6.2.3. Градостроительный критерий

Стадийность и цикличность развития города вызываются, в первую очередь, изменениями внешней среды и технологическим прогрессом, а сами процессы территориального развития городов сопряжены с непрерывным изменением и усложнением их внутренней организации.

Как правило, смена технологического уклада приводит к ослабеванию ряда функций города и появлению нового, связанного со сменой производственного процесса, состава городской инфраструктуры, включая транспортную. Иногда это приводит к смене технологии массовой застройки.

Существует диалектическая зависимость между процессами роста города и качественным совершенствованием его структурно-функциональной организации. Развитие города можно уподобить процессу, где фаза количественного роста с определенной периодичностью сменяется фазой качественной перестройки — структурной реорганизации системы. Такая логическая модель городского роста согласуется с имеющимися эмпирическими данными. Переход количественных изменений в качественные может происходить в результате уникальных управленческих решений, каждое из которых связано с безвозвратным началом процесса принципиального изменения инфраструктуры города.

Согласно существующей в настоящее время теории порогов, развитие города представляет собой последовательность указанных уникальных решений и действий по созданию и реконструкции городской инфраструктуры и по освоению новых земель. Эти решения и действия связаны с преодолениями порогов, связанных со скачкообразным ростом капита­ловложений. Пороги могут быть:

• физическими (необходимость значительных затрат на сооружение моста и создание инфраструктуры на другом берегу реки, на осушение заболоченных и подтопляемых участков, на освоение территорий со сложным рельефом или неблагоприятными инженерно-строительными условиями и т.п.);

• функциональными (изменение характера функционального использования территории, например, изъятие сельскохозяйственных земель, снос индивидуальной застройки и др.);

технологическими (реконструкция существующих инженерных сооружений и коммуникаций - водоснабжения, канализации, транспорта и т.д. в связи с ограниченной пропускной способностью или радиусом действия);

• структурными (дальнейшее развитие города нуждается в трансформации планировочной структуры, например, в дорогостоящей перестройке центра города, а также в сфере обслуживания – необходимость резкого скачка емкости обслуживающих учреждений).

Пороговый анализ условий территориального роста города позволяет выявить и количественно оценить дискретные порции градостроительных ресурсов, которые могут быть использованы в процессе развития города. Он показывает, таким образом, лишь внутренние возможности города, но не отвечает на вопрос, каковы потребности в этих возможностях. Для ответа на этот вопрос, без которого экспертиза местоположения с учетом перспектив развития города является малоэффективной, целесообразно учесть, то что наращивание градообразующей базы происходит также дискретно, определенными порциями, которые можно прогнозировать. Таким образом, пороговый анализ территориальных ресурсов города необходимо дополнить подобным анализом роста градообразующей базы, что может быть осуществлено на основе использования метода энергопроизводственных циклов.

Пороговый анализ в использовании территориальных ресурсов городов при экспертизе местоположения объектов недвижимости (пространственных порогов) и в наращивании их градообразующей базы (путем выявления территориально-производственных комплексов и их звеньев разного ранга, масштаба и степени завершенности) весьма перспективный из возможных методов прогнозирования развития городов. Он может дать важную (хотя и не исчерпывающую) информацию предпроектного характера, существенно необходимую для выбора оптимальных решений.

Как правило, когда плотность зданий и сооружений в городе становится достаточно высокой, происходит ревизия освоенных территорий - не обязательно путем реконструкции главных магистралей, но часто и прокладкой новых путей по задворкам старой части города. Наиболее устойчивые структуры города — его центр (особенно исторический) и трассировка основных магистралей. Более изменяемой является жилая застройка. Еще менее стабильными должны быть зеленые насаждения и другие незастроенные пространства, которые являются резервом разви­тия более стабильных функционально-планировочных элементов города (жилых зон, участков для строительства деловых и общественных зданий, производственных территорий, дорог и т.п.).

Первыми кандидатами на территории, отторгаемые под жилищное строительство, оказываются сельскохозяйственные угодья на границе с городом.

