8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости

Для большинства участников системы управления объектами нежилой недвижимости, в том числе управляющих и девелоперских компаний, ис­пользующих современные инновационные управленческие технологии, проблема повышения эффективности автоматизации этих процессов становится весьма актуальной.

Необходимо отметить системный характер инновационного процесса, его целевую направленность как и многих других процессов, происхо­дящих в социально-экономических системах, а также учитывать его взаимодействие с другими процессами, протекающими в указанных выше системах.

Под инновационными процессами понимают процесс создания, освоения, распространения и прекращения использования нововведения. Эти особенности позволяют рассматривать инновационные процессы, как своего рода инструмент обновлений, который связан с введением изменений в следующих сферах: организационно-управленческой, производственной, финансово-экономической, инвестиционной и рыночной. Нововведения в этом процессе выступают средством внесения измене­ний, при этом процесс изменений становится существенным и приводит к определенному полезному эффекту.

Таким образом, инновационный процесс в управлении и развитии нежилой недвижимости определяется, как целенаправленный процесс орга­низационно-управленческих, производственных, экономических, финансовых и социальных изменений, направленных на получение полезного эффекта, источником которого служит реализация нововведений.

Нововведения в данном случае рассматриваются как идеи, материальные объекты или деятельность, которые являются новыми для данной социально-экономической системы. При этом его «новизну» рекомендуется измерять уровнем полезного эффекта, ожидаемого от его реализации. В соответствии с приведенным выше определением и на основе анализа структуры инновационных процессов в управлении и развитии недвижимости определяются основные побудительные мотивы появления нововведений: изменения в спросе на отдельных сегментах рынка на нежилую недвижимость, включая недвижимость муниципальных образований; потребность и готовность муниципальных образований к нововведениям и возможности, создаваемые развитием науки, включая управление недвижимостью.

Инновационные процессы в современных условиях являются сложными и состоят из трех частей: собственно самого нововведения, условий организационной среды его внедрения и условий внешней среды. Результатом их взаимодействия является процесс внедрения и распространения нововведений в системе управления.

Компонентами управления инновационными процессами в рыночных условиях являются:

• участие в создании нововведений, предусматривающее решение задачи учета реальных условий взаимодействия участников различных сегментов рынка недвижимости и возможностей муниципальных образований при их разработке;

• управление внутренней средой внедряющих органов управления или хозяйствующих субъектов;

• управление характеристиками хозяйствующих субъектов, включая выбор его формы, структуры, внутренних взаимосвязей и реализация инновационного потенциала субъекта хозяйствования, предусматривающая решение задачи эффективного использования технических и финансовых средств, профессиональных качеств персонала в процессе реализации нововведений;

• учет требований внешней среды, предусматривающий решение задачи эффективного использования информационного, организационно-правового обеспечения, финансовой, налоговой, амортизационной политики, существующих патентно-лицензионных, антимонопольных и других законодательных норм, устанавливаемых государством;

• управление процессом внедрения и распространения нововведений.

Принятие инновационных решений требует соответствующих методов их экономического обоснования, включающих оценку и выбор эффективных вариантов нововведений.

Существующие методики оценки нововведений в процессе принятия инновационных решений в основном ориентированы на количественную характеристику эффективности затрат на нововведения. Для этих целей рекомендуется использовать следующие показатели: чистый дисконтированный доход; внутренняя норма доходности; срок окупаемости; индекс доходности. Объективность принятия решения основывается как на количественной, так и на качественной их оценке.

Качественную оценку нововведения проводят по следующим укрупненным классам. К ним относятся критерии, характеризующие:

• соответствие нововведения целям, ресурсам, стратегии хозяйствующих субъектов;

• возможность, допустимость и последствия изменений в областях хозяйственной деятельности хозяйствующих субъектов: производственной, научно-технической, финансовой и рыночной;

• влияние нововведения на окружающую среду.

Целью проведения качественной оценки нововведения является определение степени готовности управляющих организаций к восприятию инноваций.

Существенная неопределенность исходных параметров нововведений и продолжительные сроки инновационных процессов, в ходе которых существенно может измениться конъюнктура на рынке недвижимости, обусловливают вероятностный характер эффективности нововведении. Поэтому выбор наилучшего варианта нововведений при принятия инновационных решений должен осуществляться с учетом риска.

Анализ существующих подходов к выбору наилучшего варианта хозяйственного решения с учетом риска свидетельствует, что их условно можно разделить на две группы:

• подходы, в которых выбор осуществляется по одному критерию, в качестве которого принят минимум риска;

• подходы, в которых принятие решения осуществляется на сочетании двух критериев - степени риска и ожидаемого результата, но без учета субъективного характера восприятия и выбора риска.

Сравнение указанных подходов показывает, что можно принять решения, содержащее меньше риска или вообще без него, но при этом хозяйствующий субъект не получит необходимой прибыли, что в условиях рыночной экономики значительно снижает его конкурентоспособность.

