- •Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- •Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- •Глава 5. Экологическая экспертиза
- •5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- •5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- •5.3. Государственная экологическая экспертиза
- •5.4. Общественная экологическая экспертиза
- •5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- •5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- •5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- •6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- •6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- •6.2.1. Экологический критерий
- •6.2.2. Экономический критерий
- •6.2.3. Градостроительный критерий
- •6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- •6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- •6.4. Условный пример
- •6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- •Факторов
- •Финансирования
- •6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- •Население и жилищный фонд
- •Объекты соцкультбыта
- •1. Программа развития
- •6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- •6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- •6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- •Глава 7. Экономические экспертизы
- •7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- •1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- •2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- •7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- •7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- •7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- •7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- •7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- •7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- •7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- •8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- •8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- •8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- •8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- •8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- •8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- •8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- •8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- •8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- •8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- •Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- •Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- •8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- •8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью
Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
№ п.п. |
Виды договоров управляющей организации |
Временные параметры начала договорных отношений |
1 |
Договоры на управление и содержание общего имущества с частными собственниками жилых помещений
|
С момента возникновения права собственности |
2 |
Договоры на управление и содержание общего имущества с нанимателями жилых помещений по договору социального найма
|
С момента заключения договора социального найма |
3 |
Договоры на управление и содержание общего имущества с нанимателями жилых помещений по договору коммерческого найма
|
С момента заключения договора коммерческого найма |
4 |
Договоры на управление и содержание общего имущества по договорам аренды |
С момента заключения договора аренды |
5 |
Договоры - соглашения с правообладателями жилых помещений на управление и содержание общего имущества (кроме собственников, нанимателей, арендаторов).
|
С момента приема жилого помещения от инвестора согласно дате подписания акта приема или с момента заключения договора-соглашения с управляющей организацией |
6 |
Договоры на управление и содержание общего имущества с членами жилищного кооператива
|
С момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом
|
Особое место в развитии договорных отношений отводится договорам между управляющими организациями и собственниками государственного и муниципального жилищных фондов, то есть администрациями городов, выступающими от лица собственника жилищной недвижимости. Ранее такой вид договорных отношений практически отсутствовал. Совступлением в силу Жилищного Кодекса РФ, которым определены качественно новые условия управления жилищным фондом, вопросы заключения договорных отношений выходят на первый план еще и потому, что до передачи и заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги должны нести соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица в установленном порядке. В настоящее время порядок финансирования расходов на содержание жилых помещений и коммунальные услуги управляющим организациям независимо от организационно-правовой формы (кроме государственной и муниципальной) Правительством РФ еще не установлен. Следовательно, при отсутствии договорных отношений с собственниками жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, частные управляющие организации заведомо находятся в менее выгодном отношении и не могут & достаточной степенью достоверности определять устойчивость своего бизнеса и быть конкурентоспособными на этом рынке услуг.
Тем не менее, реформирование системы управления жилищной сферой, в которой присутствуют субъекты различных форм собственности на объекты жилищной недвижимости, объединенные общим имуществом многоквартирного дома, вынуждает смещать центр ответственности от централизованного администрирования органами исполнительной власти, в рамках которого до настоящего времени осуществлялась городская политика в сфере жилищных отношений, к договорным отношениям, где собственники государственного и муниципального жилищных фондов выступают на равных с частными собственниками жилых и нежилых помещений по вопросам содержания общего имущества многоквартирного дома.