При выборе зон для приращения к территории города с точки зрения порогового анализа полезно принять во внимание рекомендации, сведенные в представленную ниже таблицу 6.1.

Существующая практика принятия решений в градостроительном проектировании основывается на комплексном анализе и сопоставлении исходной ситуации социально-функциональной программы-задания на проектирование и вариантов планировочной организации объекта проек­тирования. Процесс проектирования носит творческий характер и включает, наряду с теоретическим обоснованием и расчетом, инженерные и художественные элементы творчества, выражаемые в интуитивных решениях, синтезирующих многообразную и многоплановую информацию. При этом значительная часть градостроительной информации формируется в образном выражении. Вместе с тем роль научного обоснования возрастает как в связи с ростом сложности и масштабов объектов, так и в связи с развитием знаний и рационализации решений в области не только утилитарно-практической, но и эстетической.

Содержанием обоснований решений при оценке местоположения объекта недвижимости является сопоставление исходной ситуации, целей проекта. Градостроительными средствами формирования материально-пространственной среды общественной жизнедеятельности являются планировочная организация и инженерно-техническое оборудование территории. Исходная ситуация при анализе местоположения любого объекта недвижимости характеризуется природными условиями района, в котором он располагается, демографическими данными, сложившимся хозяйственным и градострои­тельным использованием территории, характером и состоянием застройки (в условиях реконструкции), санитарно-гигиеническими характеристиками, общей инвестированностью территории (прошлыми капиталовложениями в застройку, инженерные сети и благоустройство территории). Комплексное представление об исходной ситуации характеризует сложившееся к моменту проектирования пространственное строение и степень ресурсообеспечения (природного и технического) территории объекта.

Таблица 6.1

Характеристика природных и планировочных условий территорий по степени благоприятности для жилищного строительства

Природные и планировочные факторы	Благоприятные территории	Неблагоприятные территории	Особо неблагоприятные территории
1	2	3	4
Рельеф	Уклон поверхности от 0,5 до 0%	Уклон поверхности менее 0,5% и от 10 до 20%, а в горных местностях до 30%	Уклон поверхности выше 20%, а в горных местностях более 30%
Грунты	Допускающие устройство фундаментов зданий и сооружений обычного типа при расчетном сопротивлении от 1,5 кг/см2 и более (пески, суглинки глины, лесс непросадочный)	Требующие устройство зундаментов усиленного типа при расчетном сопротивлении в пределах от 1 до 1,5 кг/см пески, глины, суглинки, лесс непросадочный и др.)	Требующие устройство сложных фундаментов при расчетном сопротивлении менее 1 кг/см2; а также плывуны и макропористые просадочные грунты
Гидрогеологические условия	Залегание безнапорных водоносных горизонтов на глубине не более 3 м; не требуется понижения уровня грунтовых вод и устройства гидроизоляции	Залегание безнапорных водоносных горизонтов на глубине от 1 до 3 м от поверхности; требуется понижение уровня грунтовых вод и устройство сложной гидроизоляции	Залегание водоносных горизонтов на глубине менее 1 м от поверхности
Затопляемость	Неэатопляемые или затопляемые не чаще, чем один раз в 100 лет (обеспеченность 1%)	Расположенные между линиями затопления паводками, повторяющимися один раз в 100 лет (1% обеспеченности) и один раз в 25 лет (4% обеспеченности) с наивысшим горизонтом высоких вод не более 0,6 м над уровнем земли	Затопляемые один раз 25 лет и чаще (4%обеспеченности и более), также расположенные в нижнем бьефе крупных водоемов и подвергающиеся опасности затопления при разрушении пло­тины или дамбы с катастрофическими последствиями
Природные и тонированные факторы	Благоприятные территории	Неблагоприятные территории	Особо неблагоприятные территории
Заболоченность	Заболоченность отсутствует. Осушение территории возможно простейшими способами	Требуются специальные работы по осушению. Торфяники слоем менее 1 м	Значительная заболоченность грунтового питания, трудно осушаемая. Торфяники слоем более 2м
Овраги	Малочисленные неглубокие (до 3 м) овраги с пологими склонами. Рост оврагов не наблюдается	Недействующие овраги с крутыми склонами глубиной 10 м. Оврагообразование слабое, на небольшой площади	Интенсивное Оврагообразование. Стабилизировавшиеся овраги с крутыми склонами глубиной свыше 10м
Оползни	Оползни отсутствуют	Отдельные оползневые склоны требующие укрепления	Многочисленные оползневые склоны, требующие укрепления
Размыв берегов водотоков и водо­хранилищ	Размыв отсутствует	Размыв и переработка берегов в ряде мест; зона переработки не превышает по ширине 10 м	Реки с блуждающими руслами, значительное распространение размыва и переработки Бере­гов; зона переработки

