6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости

При формализации основных качественных и количественных этапов определения ценности местоположения объекта недвижимости, важную роль играет использование экспертных оценок и иных специальных методов для применения модели параметризации характеристик объекта оценки.

Как уже говорилось ранее аддитивные модели имеют существенные преимущества по сравнению с мультипликативными моделями, в рам­ках которых стоимость объекта оценки представляется в виде нескольких слагаемых, близких по порядку величины. Каждое из них связано с опре­деленным параметром, характеризующим либо сам объект оценки, либо факторы соседства ближнего и дальнего порядка, либо урбанизированную городскую среду в целом. Такое «параметризованное» представление удобно и для проведения экспертного анализа и для построения алгоритмов оценки любого уровня сложности. Чаще всего, в качестве самых важных параметров, влияющих на ценность местоположения объекта недви­жимости, выделяют такие, как транспортное обеспечение с выделением различных видов транспорта, экологические характеристики различного типа, градостроительные особенности объекта, различные факторы соседства и т. п. Рассмотрим пример алгоритмизации расчетов по выделению экологической и иных составляющих, которые влияют на ценность местоположения (ценность земельных участков) с использованием экспертных оценок.

Очевидно, что если можно было бы в рамках системы оценки объектов урбанизированных земельных отношений рассчитать с высокой сте­пенью надежности экологическую составляющую их стоимости, а затем сравнить общую стоимость экологического ущерба, наносимого городу определенным предприятием, выраженную например, в рублях, со стои­мостью самого предприятия, которое наносит этот экологический ущерб, и этот ущерб оказался бы больше стоимости самого предприятия, то стала бы очевидной необходимость подготовки организационных мер по практическому решению этой социально-экономической и экологической проблемы, вплоть до перевода или даже закрытия данного предприятия.

Однако система экологических исследований и многофакторных оценок пока на предусматривает экономического обоснования вариантов возможных управленческих решений давно назревших и очевидных для всех горожан проблем. Экспертами по экологической ситуации, которые измеряют и указывают в ряде публикаций конкретные технические харак­теристики экологического воздействия вредных экологических предприятий в т, кг, % вредных веществ, конкретный экономический анализ, как правило, не проводится. А абсолютная калибровка экологических данных в денежных единицах является сложнейшей и пока еще не решенной задачей.

Пример 6.3. Экспертами сравниваются характеристики двух земельных участков, выясняется, что рыночная стоимость первого земельного (С₁) участка равна 600 тыс. долл./га, а второго (С₂) — 500 тыс. долл./га. Транспортное обеспечение, градостроительные характеристики, типы зданий на них примерно одинаковы. Оба участка расположены вблизи предприятия — источника выброса в атмосферу вредных газов. И для обоих участков этот экологический фактор является определяющим (на 80 — 90%). Но второй участок расположен в непосредственной близости от предприятия, где содержание вредных газов в атмосфере составляет 3 — 5 ПДК, а первый — на расстоянии более 500 м от него, где уровень загрязнения атмосферы составляет 1,5 — 2 ПДК. Опираясь на эти данные, экспертные оценки специалистов-экологов для двух данных участков дают соотношение экологических составляющих (С₁ и С₂) их стоимости К_э в 1,5 — 2,5 раза (среднее значение К_э = 2). Тогда мы можем получить следующую систему уравнений:

(6.10)

Или для конкретного численного примера:

Обращаем внимание, что в данном случае локальная экологическая ситуация понижает рыночную стоимость земельных участков, поэтому и имеет отрицательный знак. Причем, чем ближе земельный участок к источнику загрязнения и чем хуже экологическая ситуация, тем больше экономический ущерб для всех, кто находится на этом земельном участке, тем ниже его рыночная стоимость и тем меньше ценность местоположения объекта недвижимости.

Решение этой системы дает: С_э1 = --100; С_э2 = --200.

И наоборот, если речь идет о соседстве не с вредным предприятием, а с сосновым бором, лесопарком, то экологическая составляющая стоимости будет положительной, а ее зависимость о расстояния до объекта, создающего благоприятное экологическое влияние, обратная.

Чтобы понять, с какой точностью можно определить значения эколо­гических, а затем и иных компонент стоимости городских земель на основе экспертных оценок, запишем общую систему уравнений для группы из п участков:

(6.11)

Причем,

Где — коэффициенты, характеризующие состояние экологии соответствующих участков относительно участков с номером 1, полученные в результате опроса экспертов, и соответствующее соотношение экологических составляющих их стоимости.

