6.2.2. Экономический критерий

Структурная политика города в экономической теории понимается, как политика коррекции пропорций, отношений и системных связей экономического развития городского сообщества, поиска такого распределения людских ресурсов, земли, недвижимости, финансов и других ресурсов по различным направлениям развития с целью получения ожидаемого результата, выраженного в системе экономических, социальных и политических показателей.

Побудительные механизмы привлечения инвестиций характеризуются тремя классами:

Фискально-монетарные. Это меры, направленные на снижение налогового бремени, ссудной политики коммерческих банков и сокращение периода окупаемости инвестиций.

Финансовые. Прямые платежи и помощь со стороны национальных, региональных и местных администраций, направленные на привлечение важных проектов и управление инвестиционными потоками; частичное возмещение инвестиций вложенных в земельные участки, здания и обо­рудование, компенсация затрат на научно-исследовательские и опытно-конструкторские рабств (НИОКР) за счет занижения прибыли.

Социально-политические. Меры, подразумевающие совершенствование технических и операционных условий для различных компаний. В качестве примера нефинансовых побудителей может выступать:

• государственное финансирование развития местной инфраструктуры, т.е. подъездные автомобильные и ж/д пути, причалы; развитие телекоммуникаций, водоснабжения, дренажных систем, энергообеспечения и т.п.;

• ассигнования на специальные образовательные программы для местного персонала;

социальная направленность, уровень инвестиционной привлекательности и др.;

• предоставление возможности иностранным компаниям участвовать в открытых тендерах на равных правах с местными компаниями;

• информационные туристические визиты инвесторов за счет государства;

• упрощенные механизмы ратификации: быстрое утверждение проектов путем непосредственного контакта с ответственным лицом.

Среди основных экономических критериев, которые влияют на ценность местоположения объекта недвижимости, можно выделить следующие:

а) близость к транспортным магистралям;

б) близость к станциям метрополитена и остановкам наземного транспорта;

в) наличие автостоянок;

г) ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных сетей);

д) ситуация с подъездными дорогами: строительство новых, реконструкция существующих.

В условиях рынка земель для определения экономической ценности местоположения объекта недвижимости, необходимо определить сравнительную ценность участка городской территории, где он расположен, которая при оценке всех вариантов территориально-пространственного роста города составляет суммарные результаты по городу в целом. Для установления сравнительной ценности земельных участков, используется утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоймости земельных участков», которые предполагают использование следующих методов проведения оценки:

Метод сравнения продаж - применяется для оценки земельных учас­тков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее -застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод выделения - применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения — также применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения идентичны предыдущему, но предполагают дополнительно наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Метод капитализации земельной ренты - применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться, как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Метод остатка - применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагаемого использования - применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Рассмотрим более подробно каждый из существующих методов.

С экономической точки зрения, рыночная стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования.

Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью, поэтому при оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности.

При рассмотрении различных вариантов использования земли главной задачей является нахождение такой стратегии улучшений, которая обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

Следует различать термины "земля" и "участок". Какая-либо часть земельной территории называется участком, если она оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка, подразделяются на внешние и внутренние. К внешним улучшениям относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. К внутренним улучшениям относят планировку, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

При покупке либо свободного участка, либо участка с улучшениями, типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект. При этом, обычно, рассматриваются следующие факторы:

• перспективность местоположения;

• состояние спроса на предполагаемый тип недвижимости;

• юридические нормы на предполагаемые улучшения;

• физические характеристики участка;

• финансовая обоснованность проекта.

Местоположение участка считается главным параметром, определяющим его стоимость. Перспективность местоположения зависит от доступности участка, преобладающего типа застройки в данном месте и предполагаемого характера использования участка.

Состояние рыночного спроса, получаемое в результате анализа местного рынка, позволяет выявить наиболее целесообразные варианты использования участка. Должен быть выявлен целевой сегмент рынка, на котором следует развивать деятельность, т.е. выделены конкретные потребители на конкретные типы недвижимости. На основе анализа должны быть обоснованы мероприятия по завоеванию данного сегмента рынка. Для определения масштаба и времени реализации проекта по результатам анализа спроса и предложения следует рассчитать коэффициент емкости

рынка (отношение числа проданных участков за период к общему числу предлагаемых участков).

Юридические нормативы, действующие на данном рынке, с точки зрения перспективности, носят, в основном, ограничительный характер. Несоответствие предполагаемых улучшений законодательным или другим нормам может привести к значительным убыткам, штрафам и т.д.

Физические характеристики участка определяют физическую возможность выполнения улучшений. К физическим характеристикам относят топографию, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.

Финансовая обоснованность проекта позволяет спрогнозировать экономическую целесообразность осуществления конкретного проекта с учетом величины и времени поступления и расходования денежных средств.

На практике, для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

• метод сравнения продаж;

• метод распределения;

• метод выделения;

• метод разбивки на участки;

• техника остатка для земли;

• капитализация земельной арендной платы.

Следует заметить, что все методы основаны на трех базисных подхо­дах к оценке стоимости. Метод сравнения продаж и метод капитализации дохода (земельной арендной платы) могут быть прямо применены к оценке стоимости земли. Распределение и выделение основаны на затратном методе и методе сравнения продаж. Техника остатка для земли основана на затратном методе и методе капитализации дохода. Метод разбивки на участки базируется на всех трех подходах.

