6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции

Оценка интегрального показателя коммерческого потенциала территории существующей застройки КПт, подлежащей комплексной реконструкции на основе агрегированных показателей коммерческого потенциала по всем блокам факторов (табл. 6.5) определяется по формуле:

(6.18)

где КП.^Ф_j- оценка значения агрегированного показателя j-го блока факторов;

В_j- весомость j-го блока факторов (ранжирование показателей весомости приводится в табл. 3);

J - перечень блоков факторов j=7

С учетом предыдущей формулы, формула определения КП_Т можно представить в следующем виде:

Предлагаемый в данной работе методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории существующей застройки (жилого квартала, микрорайона) целесообразно конкретизировать с позиции установления конкретных значений факторов, влияющих на коммерческий потенциал территорий, уточнения их перечня, определения коэффи­циентов весомостей факторов на основе апробации на конкретных объек­тах и территориях реконструкции жилых районов. -

6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)

Реконструктивно-инвестиционные программы комплексного обновления существующей жилой застройки можно рассматривать двояко: как элемент инвестиционной стратегии города Москвы и, как комплекс взаимосвязанных инвестиционных проектов, направленных на обновление и повышение качества городской жилой среды.

Проекты, входящие в программу комплексной реконструкции, быть независимыми, так и зависимыми друг от друга. При этом следует учитывать основные факторы, обуславливающие возникновение дополни­тельных эффектов в случае объединения отдельных проектов, и пытаться оценить эти эффекты.

Для исследования интеграции отдельных проектов оценки эффектив­ности формирования инвестиционных программ особый интерес пред­ставляет собой классификация проектов с учетом характера взаимосвязи проведения работ и предоставления услуг, которые должна производиться при их реализации. В табл. 6.22 приведены возможные типы инвестици­онных проектов и характер производимых работ.

Таблица 6.22

Классификация проектов по характеру взаимосвязи между ними и производимой ими продукции или работ

Классификационные признаки	Типы инвестиционных проектов и вид производимой продукции
Характер взаимосвязи между проектами	Проекты, независимые по потребительскими свойства строительства домов	Взаимозаменяемые по строительству жилье, конкурирующие проекты	Взаимодополняющие по уровню комплексной реконструкции территории	Проекты взаимодополняющие по потребительским свойствам жилья (капитальный ремонт и реконструкция)	Инфраструктурные проекты, экологические проекты при комплексной реконструкции жилой застройки
Вид производимых работ при реконструкции	Проведение различных взаимозаменяющих Работ при ремонте и реконструкции	Производство взаимозаменяемых коммунальных работ	Производство последовательности этапов реконструкции	Производство работ и услуг, родственных по процессам их использования	Производство услуг, обеспечивающих реализацию инвестиционных проектов

Возможные виды интеграции проектов при формировании их организационно связанных комплексов и разработке соответствующих инвестиционных программ могут быть подразделены на ряд типовых объединений, которые представлены в табл. 6.23.

Все инвестиционные программы можно разделить на три относительно самостоятельных класса:

• программы, которые объединяют группу проектов, способствуя росту объемов ввода нового жилья;

программы, которые реализуют обслуживающие функции, улучшающие условия функционирования объектов и их жизнеобеспечение (капитальный ремонт, модернизация, комплексное благоустройство и озеленение);

- программы, которые обеспечивают инженерную инфраструктуру территории.

Из практики реализации инвестиционных проектов известно, что в первом классе программ синергетические, системные эффекты главным образом заключаются в:

снижении суммарных эксплуатационных издержек за счет объеди­нения отдельных хозяйственных функций (создания общей ремонтно-эксплуатационной, диспетчерской и аварийной служб, маркетинговых служб); повышении производительности и эффективности системы, бла­годаря возможности реализации резервов и расширения мощностей от­дельных инфраструктурных объектов;

уменьшении затрат за счёт устранения дублирующих функций отдельных служб, как при реализации проектов, так и при управлении жи­лыми территориями;

снижении издержек, необходимых для поиска информации и ведения мониторинга и т.д.