Объединив указанные выше равенства, получим следующую систему уравнений:

(6.12)

В ней значения коэффициентов &_м можно интерпретировать как измеренные значения аргумента, а значения С_i — как измеренные значения функции. При этом С_эi. и С_о можно рассматривать как определяемые параметры линейной регрессии. Задачу можно решать методом наименьших квадратов, но поскольку в данном случае случайная ошибка содержится не только в измеренных значениях функции, но и аргумента, данную задачу целесообразно решать методом конфлюентного анализа. В этом случае оценки С_э] и С_о определяются из условий минимума функционала

Здесь D_c,Dki— соответственно дисперсии значений стоимостей участков, по которым заключены сделки и коэффициентов ki-1. Оценки значений указанных дисперсий могут быть вычислены статистическими методами. Дисперсии В составляющих Сэ1 и Со , вычисляются по формуле:

(6.14)

таким образом интервальные оценки параметров Сэ1 и Со имеют вид:

(6.15)

Таким образом, алгоритм расчетов в рамках двухкомпонентной модели представления рыночной стоимости земельных участков и выделение различных ее компонентов на основе экспертных оценок можно представить следующим образом.

1. Определяются основные ценообразующие факторы всех объектов оценки для рассматриваемых фрагментов городских территорий.

2. Фиксируются значения характеристик первого из рассматриваемых объектов. Проводятся сопоставления первого из ценообразующих факторов (например, плотности застройки) со всеми остальными объектами. При этом, если значение фактора находится в заранее выбранном диапазоне (например от 8 тыс. до 15 тыс. кв. м на 1 га), то такие объекты фиксируются для следующего этапа сопоставления и формирования группы объектов. Если характеристика сравниваемого объекта выходит за рамки рассматриваемого интервала, то такой объект из дальнейшего рассмотрения исключается.

3. Оставшаяся совокупность объектов вновь анализируется по второму ценообразующему фактору (например, транспортному обеспечению) с теми же предварительно зафиксированными объектами.

4. Аналогичные процедуры сопоставления характеристик объектов проводятся по всем остальным ценообразующим факторам.

5. После получения первой отобранной группы объектов фиксируются их характеристики и повторяется вся описанная процедура для второй группы объектов.

6. Полученные совокупности отобранных объектов группируются по первому из оцениваемых факторов (плотности застройки) в более узком диапазоне и повторяют всю описанную процедуру отбора.

7. Для отобранной совокупности объектов, у которых все ценообразующие факторы, за исключением экологических, примерно равны, производятся попарные сопоставления экологических факторов на основе литературных данных и экспертных оценок,

8. Фиксируются значения экспертной оценки экологического фактора одного объекта и сопоставляются с ним значения экологических факторов всех остальных объектов по трем основным диапазонам их возможных значений («примерно равно», т.е. на уровне 80—90%, «больше» или «меньше», т. е. различие в 2—3 раза, «много больше» или «много меньше» т.е. различие в 5—10 раз и более).

9. Для отобранных объектов определяются значения рыночной стоимости их земель, Если рыночных сделок не было, то производится их оценка либо определяются соответствующие значения стоимости из опубликованных данных.

10. Составляются системы двухкомпонентных уравнений для отобранных пар объектов, причем первое уравнение описывает их рыночную стоимость, а второе — соотношение их экологических составляющих, определение по экспертным оценкам их основных ценообразующих экологических факторов.

11. Анализируются полученные характеристики экологической составляющей рыночной стоимости городских земельных участков и погрешности их определения. При необходимости возвращаются на один из предшествующих этапов данного алгоритма.

12. Аналогичные расчеты проводятся для другой комбинации компонент, чтобы определить транспортную и иные составляющие рыночной стоимости городских земельных участков.

13. Для контроля точности и достоверности полученных результатов проводится контрольное суммирование вычисленных компонент и сравнение с рыночной стоимостью каждого объекта. Это позволяет контролировать накопление погрешностей в процессе вычислений и добиваться получения несмещенных или, по крайней мере, слабосмещенных оценок.

14. Проводятся многократное покомпонентное сопоставление для различных видов стоимости земельных участков и иных объектов оценки недвижимости.

Таким образом, результаты проведенных по данной схеме исследований позволяют не только рассчитать вклад экологической составляющей в рыночную стоимость городских земельных участков и соответственно влиять на ценность местоположения объектов недвижимости, но и связать величину экологического ущерба, наносимого городу и его жителям с макроэкономикой города и микроэкономикой отдельных предприятий. Здесь необходимо отметить, что эта расчетная величина характеризует в большей степени не столько конкретные, сегодняшние экономические потери граждан или хозяйствующих субъектов, сколько потенциальные экономические потери.