- •Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- •Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- •Глава 5. Экологическая экспертиза
- •5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- •5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- •5.3. Государственная экологическая экспертиза
- •5.4. Общественная экологическая экспертиза
- •5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- •5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- •5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- •6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- •6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- •6.2.1. Экологический критерий
- •6.2.2. Экономический критерий
- •6.2.3. Градостроительный критерий
- •6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- •6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- •6.4. Условный пример
- •6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- •Факторов
- •Финансирования
- •6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- •Население и жилищный фонд
- •Объекты соцкультбыта
- •1. Программа развития
- •6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- •6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- •6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- •Глава 7. Экономические экспертизы
- •7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- •1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- •2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- •7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- •7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- •7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- •7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- •7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- •7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- •7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- •8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- •8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- •8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- •8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- •8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- •8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- •8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- •8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- •8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- •8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- •Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- •Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- •8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- •8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью
6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
Логической основой для разработки системы критериев экспертизы местоположения послужит тенденция повышения использования территорий, наиболее удобно расположенных по отношению к центру города, местам концентрации деятельности, транспортным магистралям, экологически благоприятным районам с богатым ландшафтным и архитектурным окружением. Это позволяет описать и оценить экологическую, экономическую (функциональную) и градостроительную ценность территории, которую занимает объект недвижимости.
Таким образом, фактор урбанизации территории в большой мере определяет ценность, престижность участка застройки.
Урбанизированные территории - это элементы (объекты) системы расселения, для которых характерны следующие свойства:
профессиональные занятия населения в большинстве (или в подавляющем большинстве) не связаны с сельскохозяйственными работами;
высокая концентрация обмена информацией, кооперация людей в их деятельности, направлена к наивыгоднейшему использованию материальной среды в целях благоустройства данного объекта и своего социального благосостояния;
высокоэффективное производство за счет интенсивного разделения труда;
внутренняя целостность объектов, обусловленная устойчивыми социально-функциональными связями значительного по численности населения (по затратам времени на регулярные поездки в пределах 1-1,5 часа в одном направлении);
высокая интенсивность общественных форм жизни.
В современных условиях эти свойства, характерные ранее только для города, все больше распространяются на обширные территории, которые невозможно отождествить с представлением о компактном пространственно обособленном от своего окружения населенном пункте, которое было изначально положено в основу термина «город».
Иными словами, и город, и то, что мы называем урбанизированной территорией - это не только скопление жителей, но и ценная питательная производственная и жизненная среда, обладающая определенными качествами. Все эти качества объясняют высокий разброс цен на объекты недвижимости в зависимости от ценности их местоположения.
Рассмотрим основные признаки урбанизированности территорий, которые учитываются при экспертизе местоположения недвижимости.
А. Размеры урбанизированной территории, на территории которой находится недвижимость, напрямую связаны с допустимыми и оптимальными характеристиками численности и плотности населения.
Максимальные размеры связаны с транспортной доступностью, которая, в свою очередь, определяется господствующим способом перемещения жителей в пределах урбанизированной территории. С позиции развития территории главное различие современных и старых городов в их размерах и транспортной инфраструктуре. Транспортная доступность изменила представления о размерах города.
Формула, связывающая среднюю продолжительность трудовой поездки в один конец (в часах) - М со средней продолжительностью рабочего дня (в часах) - Р выглядит следующем образом:
М=(12,3-Р)/6 (6.3)
Если равенство выполняется, то город устойчиво развивается, если существует перевес в какую-то сторону, то у города есть либо перспектива роста, либо он впоследствии может распасться на самостоятельные экономические единицы. Учитывая продолжительность рабочего дня и среднюю скорость пассажирского транспорта, можно вычислить размеры стабильно целостной урбанизированной территории.
Б. Плотность населения. Этот параметр имеет смысл системного признака только для урбанизированной территории - фактического города или для части территории, населенной не меньшим числом жителей, чем официальное число жителей в поселке городского типа или в известном населенном пункте, имеющем статус города. Характерное значение, обычно, около 1 человека на 100м2. Минимальное значение для случаев, когда фактический и административный город имеют близкие площади, составляет 0,3 жителя на 100м2. Точные значения здесь не возможны из-за разнообразия административных решений о включении ненаселенных территорий по тем или иным конъюнктурным соображениям в пределы административных границ.
В. Валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения. Этот параметр важен с точки зрения возможности территории прокормить свое население и тем самым оправдать свое существование. Этот показатель важен именно для формальной экономики. При этом следует учитывать статистическую закономерность, согласно которой нормальное развитие происходит в случае, если на капитальное строительство на территории тратится около 25% ВРП, созданного на ней, а нормальное функционирование (воспроизводство), если на территории тратится 67% заработанного на ней.
Для территории меньшей, чем субъект федерации, ВРП обычно не рассчитывается. Но существует выход, который состоит в возможности оценки ВРП по объемам «региональных» перевозок между оцениваемой территорией и внешней по отношению к ней.
Г. Расчет валового городского продукта (ВГП) не входит в настоящее время в перечень показателей, рассчитываемых Госкомстатом России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, являющихся субъектами РФ). Согласно методике, предложенной ООН-ХАБИТАТ, рассчитывать ВГП можно двумя способами:
Первый метод аналогичен расчету ВВП производственным методом, при котором валовой продукт рассчитывается как сумма добавленных стоимостей, создаваемых в отраслях экономики. Он основывается на предположении о том, что отношение валового городского продукта к валовому внутреннему продукту пропорционально соотношению занятых в разных отраслях экономики в городе и в целом по стране. Предполагается также, что заработная плата отражает реальную величину произведенной добавленной стоимости, поэтому для соизмерения производительности городской и национальной экономики добавляется множитель, равный соотношению зарплат в отраслях экономики города и страны. Доля не распределяемой по отраслям величины добавленной стоимости на городском уровне принимается равной этому показателю на национальном уровне. Очевидно, что в условиях функционирования российской экономики подобным способом можно получить самые приблизительные оценки величины произведенного валового городского продукта;
Второй метод, учитывая особенности российской статистики доходов, дает еще более приблизительный результат, так как исходит из посылки, что валовой городской продукт составляет долю ВВП, равную отношению общего дохода домохозяйств в городе и по стране в целом.
Величина душевого производства ВГП в сопоставлении со средним для страны уровнем является одним из важнейших показателей эффективности городской экономики.
Д. Производительная сила городской среды определяет объем валового внутреннего продукта, создаваемого, в среднем, за один час труда. По мере развития города, индустриального строительства, совершенствования технологий производства, повышения квалификации населения и создания новых средств производства производительная сила городской среды растет. Но для того, чтобы этот рост был стабильным, необходимо подпитывать эту среду трудовыми ресурсами соответствующей квалификации. В наше время система знаний и технологий обновляется не реже, чем раз в 5-7 лет, что это означает фактически необходимость непрерывного образования.
Рассмотрим более подробно, какие критерии могут влиять на территориально-пространственную оценку местоположения объекта недвижимости. Среди наиболее значимых можно выделить следующие три критерия:
Экологический критерий;
Экономический критерий;
Градостроительный критерий.