7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход основан на предположении, что затраты на стро­ительство объекта в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ори­ентиром для определения стоимости недвижимости. В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод срав­нительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный (рис.7.11).

При оценке имущества с точки зрения издержек следует придержи­ваться последовательности действий, представленной на рис.7.12.

Восстановительная стоимость (издержки воспроизводства) выража­ется в денежной сумме, необходимой для точного воспроизводства оцени­ваемого здания в текущих ценах.

Стоимость замещения (издержки замещения) является стоимостью создания улучшений, которые имеют ту же или эквивалентную функцио­нальную пригодность с использованием текущих стандартов, материа­лов и дизайна и основанную на текущих ценах рабочей силы и матери­алов.

Рис.7.12. Подход к оценке с точки зрения затрат (издержек)

Теоретически восстановительную стоимость определить несложно, однако с практической точки зрения ее довольно трудно рассчитывать для более старых зданий, так как сложно найти аналоги используемым ранее материалам, методам строительства и дизайну. Применение в рас­четах стоимости замещения предлагает альтернативный метод, основан­ный на определении размера средств на строительство, необходимых для сооружения подобного здания, причем не обязательно из таких же мате­риалов или по тем же спецификациям.

Существует три способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения здания, представленные на рис.7.13.

Рис. 7.11. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Рис. 7.13. Методы расчета восстановительной стоимости (или стоимости замещения)

В результате проведения рыночных реформ существенно изменяются механизмы ценообразования и тесно связанные с ними способы оценки стоимости строительных объектов. Консервация уже устаревших сметно-нормативных методов ценообразования на строительную продукцию служит одной из причин неудовлетворительного состояния строительной отрасли.

Управление стоимостью в строительстве должно обеспечивать раци­ональное использование ресурсов, повышение рентабельности строи­тельного производства. Исследования ряда авторов и опыт рыночных ре­форм свидетельствуют о том, что оценка строительной продукции должна осуществляться по свободным (договорным) ценам, определяемым раз­личными методами на основе сметных расчетов, с учетом возможного изменения уровня стоимости строительной продукции и, особенно, реги­ональных особенностей ее производства.

Анализ различных методов определения стоимости строительной про­дукции свидетельствует о наличии в каждом из них как достоинств, так и недостатков.

В частности искажения в определении стоимости при использовании базисно-индексного метода, как со стороны подрядчика, так и со сторо­ны заказчика устраняются по мере перехода к формированию стоимости строительно-монтажных работ ресурсным методом (табл. 7.1, 7.2).

Таблица 7.1

Методика расчета сметной стоимости строительства базисно-индексным методом

№ п/п	Наименование затрат	Ед. изм.	Источник получе­ния информации	Формула расчета стоимости затрат
1	2	3	4	5
1.	Прямые затраты:	руб.	ЕРЕР, каталоги	ПЗ=СМ + ОЗП + РЭМ
2.	Накладные расхо­ды 14,2%:	руб.	Постанов. СМ СССР №249	НР=ПЗ*0,142
3.	Сметная себестои­мость:	руб.		Смет. С/С=ПЗ + НР
4.	Плановые накоп­ления 8%:	руб.	Постанов. СМ С— ССР № 249	ПН=Смет. С/СхО,08
5.	Сметная стои­мость:	руб.		См. ст-ть.=Смет. С/С + ПН
6.	Переход в цены 1991 г. Л991=1,59хО,97:	руб.	Письмо Госстроя СССР № 14Д от 6.00.90 г.	См. Ст-ть.1991=См. Ст-ть.*Л991
7.	Переход в цены 2005 г.	руб.	Постановление КМ РТ	См. Ст-ть.2005=См. Ст-ть.1991*Ш05
8.	С временными зданиями и соору­жениями 0,3%:	руб.	Приказ Минстроя РФ от 23. 07.92 №176, СНиП 4.09-91	С ВЗиС=См. Ст-ть.2005* 1,003
9.	С зимним удоро­жанием 0,87%:	руб.	Приказ Минстроя РФ от 23.07.92 №176, СНиП 4.07-91	С ЗУ=С ВЗиС*0,087
10.	С непредвиденны­ми расходами 2%:	руб.	СНиП 1.02-91	стр.10 = С ЗУх1,002
11.	С проектно-смет-ной документаци­ей 0,5%:	руб.	Расчеты на основе сборников базовых цен на проектные работы	стр.11 = стр. 10* 1,005
12.	Налог на содержа­ние автодорог 1%:	руб.	Закон РФ от 26.05.1997г. № 82-ФЗ	стр.12 = стр.11 *0,01
13.	Итого с налогами:	руб.		стр. 13 = стр. 11 + стр.12
14.	Возврат от ВЗиС 15%:	руб.		стр. 14 = (стр.8 -стр.7)*0,15
15.	Итого:	руб.		стр.15 = стр. 13 -стр.14
16.	НДС 18%:	руб.		стр.16 = стр.15* 0,18
17.	Всего:	руб.		стр.17 = стр. 15 + стр. 1 6

