- •Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- •Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- •Глава 5. Экологическая экспертиза
- •5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- •5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- •5.3. Государственная экологическая экспертиза
- •5.4. Общественная экологическая экспертиза
- •5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- •5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- •5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- •6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- •6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- •6.2.1. Экологический критерий
- •6.2.2. Экономический критерий
- •6.2.3. Градостроительный критерий
- •6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- •6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- •6.4. Условный пример
- •6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- •Факторов
- •Финансирования
- •6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- •Население и жилищный фонд
- •Объекты соцкультбыта
- •1. Программа развития
- •6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- •6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- •6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- •Глава 7. Экономические экспертизы
- •7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- •1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- •2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- •7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- •7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- •7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- •7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- •7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- •7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- •7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- •8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- •8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- •8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- •8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- •8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- •8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- •8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- •8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- •8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- •8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- •Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- •Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- •8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- •8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью
5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
Для проведения экологической экспертизы должны быть востребованы следующие материалы:
нормативные документы по охране окружающей среды для выработки экологических критериев;
статистические данные по надежности объектов, аналогичных подлежащих экспертизе;
данные по состоянию окружающей среды, в том числе:
а) результаты полевых и лабораторных наблюдений;
б) материалы, полученные в результате проведенных расчетов.Объем указанных материалов достаточно велик, что является иногда серьезной проблемой для экспертов.
Для обработки внушительного объема исходной информации и решения сложных задач экологической экспертизы созданы и успешно используются экологические экспертные системы со специализацией по отраслям хозяйства, представляющие собой автоматизированную систему принятия экспертных решений.
Эти системы состоят обычно из следующих интернированных между собой компонентов:
системы управления базой знаний;.
базы данных;
программы логических выводов, запросов и объяснений (базы знаний);
программных средств языков программирования;
- программных средств интерфейса к процедурам пользователя и др. Принятие экспертного решения осуществляют в следующем порядке: 1. Формирование блоков системы - базы нормативных, статистических данных, данных мониторинга, программ, необходимых для расчета входных параметров.
Формирование базы знаний.
Запрашивание у пользователя в диалоговом режиме и в базах данных параметров, необходимых для базы знаний.
Расчет параметров, необходимых для анализа в базе знаний.
Анализ данных и принятие экспертных решений.
Отображение результатов расчета и дальнейшее использование их как параметров для выполнения прикладных программ пользователя.
Наиболее эффективным современным средством осуществления экологической экспертизы являются Геоинформационные системы (ГИС). Одним из самых главных и трудоемких этапов экологической экспертизы является сбор и обработка обширной информации об объекте, процессе или явлении. При комплексном подходе, характерном для экологии, приходится опираться на обобщающие характеристики окружающей среды, вследствие чего объемы даже минимально достаточной исходной информации, несомненно, должны быть большими. Однако простого накопления данных недостаточно. Эти данные должны быть легко доступны, систематизированы. Очень эффективно связать разнородные данные друг с другом, сравнить, проанализировать, изложить их в удобном и наглядном виде, например, создав на их основе необходимую таблицу, схему, чертеж, карту, диаграмму. Очевидно, что на этапе обработки и анализа собранных данных определяющую роль играет техническая оснащенность исследователя, включающая подходящие для решения поставленной задачи аппаратные средства и программное обеспечение. В качестве последнего' во всем мире все чаще применяется современная мощная технология географических информационных систем.
В одном из распространенных определений ГИС трактуется как программно-аппаратный комплекс, способный вводить, хранить, обновлять, манипулировать, анализировать и выводить все виды пространственно привязанной информации. ГИС - это современная компьютерная технология, позволяющая картировать и анализировать объекты и события реального мира, объединять традиционные операции работы с базами данных с преимуществами полноценной визуализации и пространственного анализа. Это выгодно отличает ГИС от других информационных систем и предоставляет уникальные возможности для ее применения в широчайшем спектре задач, связанных с анализом и прогнозом явлений и событий во всех сферах деятельности человека и окружающего его мира, с осмыслением и выделением главных факторов и причин, а также возможных последствий, с планированием стратегических решений и текущих последствий предпринимаемых действий. Весьма сложно перечислить все области применения ГИС. Эту технологию применяют практически во всех сферах - от анализа глобальных проблем, таких как деградация озоносферы, парниковый эффект, перенаселение Земли, до решения частных задач, связанных с загрязнением территории, сокращением лесных угодий, природными катаклизмами, и даже таких как поиск наилучшего маршрута между пунктами, подбор оптимального расположения жилья, поиск дома по его адресу, прокладка трубопровода на местности и т.д.
