния. Системный контроллинг, цель которого - обеспечить адекватное соотно­шение частей и целого в системе управления недвижимостью, является исходным инструментом, обозначающим границы и сферы компетенции контрольной деятельности всех участников управления недвижимостью и создает возможность выявить факторы, обеспечивающие связь и взаимодействие с внешней средой, в условиях, когда руководству различных уровней управления, включая управляющие фирмы и организации, часто приходится осуществлять многие непрофильные задачи и функции по отношению к внешней среде, в том числе, установление связей с местными органами исполнительной власти и выполнение их некоторых социальных заказов, стремление к диверсификации и др.