Таблица 7.2

Методика расчета сметной стоимости строительства ресурсным методом

№	Наименование	Единица	Источники	Кол-во
п/п	ресурсов	измерен.	получения информации		Формула расчета стоимости ресурса
1	2	3	4	5	6
1.	Материалы:	натуральные	Бюллетень на	эсн
		показат.	строит, продукцию,
			данные бухучета (счета-фактуры,		Смат=гр.5 *гр.4
			накладные), прайс-
			листы
2.	Транспортно-	руб.	по счетам	5- 10% ОТ Смат
	заготовительские и		строймеха-низации		СТзр=С„ат*(0,05-0,1)
	складские расходы:
3.	Материалы с ТЗР:	руб.			Смат с ТЗР = Смат + СтЗР
4.	Размер средств на	руб.	МДС 83-1.99	по проекту, в зави-
	оплату труда:			симости от	3=Т(ЗфаетмесЛ),
				норматив.	3 - расчетная величина средств на
				трудоемкости	оплату труда в текущем уровне;
					Т - трудоемкость (по проекту);
					1 - среднемесячное количество часов,
					фактич. отработанное одним рабочим.
5.	Стоимость	руб.	МДС 81-3.99	по проекту, в
	эксплуатации			увязке с норм.	Смаш=С„аш1984*11991*12002
	машин и			стоимостью маш-
	механизмов:			часа
6.	Фонд оплаты труда:	руб.		по проекту	ФОТ = 3 + 0,3*Смаш
7.	Итого прямые	руб.			П3= Смат с ТЗР + 3 + Смаш
	затраты:

8.	Накладные расходы:	руб.	МДС 8 1-4.99	кнр - приним. в завис, от вида работ	НР=КНр*ФОТ, кнр - норма накладных расх. по видам работ.
9.	Плановые накопления:	руб.	МДС 81-25.2001	Кпн -принимав завис, от вида работ	ПН=Кпн*ФОТ, Кпн-норма плановых накоплений.
10.	Итого сметная стоим. СМР:	руб.			См. ст-ть = ПЗ + НР + ПН
11.	С временными зданиями и сооружениями:	руб.	Приказ Минстроя РФ от 23. 07.92 № 176, СНиП 4.09-91	КвЗиС - В зависимости от отраслевой принадлежности	См. ст-ть.с свис=См. ст-ть.*Квзис
12.	С зимним удорожанием:	руб.	Приказ Минстроя РФ от 23. 07.92 № 176, СНиП 4.07-91	К3им. уд. - в зависим, от отраслевой принадлежности	См. СТ-ТЬ.С 3им.уд=См. СТ-ТЬ.свЗиС*Кзим.уд.
13.	Налог на содержание автодорог:	руб.	Закон РФ от 26.05. 1997 г. №82-ФЗ	1%	Налог на автодор.=См. ст-ть.с ЗИм уд.*0,01
14.	Итого с налогами:	руб.			стр.14 = стр.12 + стр.13
15.	НДС:	руб.		18%	стр.15 = стр.14 х 0,18
16.	Всего с НДС:	руб.			стр. 16 = стр.14 + стр.15

С момента сооружения зданий (улучшений) начинается их экономи­ческая жизнь. В этот период они должны вносить свой вклад в суммар­ную стоимость недвижимости. Когда улучшения являются оптимальны­ми, суммарная величина их вклада в итоговую общую стоимость объекта недвижимости равна их общей стоимости. Однако с течением времени возникает разница между общими издержками на их создание и текущей стоимостью, которая является следствием различных видов износов.

Формально износ можно определить как потерю пригодности и умень­шение стоимости какой-либо вещи по любым причинам, т.е., например, физического износа недвижимости. Физический износ отражает изме­нение физических свойств недвижимости со временем, например, де­фекты конструктивных элементов. Старение (износ) подразделяется на две части: функциональное и внешнее. Функциональный износ может возникнуть из-за плохой планировки, функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ может быть вызван изменением внешних по отношению к объекту недвижимости факторов.

В практике оценки применяется несколько методов определения сово­купного износа объектов недвижимости (рис. 7.13):

Рис.7.13. Определение степени износа

• метод экономической жизни; модифицированный метод экономической жизни;

• метод сравнения продаж;

• метод разбиения.

Чаще всего применяется модифицированный метод экономической жизни, который позволяет учесть устранимый физический и функцио­нальный износ.

Общая формула модифицированного метода экономической жизни имеет следующий вид:

И - ИУ + ((ЛВС - ИУ) х ВФ / СЖ), (7.16)

где И - накопленный износ (рублей); ИУ - устранимый физический износ (рублей);

ПВС - полная восстановительная стоимость на дату оценки (рублей); ВФ - возраст фактический (лет); СЖ - срок экономической жизни (лет).

Как видно из приведенной формулы для определения износа необхо­димо решить следующие задачи:

• Определить износ устранимый.

• Определить полную восстановительную стоимость.

• Определить возраст фактический и срок экономической жизни.

