7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов

Риск - возможность наступления событий с непредсказуемыми, отли­чающимися от расчетных последствиями в результате некоторых решений или действий в условиях неопределенности. Это также возможность по­лучения в результате хозяйственной и финансовой деятельности отрица­тельных результатов (убытков), возникающих как следствие отклонений реальной хозяйственной (финансовой) ситуации от намеченной (прогно­зируемой) системы поведения.

Теория инвестиционного анализа предусматривает использование оп­ределенной системы аналитических методов и показателей, которые в со­вокупности позволяют прийти к достаточно надежному и объективному выводу.

Реализация проекта может быть представлена, как два взаимосвязан­ных процесса:

• инвестиции в создание объекта недвижимости, т.е. накопление капи­тала;

• получение дохода от вложенных средств.

Важным фактором, влияющим на оценку эффективности проекта, яв­ляется фактор риска.

На всех этапах реализации проекта в связи со сложностью строитель­ной системы, наличием элементов случайности и неопределенности воз­никают не только проблемы анализа риска принимаемых решений, но и выработки системы мер, уменьшающих риск - управление риском.

Рассмотрим основные понятия анализа и управления риском. Неопределенность - это неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе о связанных с ними затратах и результатах.

Риск - это неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий. Фор­мализуя понятие риска, можно выделить 3 его составляющих (А, Р, U):

- рисковое событие (А) - это случайное событие, связанное с любым проектным решением, нарушающее нормальное выполнение проекта и вызывающее увеличение сроков выполнения работ, увеличение их стои­мости, снижение качества и другие неблагоприятные последствия;

• вероятность наступления рискового события (Р) - отражает часто­ту наступления рискового события или степень нашей уверенности в его наступлении. Вероятность риска - количественная его характеристика;

• ущерб от наступления рискового события (U) определяется специ­альной функцией потерь, которая характеризует потери (прежде всего финансовые) при наступлении рисковой ситуации и также является коли­чественной характеристикой риска. Используется для нахождения "сред­него ущерба" (V), который определяется, как математическое ожидание ущерба в заданный период (W):

или в простейшем случае, как (7.12)

Анализ риска - методы выявления факторов риска и оценки их значи­мости.

Управление риском - совокупность методов анализа и нейтрализации факторов риска, объединенных в систему планирования, мониторинга и корректирующих воздействий.

1-й этап анализа - идентификация источников и видов риска и их опи­сание. Основные факторы и виды риска в проектах:

внешние - форс-мажорные (природа); политические и социальные (об­щество); экономические (экономика) и фискально-монетарные (государс­тво);

внутренние - технологические, технические, организационные, проек­тные, финансовые и коммерческие.

2-й этап анализа риска - количественная оценка факторов риска. Ос­новные методы следующие: метод аналогий; экспертные методы; статис­тические методы; методы имитационного моделирования.

Основные виды рисков, возникающие на протяжении жизненного цик­ла проекта приведены в приложении 7.3.

Наиболее широкое распространение получили методы, основанные на экспертных оценках, а также статистические методы. Имитационное моделирование и создание на его основе специальных пакетов по обра­ботке статистической информации производится с использованием ком­пьютерной техники и технологий.

Принципиальную схему анализа рисков можно представить следую­щим образом (рис. 7.4):

Первичная идентификация факторов риска и нахождение их числовых характеристик

Включение источников риска в сеть проекта
Моделирование методом статистических испытаний
Интерпретация результатов

Рис. 7.4. Общая схема анализа рисков

Методы управления риском:

1. Планирование мер реагирования на рисковые события: деверсификация с целью снижения степени риска работ, бюджета, графиков, спецификаций, качества и т.п.;

распределение рисков между участниками проекта; создание резервов материальных и технических средств.

2. Страхование риска (прямого ущерба собственности, косвенных потерь, персональное страхование и т.п.).

3. Мониторинг противорисковых мер (создание системы оператив­ного анализа риска и мер, применяемых для его снижения).

Существует целый ряд методик управления риском. Общим у них яв­ляется то, что они действуют на основе выше приведенной схемы (рис. 7.4) и могут быть в обобщенном виде представлены следующей схемой (рис. 7.5).

Рис. 7.5. Схема управления риском

Главный инструмент управления рисками - вкладывать средства в проект только в том случае, если ожидаемая доходность (прибыль) выше, чем стоимость вложенного капитала плюс надбавка за риск (рисковая пре­мия).

Строительная индустрия, результатом деятельности которой является создание объектов недвижимости, является зоной повышенного риска. Как правило, реализация строительных проектов приводит к перерасходу средств и времени, а результаты могут быть неудовлетворительными по качеству. Поэтому участники проекта (заказчик, подрядчик, субподрядчи­ки, поставщики, менеджеры по направлениям) вступают в сложные отно­шения друг с другом, проводя каждый политику по снижению собствен­ного риска.

На следующей схеме описаны основные методы управления риском на всех этапах инвестиционно-строительного проекта.

В зарубежной и теперь уже и в отечественной практике при анализе учета неопределенностей и факторов риска достаточно распространена методология «робастного анализа», которая применялась ранее только при создании АСУ в строительстве, а затем в виде «робастной техноло­гии» в задачах управления проектами.

"Робастная технология" - это совокупность методологических, ма­тематических и программных средств, предназначенных для поддержки проектных решений на всех фазах управления проектом в условиях не­определенности, а робастные (устойчивые) методы их анализа позволяют давать надежные решения в ситуациях неполной информации о характере управленческих процессов.

На стадии анализа риска робастные методы позволяют получать ус­тойчивые оценки параметров экономико-статистических моделей. В от­личие от стандартных методов оценки, которые требуют точного знания вероятностных распределений, робастные методы реализуют минимакс­ный подход минимизации дисперсии оценки (S) на широком классе (F) возможных распределений:

(7.13)

Это означает, что робастная оценка - это оценка наименьшей вариации при нечетком знании рассматриваемой модели, т. е. в этом смысле она "надежнее", чем обычная статистическая оценка.

На стадии управления риском робастные методы позволяют формиро­вать стратегию уменьшения риска (например, в смысле уменьшения воз­можного ущерба от поступления рисковой ситуации).

Процесс анализа и управления риском, основанный на робастных ме­тодах экспертного анализа, состоит из следующих этапов:

• идентификация источников рисков;

• оценка вероятностей рисков;

• определение "опасностей" рисков;

• нахождение статуса рисков и их ранжировка;

• подробное описание основных рисков;

• создание перечня противорисковых мер;

• анализ противорисковых мер;

• мониторинг противорисковых мер.

Система анализа и управления риском создается на компьютерных но­сителях в среде Ехсеl и использует базу данных по источникам риска и экспертным оценкам. Каждый этап анализа и управления рисками оформ­ляется специальными таблицами в среде Ехсеl.

Такие пакеты программ, как Project - Ехрегt, ТЭО-Инвест позволяют производить анализ рисков и расчет технико-экономических показателей проекта по методике ЦМГОО. Более подробно анализ, оценка и управле­ние рисками представлена в учебнике для вузов «Управление рисками в недвижимости», Изд-во Реалпроект, 2005г.