Таблица 6.23

Типы объединения проектов при формировании инвестиционных программ

	Типы объединения инвестиционных проектов
Особенности объединения проектов	Объединение с целью диверсификации производства товаров и услуг	Горизонталь­ная интеграция взаимоза­меняемой кон- курирующей продукции	Вертикальная интеграция, обеспечиваю- щая повы- шение уровня использования ресурсов	Объединение производств, родственных по сфере строительства и реконструкции объектов	Объединение на основе формирования программ при реализации инфра­структурных проектов
Характеристика объемов работ при комплексной реконструкции жилой застройки	Производство взаимодопол­няющих независимых работ и услуг	Сохранение вида работ, проводимых комплексной реконструкцией	Расширение объема строи­тельства и реконструкции объекта	Работы и услуги в соответствии Со спросом	Сохранение вида работ и услуг при раздельных проектах
Характер системны]; эффектов объединения проектов	Снижение степени риска инвестиционной деятельности	Повышение Эффективности производства основного вида работ: стро­ительства, реконструкции	Повышение эффективности ком­плексной реконструкции жилой застройки	Оптимизация •структуры производства работ комплексного развития жилого района	эффективности намечаемых к реализации проектов в рамках
Примеры объединения	Приобретение ИНТЕКом предприятий стройиндустрии	Объединение предприятий при организации корпораций	Вертикально-интегриро­ванные строительные компании	производств работ при комплексной реконструкции старого Арбата туриндустрии	Создание инфраструктуры при освоении новых жилых районов

- ТПК - территориально-производственный комплекс

Основные причины образования этих эффектов аналогичны тем, что имеют место при слиянии-поглощении компаний, а именно:

• экономия, обусловленная масштабами деятельности в рамках жилого района;

• комбинирование взаимодополняющих ресурсов и работ;

• финансовая экономия за счет снижения трансакционных издержек;

• возросшая рыночная мощь ресурсов инвесторов вследствие снижения конкуренции (повышения уровня монополизации рынка);

• взаимодополняемость в области НИОКР, разработки ПСД, получении градостроительных заключений и разрешений на подключение к сетям, и т.д.

Интеграция различных проектов бывает целесообразной в том случае, когда полученный результат превышает возможный рост издержек, свя­занных с их объединением.

Элементом программ являются один или несколько инфраструктурных проектов, благодаря которым облегчаются или удешевляются возможности обеспечения производства работ. В силу того, что инфраструктура микрорайона - это комплекс объектов и субъектов хозяйствования, обес­печивающих процесс и условия воспроизводства и включающих в себя транспорт, жилые дома объекты соц.-культ. быта, складское хозяйство, энергоснабжение, водоснабжение, озеленение, предприятия по обслуживанию населения и т.д., то дополнительные эффекты в каждом случае могут быть абсолютно разные, связанные с разновидностью инфраструктурных проектов. Например, это может быть:

• улучшение качества жизни и обслуживания населения жилого микрорайона;

• рост надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг и сокращения срока ожидания очереди на улучшение жилищных условий, развитие сферы услуг;

• улучшение общественного порядка и безопасности проживания;

• повышение экологического уровня и улучшение здоровья и т.д.

Следует отметить, что интеграция различных проектов не всегда оправдана. Основные ограничения связаны с будущей неопределенностью, в первую очередь, будущего спроса со стороны инвесторов. Помимо этого, могут быть и иные отрицательные последствия комплексной реконструкции жилой застройки, в частности:

• недостаток спроса инвесторов на прирост предложения растущего комплекса;

влияние развития рыночной среды, согласованный с социальными проблемами;

• ограниченность территории для строительства новых объектов;

• ограниченность необходимых местных ресурсов (например, электроэнергии, воды), экологических ограничений на расширение строительства объектов;

• нежелание населения, юридических лиц - владельцев объектов, участвовать в комплексной реконструкции жилого района.