Что касается субъективного характера в выборе степени риска, то хозяйствующие субъекты с долей государственной или муниципальной собственности с долей муниципальной собственности имеют меньшую степень свободы. Поэтому механизм выбора нововведения в условиях риска должен учитывать указанную степень свободы восприятия и выбора риска. Это обусловливает необходимость более широкого использования в исследуемой сфере частных управляющих организаций. Решение проблемы риска при принятии инновационных решений предлагается осуществлять в следующей последовательности: идентификация риска, измерение степени риска и его сравнительная оценка в альтернативных вариантах нововведений и на заключительной стадии - выбор варианта нововведения с наилучшим сочетанием ожидаемого результата и степени риска.

В последние годы, как для отечественных, так и для зарубежных компаний наряду с техническими вопросами не менее актуальными стали экономические и организационные проблемы применения информационных технологий. Интерес к этим проблемам, в частности, вызван тем, что дорогостоящее компьютерное и телекоммуникационное оборудование, специальное программное обеспечение далеко не всегда вносят ожидаемый вклад в повышение эффективности деятельности организаций, участвующих в реализации различных проектов. Вместо доходов и повышения конкурентоспособности неудачные проекты информационно-техническо­го развития приносят убытки.

Так, по оценкам аналитиков до 50% затрат на информационные системы не являются необходимыми. Зачастую специалисты по информационным технологиям запрашивают финансовые средства, исходя из своих собственных задач развития автоматизированных комплексов, лишь отдаленно связанных с достижением общих целей организации. Выделяя их, руководство не всегда задается вопросом о влиянии этих инвестиций на повышение общей эффективности деятельности хо­зяйствующих субъектов.

Для более полной оценки эффективности использования информационных технологий необходима привязка экономических показателей функционирования подразделений информационных технологий: отделов автоматизации, информационно-технологических отделов (далее по тексту ИТ-подразделений) к бизнес-процессам, поскольку основные подразделения требуют более четкой работы информационно-технологических механизмов (ИТ-механизмов), обслуживания их с надлежащим качеством и при оптимальных затратах.

Инновационным подходом в концепции управления качеством информационных услуг может стать использование систем INSM (Information Technology Serves Management), включая типовую модель управления качеством. Основная идея внедрения INSM состоит в том, чтобы ИТ-подразделения перестали быть вспомогательными подразделениями для других подразделений - ответственными только за работу отдельных серверов, сетей и приложений. Они могут стать полноправными участника ми бизнес-системы, выступая в роли поставщиков определенных услуг для основных подразделений. Отношения между ними формализуются как отношения «поставщик услуг - потребитель услуг».

Для улучшения контроля за эффективностью использования информационных технологий необходим анализ экономических показателей работы подразделений информационных технологий, связанных с экономичес­кими показателями работы других подразделений компании, участвующих в проекте развития недвижимости, а также анализ того влияния, которое оказывают информационные технологии на конечные результаты.

Классический метод анализа расходов, связанных с применением информационных технологий, предполагает расчет их интегральной величины. В общем случае эта величина разделяется на следующие составляющие:

1. Затраты ИТ-подразделений: расходы на приобретение автоматизированных комплексов, оборудования и программного обеспечения; оплату аренды оборудования и программного обеспечения; приобретение расходных материалов; оплату труда и обучения персонала; оплату использования телекоммуникаций, внешней разработки и обслуживания (сопровождения) или поддержки; прочие расходы, включая налог на имущество.

2. Затраты прочих подразделений компании: расходы на обучение пользователей; затраты на вынужденное выполнение функций ИТ-подразделений (сопровождение компьютерных систем, разработка, кодирование и т.д.).

Чтобы дать точную оценку эффективности использования информационных технологий, необходима привязка экономических показателей деятельности ИТ-подразделений к бизнес-процессам. Для этого используется понятие «ИТ-сервиса», т.е. услуги, предоставляемой ИТ-подразде-лением другим подразделениям, имеющей целью поддержку функций управляющей компании (организации) в целом.

ИТ-подразделения и другие структуры компании заключают соглашения об уровне сервиса, в которых отражаются условия предоставления того или иного вида услуг, включая особенности финансовых взаимоотношений (отсутствие оплаты услуг, условная или реальная оплата услуг ИТ-подразделений, распределение рисков).

Перевод отношений между подразделениями в формализованные рамки, основанные на соглашениях об уровне сервиса, позволяет, в частности:

• установить деловые отношения между всеми подразделениями, основанные на четком понимании того, что и на каких условиях предоставляет ИТ-подразделение;

• установить более точный баланс между потребностями пользователей и возможностями ИТ-подразделения, а также более четко распределять ИТ-ресурсы;

• выявить возможности для улучшения выполнения бизнес-функций за счет применения информационных технологий.

При этом возникает проблема управления рисками при взаимодействии ИТ-подразделений с другими структурами управляющей компании.