6.4. Условный пример
Фактор местоположения объекта недвижимости в большой мере определяет ценность, престижность участка и застройки.
Пример 6.4. Для оценки ценности местоположения недвижимости можно использовать перечисленные в таблице 6.4 критерии.
Каждому из критериев внутри группы присваивается значение в баллах от 0 до 10. Максимальное значение по совокупности всех критериев - 30 баллов. Проводя экспертизу местоположения объекта недвижимости, необходимо производить оценку его соответствия приведенным критериям по балльной системе, суммируя значения и соотнося полученный результат с максимальным значением 30.
При оценке местоположения объекта недвижимости к его стоимости добавляются поправки на риски, учитывающие соответствующие критерии.
|
Показатели |
Весовые значения (Р) |
1 |
Экологический критерий |
0,4 |
2 |
Экономический критерий |
0,3 |
3 |
Градостроительный критерий |
0,3 |
Предварительно рассчитанные значения составляющих рисков взвешиваются и суммируются. Полученный результат является выражением ставки дисконта по совокупности конкретных видов риска:
,где
rк
- поправка
на стоимость недвижимости с учетом ее
местоположения;
ki - показатель оценки (в баллах) соответствующего риска; Рi - весовое значение соответствующего показателя оценки; I- число видов риска, учитываемых в расчете.
Таблица 6.4
№ п/п |
Наименование критерия |
Показатели оценок (в баллах) |
1. |
|
|
|
Экологический |
3 |
|
а) состояние приземных слоев атмосферы; |
3 |
|
б) состояние покрова почвы (снега); |
2 |
|
в) состояние водной поверхности реки; |
2 |
|
г) воздействие шума от транспорта, промышленных объектов |
|
|
Итого: |
10 |
2. |
Экономический: |
|
|
а) близость к транспортным магистралям; |
2 |
|
б) близость к станциям метрополитена и остановкам наземного транспорта; |
2 |
|
в) наличие автостоянок; |
|
|
г) ситуация с инфраструктурой (строительство новых, реконструкция существующих инженерных сетей); |
2 |
|
д) ситуация с подъездными дорогами: строительство новых, реконструкция существующих |
2 |
|
Итого: |
10 |
3. |
Градостроительный |
|
|
- престижность места |
|
|
а) малоэтажная, беспорядочная; |
1 |
|
б) многоэтажные здания - банки, административно-деловой центр; |
1 |
|
в) сооружения культуры — театры, музеи; |
1 |
|
г) многоэтажные здания — гостиницы, рестораны; д) наличие торговых центров |
1 2 |
|
- ландшафтный |
|
|
а) наличие водных поверхностей; |
1 |
|
б) наличие зеленых массивов; |
1 |
|
в) близость к центру города; |
1 |
|
г) наличие архитектурных памятников |
1 |
|
Итого: |
10 |
|
Всего: |
30 |
В качестве наилучшего варианта выбирается местоположение с максимальной суммой баллов по своим конкретным характеристикам.
Балльный метод позволяет разрабатывать таблицы для использования в моделях массовой оценки в качестве независимых переменных.