1	2	3	4
Карст	Карст отсутствует	Незначительное число неглубоких воронок затухшего карста	Значительное число воронок активного карста глубиной более 10 м. Наличие в пределах территории подземных пустот
Почва	Черноземы, красноземы, по механическому составу -легкие и средние суглинки, супеси	Слабозасоленные почвы, выщелоченные, кислые, по механическому составу - пески, глины, средние и тяжелые, суглинки тяжелые	Солонцы, солончаки; почвенный слой отсутствует, по механическому составу - скальные породы почвы, зараженные гниющими органическими и радиоактивными веществами
Ветры	Хорошо проветриваемые и за­щищенные от сильных и вредоносных ветров и бурь или допускающие устройство ветрозащитных зеленых зон. Расположенные с наветренной стороны по отношению к источникам сильного загрязнения атмосферы	Замкнутые котловины с длительным застоем воздуха и участки, не защищенные от сильных и вредоносных ветров и бурь. Расположенные с подветренной стороны по отношению к источникам сильного загрязнения атмосферы, но за пределами санитарно-запдггаых зон	Расположенные в пределах санитарно- защитных зон от промышленных предприятий и других источников сильного загрязнения атмосферы
Инсоляция	Нормально инсолируемые в течение всего года	Сильно затененные горами и холмами (не более половины нормальной продолжительности инсоляции)	Неинсолируемые в течение всего года

Примером такого рода анализа может служить анализ разработки функциональной программы развития фрагмента исторически сложившегося городского центра и проекта его архитектурно-планировочной структуры. Иными словами, предпроектный анализ исходной ситуации последовательно осуществляется сначала с позиций разработки социально-функциональной программы, а затем - с позиций собственно архитектурно-градостроительного проектирования.

Наряду с приведенной схемой анализа при рассмотрении местоположения недвижимости, проводится анализ и оценка социально-функциональной программы с позиций ее ресурсообеспеченности и задач пространственной реализации. Примером может служить размещение в городе общественных центров определенного назначения или зон отдыха и их пространственная организация.

Таким образом, анализ градостроительной ценности объекта недвижимости всегда основаны на сопоставлении трех элементов: исходной ситуации, программы и проектного решения в разных их сочетаниях и ориентации на конечный результат (оценку ресурсов территории, выбор программы ее освоения и выбор варианта ее планировочной организации).

Среди основных градостроительных факторов, влияющих на ценность местоположения объекта недвижимости (с учетом градостроительного критерия) принято выделять следующие:

Градостроительный, в т.ч.

а) малоэтажная, беспорядочная застройка;

б) многоэтажные здания - банки, административно-деловой центр;

в) сооружения культуры — театры, музеи;

г) многоэтажные здания — гостиницы, рестораны;

д) наличие торговых центров – ландшафтный, в т.ч.

а) наличие водных поверхностей;

б) наличие зеленых массивов;

в) близость к центру города;

г) наличие архитектурных памятников.

