7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости

Рынок недвижимости представляет собой один из наиболее интенсив­но развивающихся и функционирующих секторов национальной экономи­ки. Динамика развития рыночной экономики наиболее зримо проявляется через процессы, происходящие в инвестиционном комплексе, одним из конкретизированных выражений деятельности которого является рынок недвижимости.

Сфера недвижимости и строительства рассматривается, как единый сектор на всем жизненном цикле

его функционирования - от идеи до управления. Несмотря на то, что за последние несколько лет в России про­изошли существенные изменения в этой сфере, в т.ч. преобразования в жилищном секторе, много еще предстоит сделать для повышения эффек­тивности использования недвижимости в соответствии с требованиями рыночной экономики.

Эффективность рынка недвижимого имущества зависит от таких пе­ременных макропоказателей, как уровень экономического, политического и культурного развития страны, правовой базы, регламентирующей де­ятельность в области недвижимого имущества, рынка недвижимого иму­щества, налоговой системы, возможностей и условий получения кредита, уровня инфляции и т.д. На микроуровне на сектор недвижимого имущес­тва влияют выбор сферы деятельности, цены на земельные участки и зда­ния, инфраструктура на месте строительства, деятельность фирм и ассо­циаций, занимающихся недвижимостью и т.п.

Любой из объектов недвижимости в процессе своего существования проходит несколько циклов. Первый - создание: инвестиционно-строительный цикл развития, включающий инвестиционный замысел, опреде­ление назначения объекта, его проектирование, землеотвод, строительс­тво (реконструкцию), сдачу в эксплуатацию. Второй - продажа, сдача в аренду, найм, имущественные сделки, образующие в целом оборот прав на существующую, ранее созданную недвижимость. Третий - управление объектом, его эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.

Деятельность в рамках этих этапов образует свои специализированные рынки: рынок развития недвижимости, рынок оборота недвижимости, рынок управления недвижимостью, составляющие три базовых струк­турных сектора единого рынка недвижимости.

В интересах гармоничного формирования рынка его структурные сек­торы подлежат скоординированному воздействию по правовому обеспе­чению, институциональному и организационному обустройству.

Исходя из учета этих характеристик и должна строиться стратегия раз­вития рынка. Попробуем вкратце составить целостное представление о структурной организации рынка недвижимости.

Для упрощения представления о рынке недвижимости представим его основную составляющую - объект недвижимости. Сущность его триеди­на. Это:

• физические характеристики, описывающие площадь, объем, мате­риалы и конструкции, мощности инженерных систем и др., т.е. физичес­кое содержание объекта недвижимости;

юридические характеристики, так как в рыночном обороте участ вует не сам объект недвижимого имущества, а права на него;

• экономические характеристики, дающие представление о стоимос­ти объекта (рыночной, строительной, балансовой и т. д.); затратах, связан­ных с устойчивым функционированием объекта: электричество, газ, вода, текущий и капитальный ремонты; доходность объекта (аренда, повыше­ние рыночной стоимости в период владения ею собственником, косвен­ные доходы, например, от размещения рекламы на здании).

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, внесенных улучшениях, поверхностном и ниже­лежащим слоях грунта, дренаже, ландшафте, подъездных путях, окружа­ющей среде, коммунальном обустройстве, неудобствах и опасностях и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта недви­жимости, его потребительские свойства (рис. 7.10).

Определение стоимости оцениваемых объектов недвижимости осу­ществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на ры­нок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассмат­риваемой собственности.

Существует несколько традиционных (классических) подходов к оцен­ке стоимости недвижимости с точки зрения:

Рис. 7.10. Потребительские свойства объектов недвижимости в строительстве.

1. затрат - затратный подход;

2. сравнительного анализа продаж - рыночный подход;

.