8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности

Действующая система управления жилищным фондом, сложившаяся в начале 1990-х годов на ранних стадиях дифференциации жилищной не движимости по формам собственности, практически сохранилась в неиз­менном виде до настоящего времени.

Несмотря на наличие федерального законодательства (ГК РФ, 1994 г.. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Феде­рации», 1991 г., Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», 1996 г.), которое обусловило появление частной собственности на объекты недвижимости (квартиры) в многоквартирных домах, действующее управление жилищным фондом фактически не учитывает наличие в одном жилом объекте собственников жилищной недви­жимости различных форм собственности (государственной, муници­пальной и частной) и осуществляется в основном государственными и муниципальными унитарными организациями и учреждениями, ориентированных на ранее существовавшие формы управления жилищным фондом.

Такие формы управления, как товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы в своей массе не выступают, как самостоятельные управляющие организации. Боль­шая часть этих объединений передает основные функции по управле­нию вышеназванным государственным и муниципальным унитарным организациям, заключая с ними договоры по содержанию и эксплуатации конкретного объекта жилищной недвижимости. Несмотря на то, что жилищные объединения собственников формально сохраняют за собой функции контроля за деятельностью государственных и муниципальных служб, реализация их в условиях монопольного положения последних фактически не имеет возможности для осуществления.

Поэтому при проведении экспертизы развития ТСЖ, как одной из современных и перспективных форм управления жилищной недвижимостью, необходимо анализировать состав жилищного фонда с учетом сочетания в нем жилых объектов различных форм собственности.

Развитие инвестиционно-строительной деятельности, увеличение масштабов строительства крупных объектов и комплексов жилищной недви­жимости реально обусловило потребность в совершенствовании системы управления многоквартирными домами путем перехода от монопольного и малоэффективного управления государственными и муниципальными службами к формированию конкурентной среды в сфере управления и обслуживания жилищного фонда.

Весомый вклад в демонополизацию структуры управления в жилищной сфере внес Федеральный закон «О товариществах собственниках жилья (со вступлением в силу Жилищного Кодекса РФ,2004 г., Закон «О ТСЖ» признан утратившим силу, но основные его положения вошли в ЖК РФ).

На основании закона «О ТСЖ» инвесторы, до передачи в собственность новым собственникам построенных объектов жилищной недвижимости, были обязаны сформировать кондоминиум, то есть комплекс недвижимости, включающий земельный участок и жилой (ые) многоквартирный(е) дом(а), а для управления таким комплексом обязаны были зарегистрировать в установленном порядке Товарищество собственников жилья в качестве некоммерческой организации. Таким образом, появились предпосылки для создания новой структуры управления жилищным фондом, альтернативной действующим государственной и муниципальной системе. Однако ТСЖ, как управляющие организации, выступали в большинстве своем чисто формально, передавая все или почти все функции по управлению многоквартирными домами государственной, муниципальной или частной управляющей организации, которая зачастую создавалась теми же инвесторами или застройщиками.

Необходимость создания инвесторами частных управляющих организаций была продиктована потребностью, вызванной следующими основными причинами:

Управляющая организация в форме ТСЖ, это организация, которая создается теперь согласно Жилищному Кодексу РФ (2004г.) для совместного управления комплексом недвижимого имущества в мно­гоквартирном доме на основании решения собственников помещений этого дома. На стадии сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию таких собственников, имеющих согласно законодательству правоу­станавливающие документы, а именно свидетельства о праве собственности на помещения в многоквартирном доме в реальности нет и, соответственно, отсутствуют обязанности и ответственность будущих собственников по управлению. Формально, реализация функций управления многоквартирным домом собственниками помещений путем создания ТСЖ возможна только после выбора этого способа управления на общем собрании, на котором присутствует более 50 процентов собственников помещений. Объективно, готовность собственников полноценно управлять общим имуществом многоквартирного дома даже при условии создания ТСЖ, наступает намного позднее, а в большинстве случаев вообще не наступает. В этих случаях ТСЖ вынуждены выступать в роли заказчика услуг по управлению, реализацию которых осуществляют управляющие организации, выбранные собственниками;

- отсутствует заинтересованность государственных и муниципальных управляющих организаций в принятии в управление новых объектов жи­лищной недвижимости, т.к. в современных условиях им сложнее в рамках действующей системы финансирования и нормативных методов планиро­вания осуществлять функции управления и организации по обеспечению качественного содержания нового жилищного фонда.

Нерешенность многочисленных вопросов правового характера по использованию общего имущества, особенно, когда создано ТСЖ, также отрицательно влияет на участие государственных и муниципальных управляющих организаций в приемке в управление домов - новостроек.

В этих условиях инвесторы или застройщики вынуждены создавать так называемые корпоративные частные управляющие организации, при­нимающие многоквартирные дома, строительство которых осуществлялось теми же застройщиками и инвесторами, в управление и осуществляющие их обслуживание и эксплуатацию многоквартирных домов, При проведении экспертизы развития новых форм управления целесообразно проведение пообъектного учета, фактических форм управления многоквартирными домами.

При проведении экспертизы управления жилищной недвижимостью управляющими организациями необходимо проведение контроля качества выполнения функций управления многоквартирными домами, который должен проводиться как в отношении домов сложившейся застройки.

Для объектов нового жилищного строительства такой контроль должен включать, как минимум, три основных блока управления:

Первая блок-стадия приемки государственной комиссией законченного строительством- многоквартирного дома с оценками объективности качества выполненных работ. От полноценности характеристик и уровня оценок качества выполненных работ, выявленных в процессе принятия управляющими организациями законченного строительством объекта, зависит, в первую очередь, изначальная возможность обеспечения качественного уровня содержания и обслуживания многоквартирного дома, а также создания безопасной и комфортной среды проживания.

Основные показатели, характеризующие приемку многоквартирного дома в управление и в эксплуатацию представлены в табл. 8.4.

Второй блок включает в себя решение задач по установлению договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями, нахождению оптимальных компромиссных решений по установлению договорных цен за коммунальные ресурсы, несмотря на сложившееся монопольное положение и давление поставщиков коммунальных услуг.

Показатели наличия заключенных договоров могут быть сведены в форме табл. 8.5.

Таблица 8.4