Применительно к разным объектам недвижимости содержание задач градостроительного анализа различается в связи с изменением требований к территориальным ресурсам, к условиям и составу факторов, оцениваемых в процессе решения. Так, при размещении промышленного узла проектировщик комплексно оценивает минерально-сырьевые, энергетические, топливные, водные, трудовые ресурсы, характеристики сложившегося в регионе или в городе народнохозяйственного комплекса и др. При решении вопросов реконструкции сложившегося ядра города оцениваются такие показатели исходной ситуации, как сложившаяся застройка, инженерное оборудование и транспортная обеспеченность, место терри­тории в системе городского зонирования, историко-архитектурная цен­ность среды, ее санитарное состояние.

В таблицах 6.2. и 6.3 показаны основные градообразующие факторы, которые необходимо учитывать при анализе местоположения недвижимости как при новом строительстве, так и при реконструкции сложившейся застройки города, а также рекомендации по повышению ее градостро­ительной ценности.

Таблица 6.2.

Район освоения для нового строительства

Анализ и оценка исходной ситуации	Разработка социально-функциональной программы (задание на проектирование)	Рекомендации по выбору проектного решения
Ландшафтное зонирование территории (геология, рельеф, растительность и др.) Характеристика строительных условий площадок. Характеристика территории по условиям транспортных связей (внешние коммуникации) Место предлагаемых площадок в системе сложившегося расселения (связь с городом-ценром, тяготеющего поселения). Определение емкости площадок.	Расчет общей численности населения города. Развитие градообразующей базы: Отраслевая структура населения. Развитие сферы обслуживания –расчет емкости учреждений с учетом сопряженного населения. Расчет потребностей в жилище с учетом половозрастной и семейной структуры. Разработка программы реализации экологического баланса в развитие города. Программа реализации генерального плана. Очередность строительства с учетом строительной базы.	Выбор площадки. Формирование межселенных связей города в системе расселения. Расчет территории (баланс). Зонирование по интенсивности освоения. Функциональное зонирование территории. Трассировка улично-дорожной сети. Районирование территории (деление на городские трудоселитебные районы и микрорайоны). Размещение общегородского центра и формирование системы центров культурно-бытового обслуживания. Экологическое зонирование и разработка микроклиматического паспорта города: выделение санитарно-защитных зон. Композиционное решение города.

Таблица 6.3. Район реконструкции исторически сложившейся застройки

Анализ и оценка исходной ситуации	Разработка социально-функциональной программы	Рекомендации по выбору проектного решения
Размещение района в плане города (место в функциональной и транспортной структуре). Ландшафтный анализ территории. Характеристика опорного фонда застройки (капитальность, инженерное оборудование физический и моральный износ). Функциональный анализ района. Историко-архитектурный и композиционный анализ застройки. Санитарно-гигиеническая характеристика (условия инсоляции, аэрации, уровень шума, состояние воздушного бассейна). Анализ населения (численность, половозрастной состав, типы семей, данные по дневному населению).	Демографическая гипотеза (численность и структура населения, проживающего в районе реконструкции, характеристики дневного населения). Развитие сферы обслуживания (расчет емкости с учетом дневного населения). Развитие административных, научных, производственных функций района. Расчет потребностей в жилище с учетом специфики состава населения района. Разработка программы охраны памятников истории и архитектуры. Разработка экологической программы совершенствования городской среды. Разработка программы реализации проекта	Определение границ ре­конструируемого района. Функциональное зонирование территории. Формирование системы транспортных и пешеходных связей района с другими частями города. Предложения по реконструкции и новому функциональному использованию зданий, вертикальному зонированию. Формирование системы озеленения и благоустройства. Определение зон охраны памятников и регламентация строительства в этих зонах (этажность, материал, характер архитектуры зданий). Формирование системы административно-общественных комплексов с учетом их общегородской доступности. Разработка градостроительных мероприятий по совершенствованию санитарно-гигиенических условий (санация застройки, озеленение и др.).Разработка композиционной структуры района с учетом использования архитектурно-градостроительного наследия.