Следует отметить, что в практике оценочной деятельности рассчиты­вается физический износ зданий и сооружений с использованием мето­дик, приемлемых для оценки жилых и гражданских зданий. Официаль­ных методик по определению износа промышленных зданий в настоящее время не существует, что, безусловно, сказывается на точности расчетов при определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

Устранимый физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный ремонт и оценивается экспертным методом с использо­ванием "Правил оценки износа зданий" ВСН-53-86 (р) Госгражданстроя. Согласно п. 1.2 "Общих положений" ВСН-53-86 (р): "Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходи­мых сметных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимос­ти". Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания. Подробнее этот вопрос изложен в главе III настоящего учебника (раздел 3.3).

Более проблемным является учет функционального или морального износа зданий и сооружений.

Функциональный износ есть функция изменения спроса, тенденций моды, технологий. Он может принимать форму недостаточности, необ­ходимости модернизации и/или излишества. В любом случае покупатель воспримет износ как потерю полезности и цена будет ниже.

Функциональный износ происходит скачкообразно по мере изменения требований не только к промышленной технологии, но и к жилью и объ­ектам нежилого назначения.

И если физический износ можно уменьшить путем текущего или ка­питального ремонта, то функциональный износ - только за счет реконс­трукции или модернизации. Величина затрат на устранение функциональ­ного износа не должна превышать затрат на строительство нового здания, равного по площади, но отвечающего требованиям новой технологии и благоустройства.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

А. Устранимый функциональный (моральный) износ - это такой износ, устранение которого технически возможно и экономически выгод­но, так как затраты на него меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. По аналогии с понятием «отложенного ремонта» здесь приме­нимы понятия «отложенная реконструкция» или «отложенная модерни­зация».

Неустранимый функциональный (моральный) износ - это износ, ус­транение которого технически невозможно или экономически нецелесо­образно, так как затраты на него больше, чем добавляемая при этом стои­мость объекта.

Для расчета всех видов функционального (морального) износа могут быть использованы формулы:

МИ = УМИ + ИМИ, (7.17)

где МИ - функциональный износ; УМИ - устранимый функциональ­ный износ; НМИ - неустранимый функциональный износ.

УМИ = УМИ1+УМИ2 + УМИЗ, (7.18)

где УМИ1 - устранимый функциональный износ, вызванный недо­статком, требующим добавления элементов; УМИ2 - устранимый фун­кциональный износ, требующий замены или модернизации элементов; УМИЗ - устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений».

НМИ = НМИ1 + НМИ2 + НМИЗ , (7.19)

где НМИ, - неустранимый функциональный износ; НМИ1, НМИ2, НМИЗ - неустранимый функциональный износ 1-го, 2-го и 3-го рода соответственно.

Рассмотрим все виды функционального износа более подробно.

Б. Неустранимый функциональный износ 1-го рода определяется как разница между чистой потерей дохода из-за отсутствия элементов благоустройства на дату оценки и их стоимостью замещения, если бы они были в составе здания во время строительства. Таким образом,

НМУ1 = ЧПД - Сстр, (7.20)

где ЧПД - чистая потеря дохода из-за отсутствия элементов; Сстр -стоимость этих элементов при монтаже их во время строительства.

ЧПД определяется через величину снижения годовой арендной платы и коэффициент капитализации.

В. Неустранимый функциональный износ 2-го рода определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости морально устарев­ших элементов и чистой потери дохода за вычетом стоимости замещения современных элементов, как если бы они были в составе здания во время строительства. Тогда

НМУ2 = Сстр - ФИ + ЧПД - Сзам, (7.21)

где Сстр - полная восстановительная стоимость морально устаревших элементов;

ФИ - физический износ морально устаревших элементов;

ЧПД - чистая потеря дохода из-за морально устаревших элементов;

Сзам - стоимость замещения современных элементов при монтаже их во время строительства.

Г. Неустранимый функциональный износ 3-го рода определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости избыточных элемен­тов (объемов) и дополнительных эксплуатационных затрат за вычетом добавленной стоимости здания, получаемой за счет «сверхулучшений». Таким образом,

НМУЗ = Сстр - ФИ + Сд.затр - Сдоб, (7.22)

где Сстр - полная восстановительная стоимость избыточных элемен­тов;

ФИ - физический износ избыточных элементов (объемов);

Сд.затр - дополнительные эксплуатационные затраты на избыточные элементы (объемы);

Сдоп - добавочная стоимость, получаемая за счет «сверхулучшений». Структура накопленного износа в методе разбиения

И = ФИ + МИ + ВИ, (7.23)

где И - накопленный износ;

ФИ - физический износ;

МИ - функциональный (моральный);

ВИ - внешний износ.

При определении износа двумя методами (по техническому состоянию и по сроку службы) в структуру накопленного износа вводится большая величина.

Структура накопленного износа представлена в приложении 7.4.

Оценщику часто приходится сталкиваться с относительными видами износов, выраженных в долях или в процентах. В качестве приемлемого может быть рекомендован мультипликаторный метод согласования изно­сов:

КНАК =1-(1- КУФИ)(1 - КНФИ)(1 - КМИ)(1 - КВИ), (7.24)

где КНАК - накопленный износ; КУФИ - устранимый физический износ; КНФИ - неустранимый физический износ; КМИ - моральный (функциональный) износ; КВИ - внешний износ.