- •Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- •Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- •Глава 5. Экологическая экспертиза
- •5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- •5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- •5.3. Государственная экологическая экспертиза
- •5.4. Общественная экологическая экспертиза
- •5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- •5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- •5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- •6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- •6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- •6.2.1. Экологический критерий
- •6.2.2. Экономический критерий
- •6.2.3. Градостроительный критерий
- •6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- •6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- •6.4. Условный пример
- •6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- •Факторов
- •Финансирования
- •6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- •Население и жилищный фонд
- •Объекты соцкультбыта
- •1. Программа развития
- •6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- •6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- •6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- •Глава 7. Экономические экспертизы
- •7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- •1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- •2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- •7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- •7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- •7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- •7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- •7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- •7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- •7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- •8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- •8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- •8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- •8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- •8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- •8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- •8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- •8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- •8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- •8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- •Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- •Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- •8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- •8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью
6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
Коммерческий потенциал территории представляет собой совокупность факторов, подлежащих количественной оценке.
В общем виде методика исследования сводится к следующему. В центре анализа коммерческого потенциала территории должны быть виды и типы собственности, местоположение объектов и границ территории, финансовая структура инвестиций.
Анализ проводится по всей системе показателей факторов, определяющих уровень коммерческого потенциала реконструируемой территории, сгруппированных в блоки (табл. 6.5).
Методика количественной оценки комплексного потенциала территории базируется на использовании трех основных параметров: - среднее значение; - минимальное значение; - максимальное значение.
Примечание: I уровень факторов - факторы в масштабе города, района или округа; II уровень факторов - влияние факторов, связанных с объектом недвижимости.
Таблица 6.5
|
Блоки факторов |
Количество факторов |
I уровень факторов |
1 . Местоположение территории |
8 |
2. Физические характеристики объектов, расположенных на конкретной территории |
7 |
|
3. Условия продаж объектов недвижимости после проведения комплексной реконструкции существующей застройки жилого квартала (микрорайона) |
5 |
|
4. Условия финансирования комплексной реконструкции существующей застройки жилого квартала, микрорайона |
6 |
|
5. Временные факторы |
4 |
|
II уровень факторов |
6. Архитектурно-строительные |
3 |
7. Финансово-эксплуатационные |
|
При построении шкалы параметров рассматривался вопрос о критериях балльной оценки, т.е. о том, что принимать за лучшее состояние коммерческого потенциала территории - вопрос о выборе базы при интегральной оценке потенциала реконструируемых районов. В данном исследовании коммерческий потенциал в целом рекомендуется оценивать по пятибалльной оценке: за максимальный (лучший) коммерческий потенциал принимается 5 баллов, за минимальный - 1 балл, среднему значению соответствует 2,5 балла.
Ранжирование значений показателей факторов в разрезе каждого блока факторов определяется по 10-балльной шкале. Для определения агрегированного показателя по каждому блоку факторов ранжирования значений показателей по их значимости (показателей весомости) определяется по единичной шкале. Ранжирование коэффициентов весомости (показателей весомости) блоков факторов для определения интегрального показателя по каждой территории рассчитывается по 10-балльной оценке.
Перечисленные показатели ранжирования определялись на основе экспертной экспресс-оценки, результаты которой представлены в таблицах 6.6, 6.7, 6.8, 6.9,6.10, 6.11, 6.12, 6.13.
Таблица 6.6
Ранжирование показателей весомости боков факторов, определяющих коммерческий потенциал территории
№ п.п |
Показатели блоков факторов |
Показатели весомости в баллах |
1. |
Местоположение территории |
5,0 |
2. |
Физические характеристики объектов, расположенных на конкретной территории |
0,5 |
3. |
Условия продаж объектов недвижимости после проведения комплексной реконструкции существующей застройки жилого квартала (микрорайона) |
0,2 |
4. |
Условия финансирования комплексной реконструкции существующей застройки жилого квартала, микрорайона |
2,0 |
5. |
Временные факторы |
0,3 |
6. |
Архитектурно-строительные |
0,5 |
7. |
Финансово-эксплуатационные |
1,5 |
|
ИТОГО баллов |
10,0 |
Таблица 6.7
Ранжирование показателей весомости факторов по блоку местоположения территории
№ п.п |
Показатели блоков факторов |
Показатели весомости в баллах |
1. |
Транспортная доступность; |
0,1 |
2. |
Пешеходная доступность; |
0,05 |
3. |
Наличие и состояние инженерной инфраструктуры; |
0,25 |
4. |
Наличие объектов соц. -культ, сферы |
0,1 |
5. |
Размещение территории в плане района, округа |
0,07 |
6. |
Престижность района реконструируемой территории |
0,2 |
7. |
Экономичность территории |
0,13 |
8. |
Наличие зеленой зоны (парка, леса) |
0,1 |
|
ИТОГО баллов |
1,0 |
Таблица
Ранжирование показателей весомости факторов по блоку физических характеристик
№ п.п |
Показатели блоков факторов |
Показатели весомости в баллах |
1. |
Физические параметры; |
0,05 |
2. |
Качество строительства и реконструкции; |
0,15 |
3. |
Наличие коммунальных услуг; |
0,1 |
4. |
Техническое состояние (физический износ); |
0,3 |
5. |
Моральный износ; |
0,2 |
6. |
Функциональная пригодность и использование; |
0,1 |
7. |
Привлекательность, комфорт. |
0,1 |
|
ИТОГО баллов |
1,0 |
Таблица 6.9
Ранжирование показателей весомости факторов по блоку условий
продаж
№ п.п |
Показатели блоков факторов |
Показатели весомости в баллах |
1. |
Залоги недвижимости; |
0,03 |
2. |
Мотивация продавцов покупателей; |
0,12 |
3. |
Условия сделок |
0,15 |
4. |
Средняя рыночная цена 1 м площади различных объектов |
0,2 |
5. |
Доходность объектов |
0,5 |
|
ИТОГО баллов |
1,0 |
Таблица 6.10
Ранжирование показателей весомости факторов по блоку временных