А. Метод сравнения продаж

При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки как фактически свободной, так и как будто свободной земли. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков или земли корректируются по элементам сравнения. Общепринятыми элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;

• условия финансирования;

• условия продажи;

• условия рынка (время);

• месторасположение;

• физические характеристики;

• доступные коммунальные услуги;

• условия зонирования;

• наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Пример 6.1. Рассмотрим последовательность применения метода сравнения продаж для определения экономической ценности земельного участка. Предположим, что требуется определить рыночную стоимость свободного участка земли площадью 0.04 га. В качестве сравнимых объектов выбрано 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики (табл. 1):

Таблица 1

Участок	Цена продажи, $	Время продажи	Площадь га	Геология	Топография
1	2300	4 мес.	0.04	тоже	тоже
2	2440	бмес.	0.045	2% хуже	5% хуже
3	2920	1 мес.	0.05	то же	то же
4	2360	2 мес.	0.035	5% лучше	5% лучше
5	3860	12 мес.	0.07	то же	10% лучше

По остальным элементам сравнения участки не имеют существенных различий. С учетом ежегодного роста цен на землю 12% строится таблица корректировок:

Таблица 2

Основные показатели и характеристики	Объект оценки	Объекты сравнения
		I	2	3	4	5
Цена, долл. США		2300	2440	2920	2360	3860
Площадь	0.04	0.04	0.045	0.05	0.035	0.07
Цена за 0.01 га	9	575	542	584	674	551
Условия рынка		+ 4%	+ 6%	+ 1%	+ 2%	+ 12%
Корректировка на условия рынка		+ 23	+ 32	+ 6	+ 13	+ 66
Скорректированная цена		598	574	590	687	617
Корректировка на геологические условия			+ 2%		-5%
Корректировка на топографию			+ 5%		-5%	-10%
Итого скорректированная цена		598	614	590	618	556

На основании выполненных корректировок можно сделать вывод, что цена за 0.01 га находится в диапазоне от 556 до 618. При выборе окончательной стоимости больший вес придается участку 1, так как по нему была проведена минимальная корректировка и он по площади равен оцениваемому участку. Следовательно, цену за 0.01 га можно принять округленно равной 600, а стоимость всего участка — 2400 долл. США.

Следует заметить, что цены участков под застройку не находятся в прямой зависимости от размеров.

Б. Метод распределения (allocation) основан на принципе баланса или вклада, который утверждает, что для каждого типа недвижимости сущес­твует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Наиболее достоверно такое соотношение для новых улучшений, которые близко отражают наилучшее использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости собственности увеличивается.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости, но он может применяться для приближенной оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли. Следует заметить, что для применения этого метода необходима достоверная статистика по пропорциональному соотношению земли и улучшений для конкретного типа собственности на местном рынке.

Предположим, что требуется оценить участок земли, причем свободные участки на местном рынке давно не продавались. Вместе с тем, недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200000 до 300000 долл. США.

Анализ рынка показывает, что в соседнем районе можно купить такой же по размерам участок земли за 90000 долл. США, затраты на строительство типового дома составят 180000 долл. США. Итого, общая стоимость составит 270000 долл. США, из которых земля составляет одну треть.

Исходя из проведенных расчетов, стоимость участка земли данной местности может находиться в диапазоне от 60000 долл. США до 100000 долл. США (1/3 от стоимости собственности). Конечно, это приближенная оценка, зависящая от расходов на строительство дома.

В. Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать только для оценки, недавно построенной загородной недвижимости, для которой вклад улучшений мал и достаточно легко определяется. В остальных случаях метод выделения не позволяет получить величину, определяющую рыночную стоимость земли.

Тем не менее, метод выделения является основой для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной.

Г. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда такая разбивка представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом цену продажи отдельного участка можно определить ме­тодом сравнения продаж.

Разбивка большого земельного массива на участки - широко распространенная практика, так как зачастую этим создаются условия для более интенсивного использования собственности. Внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наиболее эффективного использования земли.

Первым шагом метода разбивки является определение количества и размеров участков, исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действую­щих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются.

Следующий шаг - определение потенциальной выручки от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия.

Стоимость земельного массива определяется чистой выручкой от продаж; т.е. разностью между потенциальной выручкой от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшения обычно включают:

• расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

• расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

• налоги, страховка, гонорары ИГР;

• расходы на маркетинг;

• прибыль и накладные расходы подрядчика;

• прибыль предпринимателя и т.д.

Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.

Пример 6.2. Рассмотрим пример оценки стоимости земельного массива методом разбивки на участки. Предположим, что требуется определить экономическую ценность массива земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25000 долл. США. При этом будут иметь место следующие издержки (табл. 1):

Таблица 1

Планировка, очистка, инженерные сети, проектирование	180000
Управление	10000
Накладные расходы и прибыль подрядчика	60000
Маркетинг	20000
Налоги и страховка	10000
Прибыль предпринимателя	40000
Итого	320000

Сумма чистой выручки от продаж (из анализа сравнимых продаж):

30 х 25000 - 320000 = 430000 долл. США

Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного пос­тупления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%

(430000/4) х 3.1699 = 340760 долл. США

где 3.1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

Д. Техника остатка для земли

Данный метод применим при отсутствии данных о продажах свобод­ных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

• стоимость здания;

• чистый операционный доход всей собственности;

• коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.

Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:

Определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование.

На основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов определяется чистый операционный доход всей собственности.

Определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.

Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.

Детальный разбор техники остатка выполнен в Приложении 6.1.

Е. Капитализация земельной арендной платы

Земельная арендная плата - это сумма, получаемая или выплачиваемая за право пользования земельным участком и соответствующая интересу землевладельца в земле. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемым из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

Экономическая оценка земель является показателем сравнительной ценности участков, а разница между ее величинами представляет собой, по существу, городскую дифференциальную ренту. И если строительная рента определяется, как разница в затратах на инженерную подготовку и оборудование территорий, то городская рента местоположения объекта недвижимости, как различие в результатах экономической эффективности.