ГИС успешно используется для создания карт основных параметров окружающей среды. В дальнейшем, при получении новых данных, эти карты используются для выявления масштабов и темпов деградации флоры и фауны. При вводе данных дистанционных, в частности спутниковых, и обычных полевых наблюдений с их помощью можно осуществлять мониторинг местных и широкомасштабных антропогенных воздействий. Данные об антропогенных нагрузках целесообразно наложить на карты зонирования территории с выделенными областями, представляющими особый интерес с позиций экологической экспертизы. Оценку состояния и темпов деградации природной среды можно проводить и по выделенным на всех слоях карты тестовым участкам.
С помощью ГИС удобно моделировать влияние и распространение загрязнения от точечных и неточечных (пространственных) источников на местности, в атмосфере и по гидрографической сети. Результаты модельных расчетов можно наложить на природные карты, например карты растительности, или же на карты жилых массивов в данном районе. В результате можно оперативно оценить ближайшие и будущие последствия таких экстремальных ситуаций, как разлив нефти и других вредных веществ, а также влияние постоянно действующих точечных и площадных загрязнителей.
ГИС широко применяются для составления и ведения разнообразных, в том числе земельных, кадастров. С их помощью удобно создавать базы данных и карты по земельной собственности, объединять их с базами данных по любым природным и социально-экономическим показателям, накладывать соответствующие карты друг на друга и создавать комплексные (например, ресурсные) карты, строить графики и разного вида диаграммы.
Региональные и местные структуры исполнительной власти широко применяют возможности ГИС для получения оптимальных решений проблем, связанных с распределением и контролируемым использованием земельных ресурсов, улаживанием конфликтных ситуаций между владельцем и арендаторами земель. Полезным и зачастую необходимым бывает сравнение текущих границ участков землепользования с зонированием земель и перспективными планами их использования. ГИС обеспечивает также возможность сопоставления границ землепользования с требованиями дикой природы. Постоянный сбор и обновление данных о границах землепользования может оказать большую помощь при разработке природоохранных, в том числе административных и законодательных мер, отслеживать их исполнение, своевременно вносить изменения и дополнения в имеющиеся законы и постановления на основе базовых научных экологических принципов и концепций.
Интегральные функциональные возможности ГИС в наиболее явном виде проявляются и благоприятствуют успешному проведению совместных междисциплинарных исследований. Они обеспечивают объединение и наложение друг на друга любых типов данных, которые их можно отобразить на карте. К подобным исследованиям относятся, например, такие: анализ взаимосвязей между здоровьем населения и разнообразными (природными, демографическими, экономическими) факторами; количественная оценка влияния параметров окружающей среды на состояние локальных и региональных экосистем и их составляющих; определение доходов землевладельцев в зависимости от преобладающих типов почв, климатических условий, удаленности от городов и др.; выявление численности и плотности ареалов распространения редких и исчезающих видов растений в зависимости от высоты местности, угла наклона и экспозиции склонов.
Современный город также не обходится без специальных служб, следящих за экологическим состоянием окружающей среды. При помощи ГИС составляются каталоги проб различных сред, по которым:
рассчитывается состояние компонентов окружающей сред;
атмосферы, грунтовых и ливневых вод, водоемов, земель;
ведется учет природных ресурсов: городских парков, лесных зон, отдельных насаждений;
моделируются возможные зоны загрязнения при аварийных или залповых выбросах аварийных предприятий;
- выявляются основные источники загрязнений для наложения штрафов и принятия решений об их удалении из города.
Безусловно, что использование ГИС-технологий в такой важной процедуре, как проведение экологической экспертизы позволяет существенно повысить эффективность и качество работы экспертов.