8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости

Проблемы эффективного управления, содержания, и развития жилищной недвижимости приобрели в настоящее время особую актуальность, которая прямо обусловлена ролью жилищной недвижимости в национальной экономике. Основные ее характеристики могут быть представле­ны следующим образом:

• жилищная недвижимость является функциональной основой национального богатства;

• жилищная недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества;

• рынок жилищной недвижимости - своеобразный генератор экономического роста страны.

Экспертиза управления в сфере жилищной недвижимости направлена на выявление уровня современного состояния и развития рынка жилищной недвижимости, и нахождение наиболее эффективных форм управления жилищным фондом, который принадлежит субъектам различных форм собственности.

С ее помощью проводится изучение и наблюдение (мониторинг) процессов управления и даются оценки результативности различных сторон и аспектов управленческой деятельности по следующим основным направлениям:

• современная законодательно-нормативная основа управления жилищной недвижимостью. Компетенция различных органов государственной власти и органов местного самоуправления по разработке и внедрению нормативно-правовых актов, регламентирующих условия осуществления прав и взаимоотношений между участниками отношений по вопросам управления жилищной недвижимостью;

• деятельность субъектов управления жилищной недвижимостью различных форм собственности, их цели и задачи по стимулированию жилищного строительства, организации управления жилищными комплексами и отдельными объектами по содержанию, эксплуатации и ремонту в целях создания оптимально-устойчивого режима функционирования объектов жилищной недвижимости на протяжении ее жизненного цикла;

• использование объектов управления государственной и муниципальной жилищной недвижимости, виды и характер использования, правовые и организационные возможности изменения использования жилищного фонда;

• компетенция различных уровней органов государственной власти и местного самоуправления в обеспечении защиты прав и законных интересов граждан по приобретению жилищной недвижимости и распоряжению ею, стимулировании жилищного строительства и обеспечении контроля за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;

• современные формы управления жилищной недвижимостью, особенности управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности;

• разгосударствление и реформирование структуры управления жилищно-коммунальным комплексом, как целевое условие изменения и совершенствования системы управления в жилищной сфере, взаимосвязи и противоречия;

• современная финансовая система обеспечения процессов управления на всех уровнях (оперативном, тактическом и стратегическом) объектами жилищной недвижимости, условий и перспектив ее развития. Использование бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансовых средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений.

В ходе проведения управленческих экспертиз по каждому виду опре­деляется конкретный перечень необходимых задач, от постановки которых зависит результат их решения и, соответственно, достижение определен ной цели управления объектами жилищной недвижимостью. Способы управления многоквартирным домом представлены на рис. 8.3.

Законодательно-нормативная база управления жилищной недвижи­мостью базируется на следующих основных положениях.

При проведении экспертизы управления жилищной недвижимостью необходимо руководствоваться установленным законодательством разграничением уровней компетенции органов государственной власти РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений (приложение 8.4).

Полномочия и компетенция органов местного самоуправления и собственников жилищной недвижимости на уровне территориального самоуправления перечислены в табл. 8.3.

Таблица 8.3

Управление многоквартирными домами.

Уровень полномочий и компетенции органов местного самоуправления и собственников жилищной недвижимости на уровне территориального самоуправления

Участники	Уровень полномочий и компетенции
1	2
1. Собственники жилищной недвижимости	Выбор способов управления, независимо от количества собственников разных форм собственности - частной, муниципальной, государственной (федеральной и субъекта Российской федерации
1.1	Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
1.2	Создание Товарищества собственников жилья или других, разрешенных законодательством объединений для управления многоквартирными домами
1.3	Управление Управляющими организациями осуществляется — при передаче функций управления непосредственно собственниками, - передачу функций осуществляет Товарищество собственников жилья
2.1 Органы местного самоуправ­ления	Управление Управляющими организациями, избранными при проведении Органом местного самоуправления открытого конкурса в случае, если собственники самостоятельно не избрали способа управления своим многоквартирным домом

1	2
2.2.	Управление Управляющими организациями помещениями в много­квартирном доме, находящимися исключительно в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основе открытого конкурса, проведенном Органом местного самоуправления
2.3.	Создание органами местного самоуправления условий для управления жилищной недвижимостью: обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм информационное обеспечение об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность

Рис. 8.3. Способы управления многоквартирным домом

Рис. 8.4. Организация управления многоквартирными домами, в которых более 50% площадей помещений находится в частной собственности и проведено общее собрание собственников помещений по выбору способа управления

Экспертиза деятельности субъектов управления жилищной недвижимостью различных форм собственности, определяет их цели и задачи по стимулированию жилищного строительства, содержанию, эксплуатации и ремонту в целях создания оптимально-устойчивого режима функционирования объектов жилищной недвижимости на протяжении ее жизненного цикла основывается на анализе состава субъектов собственности жи­лищной недвижимости и действующей практики управления жилищным фондом субъектами управления на территории города, муниципального образования, субъекта Российской Федерации. Основными параметрами при проведении экспертизы являются показатели, характеризующие состав субъектов собственности, объемные и качественные показатели состояния жилищного фонда, состав и структуру субъектов управления портфелем жилищной недвижимости данной территории.