6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений

На ценность местоположения земельного участка, а также находящиеся на нем объекты недвижимости, в условиях стабильной рыночной экономики огромное влияние оказывают следующие объективные факторы:

- полезность;

• отчуждаемость;

• спрос, дефицитность;

• ликвидность.

Взаимодействие этих факторов приводит к формированию разновесной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кроме объективных факторов, характеризующих стоимость объекта недвижимости, на его цену обычно оказывает влияние и ряд следующих

субъективных факторов:

• особый интерес покупателя к данному объекту недвижимости;

• недостаток информации о конъюнктуре рынка;

• воздействие рекламы;

• особые условия продавца;

• особые условия покупателя;

• ограничение во времени на совершение сделки у продавца и покупателя;

• стремление покупателя к монопольному господству на части рынка;

• особенности имеющихся возможностей и схем финансирования сделки покупателем;

• иные субъективные факторы.

Для получения достаточно объективной информации о стоимости объекта недвижимости и, соответственно, грамотного принятия управленчес­кого решения, необходимо определять ее правовой статус. В неравновесных условиях перехода к рыночной экономике вышеперечисленные факторы имеют определенные специфические отличия.

Прежде всего, это касается формы собственности, спроса, а также соотношения спроса и предложения. В этом случае ситуация коренным образом отличается от равновесных условий стабильной рыночной экономики.

При экспертизе местоположения объектов недвижимости, как правило, достаточно широко применяются экспертные системы, которые основываются на корректировках по различным экологическим, экономическим и градостроительным факторам. Однако их математические модели и алгоритмы, как правило, «мультипликативные», весьма несовершенны. Поэтому полученные результаты экспертизы смещены от истинных значений и не отличаются высокой степенью точности и надежности. Кроме того, возникает и проблема абсолютной калибровки результатов относительных экспертных оценок в денежных единицах.

В качестве альтернативы разработаны иные модели оценки. Ниже рассмотрен простейший вариант построения аддитивной математической модели экспертных оценок местоположения объекта недвижимости. Несмотря на сознательно проведенное упрощение, эта модель позволяет не только получить принципиально новую информацию о ценообразовании на реальные городские земельные участки, на которых расположена не­движимости, в зависимости от таких факторов, как экология, градостроительные особенности, транспортное обеспечение и т.д., но и получить результаты оценок с минимальной погрешностью.

Основная суть используемых подходов состоит в первоначальном выделении аномальных областей по соответствующему ценообразующему фактору на территории города и логическом переборе объектов по каждому информационному слою в определенном интервале параметров. Критерии аномального влияния определенных факторов и отбора объектов устанавливаются в рамках двухкомпонентной модели представления рыночной стоимости основных объектов оценки (либо ее комбинаций).

Например, для каждого городского земельного участка определяются такие объективные показатели, как экологическое состояние, градостроительные характеристики, транспортное обеспечение, историческая ценность, вид использования, престижность и, возможно, другие. Далее, вся генеральная совокупность земельных участков после логического перебо­ра объединяется в группы таким образом, чтобы в каждой из них содержались участки, различающиеся не более, чем одним показателем (например, экологическим), а остальные показатели были бы приблизительно одинаковы. В каждой группе объединяются такие земельные участки (либо объекты недвижимости, находящиеся на этих земельных участках), по которым уже заключены определенные рыночные сделки (аренды или купли-продажи) или имеются достаточно надежные данные об их рыночной или иных видах стоимости.

Например, в простейшем случае в группу входят всего два участка с рыночной стоимостью С₁ и С₂, соответственно. В двухкомпонентном представлении эти стоимости можно записать в виде:

(6.8)

где С_э1 и С_э2 — экологические составляющие стоимости;

С_о1 и С_о2 — объединенные составляющие по остальным компонентам.

Причем, по условиям первоначального отбора объектов Тогда, вычитая из первого уравнения системы второе, получим очевидное равенство:

(6.9)

Отсюда видно, что разность рыночной стоимости двух объектов недвижимости определяется разностью вкладов в ее стоимость экологических составляющих земельных участков. Но абсолютные значения экологических составляющих стоимости земельных участков пока еще неизвестны. Для их определения уравнения необходимо добавить еще одно уравнение, например, определяющее соотношение экологических вкладов в стоимость этих двух участков.

Для этого в каждой группе выделяются три класса (непересекающихся подмножества) участков: в первый класс объединяются участки, у которых все экологические характеристики примерно одинаковы; во второй — те у которых выделенная характеристика немного (в 1,5 -:- 7 раз) меньше, чем наибольшее значение в данной подгруппе; в третьей — участки, у которых соответствующее значение немного (более, чем в 7 раз) меньше, чем наибольшее значение в данной подгруппе.

Разбиение по подгруппам осуществляется с использованием оценок экспертов, дисперсия стоимостей участков оценивается по значениям стоимостей участков первой подгруппы, по данным третьей подгруппы определяется значение суммы составляющих стоимостей, соответствующих остальным показателям (одинаковое значение для всех участков группы), затем вычисляются оценки стоимости выделенного показателя, в результате получаются интервальные оценки составляющей стоимости, соответствующей выделенному показателю. Затем обрабатываются данные экспертных оценок, после чего вычисляются интервальные оценки стоимостей участков группы, по которым сделки не заключены. После обработки всех групп производится перераспределение участков по группам по другому признаку, например, транспортному обеспечению, и т.д. В результате получаются интервальные оценки всех аддитивных составляющих стоимостей всех участков, что позволяет определить ценность местоположения конкретного объекта недвижимости.

К примеру, экологическую информацию из различных источников мы получаем в единицах предельно допустимых концентраций (ПДК), в мг/ м^З , децибелах и иных размерных единицах. Но экономической информации, например, стоимости ущерба, наносимого отдельными предприятиями города людям, животным, зеленым насаждениям и т. д., эти источники, как правило, не дают. В результате очень сложно подготавливать и принимать экономически обоснованные управленческие решения по экономической деятельности с учетом влияния на жизнь, работу и отдых граждан сверхнегативной экологической ситуации в городе. Для более точного анализа ценности недвижимости возможно использовать разработанный российскими и зарубежными учеными алгоритм анализа влияния различ­ных факторов на ценность местоположения недвижимости.