6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
Определение агрегированного показателя значений коммерческого потенциала территории по каждому блоку факторов КПФj определяется по следующей предлагаемой формуле:
(6.16)
где Qij - значение показателя i-го фактора, входящего в J-ый блок факторов;
Bki- значение к-го показателя весомости 1-го фактора (приведены в табл.6.7--6.13);
i-
перечень значений показателей факторов,
входящих в j
-ый блок факторов,
j - перечень блоков факторов, j=8 (пример 6.5).
Каждое значение показателя факторов оценивается по десятибалльной шкале в зависимости от степени соответствия максимальным (или нормативным) значениям, ожидаемой доходности объектов, требуемым финансовым затратам.
В этом случае сумма баллов по каждому фактору может быть рассчитана по формуле:
где Б. - количество баллов, присвоенных конкретному объекту в соответствии с установленной шкалой оценок;
Вj- коэффициент весомости к 1-го показателя.
Пример 6.4. Предлагаемое ранжирование показателей приведено в табл.1.
Таблица 1 Показатели физического состояния объектов
№ п\п |
Техническое состояние объектов, в процентах |
Максимальное значение показателя / значение баллов |
Фактическое значение показателя |
Фактическое значение баллов |
1 |
0-20% (хорошее) |
20%\5 |
до 20% |
5*) |
г |
21-40% (удовлетворительное) |
40%/3 |
|
|
3 |
41-60% (неудовлетворительное) |
60%/1,5 |
|
|
4 |
61% и более (ветхое) |
80%/0,5 |
|
|
|
Баллы |
10 |
|
5*) |
*) пример для дома с износом до 20%
Коммерческий потенциал для зданий по показателю технического (физического) состояния определится по вышеуказанной формуле и табл. 6.22:
КПздм =0,15x5 = 0,75
Пример 6.5. Расчет агрегированного показателя по блоку фактора местоположения территории приведен в табл. 2.
Таблица 2 Показатели блока факторов местоположения территории
№ п\п |
Показатели |
Максимальное значение показателя / значение баллов |
Фактическое значение показателя |
Фактическое значение баллов |
1. |
Транспортная доступность до: - станции метро; до остановок наземного транспорта |
500м/1,2 300м/0,8 |
+ |
0,8 |
2. |
Пешеходная доступность в 500 м до остановки наземного транспорта |
0,1 |
+ |
0.1 |
3. |
Доступность и развитость коммунальной инфраструктуры |
Да/0,8 |
+ |
0,5 |
4. |
Доступность и развитость объектов социальной инфраструктуры |
Да/0,2 |
+ |
0,2 |
5 |
Примыкающее окружение |
Жилой район/0,2 |
|
0,2 |
6. |
Экономическая зона расположения территории: в пределах Садового кольца (престижность); - в пределах 3-го транспортного кольца; - в пределах МКАД |
4,5/2,5 2,5/1,5 2,5/1,6 |
+ |
1,5 |
7. |
Экологическая обстановка |
Нормальное/0,2 |
+ |
0,2 |
8. |
Наличие зеленой зоны и мест парковки |
Есть 1м/м на 1000 жителей /0,5 |
+ |
0,5 |
|
Итого баллов |
10 |
6,06*) |
|
") пример оценки
Коммерческий потенциал по критерию (показателю) месторасположения территории КПфм определится в соответствии с данными таблиц по формуле:
КП*м =0,1 х 0,8 + 0,05х 0,1 + 0,25х 0,5 + 0,2x0,1 + 1,5x0,2 +0,07 х 0,2 + 0,5x0,1 + 0,13x0,2 = 0,62, что определит в общем виде коммерческий потенциал территории по показателям блока факторов местоположения данной территории.
Пример 6.6. В табл. 3 приведен пример установления балльных оценок и показателей весомости факторов
Таблица 3
№ п\п |
Показатели |
Максимальный балл показателя |
Максимальное значение показателей |
Фактическое значение показателей |
|
Коэффициент весомости показателя В;, \_{Л |
Максимальный балл показателя |
||
1. |
Площадь территории |
200/0,2 |
|
|
2. |
Жилищный фонд |
150/0,15 |
|
|
3. |
Численность населения |
50/0,05 |
|
|
4 |
Экономическая зона |
40/0,04 |
|
|
5 |
Транспортная доступность |
100/0,1 |
|
|
6 |
Экономическая зона расположения территории |
20/0,02 |
|
|
7 |
Наличие и состояние инженерной инфраструктуры |
120/0,12 |
|
|
8 |
Наличие объектов соц.-культ.сферы |
80/0,08 |
|
|
9 |
Примыкающее окружение |
20/0,02 |
|
|
10 |
Техническое состояние зданий |
90/0,09 |
|
|
11 |
Моральный износ зданий |
40/0,04 |
|
|
12 |
Структура собственности на объекты |
76/0,076 |
|
|
13 |
Наличие видов коммунальных услуг |
30/0,03 |
|
|
14 |
Условия финансирования по проекту |
540/0,54 |
|
|
15 |
Условия привлечения инвестиций |
130/0,13 |
|
|
16 |
Сроки реализации проекта |
100/0,1 |
|
|
17 |
Степенькомплексности работ по проекту |
120/0,10 |
|
|
18. |
Наличие мест парковки |
20/0,02 |
|
|
|
ВСЕГО: | 1000/1,0 |
|
|
|
Таким образом, по данной методике должны быть определены все показатели в агрегированном виде по каждому блоку факторов, определяющих коммерческий потенциал территории.