8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью

Методические подходы к оценке эффективности систем управления недвижимостью предусматривают использование различных показателей, основанных, главным образом, на использовании данных бухгалтер­ского и финансового учета, а также некоторых других показателей.

Рыночная экономика характеризуется динамичностью ситуации как в хозяйственной деятельности, так и во внешней среде. В этих условиях наибольшее значение в управлении недвижимостью приобретает оперативный ситуационный анализ, проведение которого зависит от своевременно получаемой информации, которая крайне неоднородна. Схема взаимосвязи отдельных ее видов отличается сложностью, а сама информация - закрытостью. В то же время возрастает поток второстепенной информации, что приводит к избыточности данных в информационных системах. Поэтому возникает необходимость в создании для оперативного управления локальных информационных систем, что, в свою очередь, позволит рассматривать и оценивать эффективность использования и эксплуатации объектов недвижимости и эффективность самой системы оперативного управления ею. В результате можно оценить эффективность воздействия оперативного управления на процессы использования и функционирования объектов нежилой недвижимости в рамках традиционных организационных форм, структур и методов управления Э_трад. В данном случае источником эффекта является совершенствование организации учета, мониторинг, организация контроля за полным и своевременным поступлением прямых и косвенных доходов, за надлежащим использованием и эксплуатацией объектов.

В рамках инновационного подхода и с учетом этих предпосылок можно снизить уровень текущих эксплуатационных затрат за счет конкурсного отбора управляющих, эксплуатационных и сервисных организаций, мониторинга инженерных систем и оборудования, изыскания источников единовременных затрат на модернизацию.

Использование для менеджмента объектов нежилой недвижимости бизнес-процессного подхода позволяет сформулировать по-новому задачи определения эффективности системы управления. Исходя из этих задач, необходимо выбрать соответствующие методы и оценки эффективности этой системы (Э_инов ).

Тогда эффективность определяется в следующей последовательности: определяются частные показатели – Э_трад и Э_инов, интегральный показатель, далее строится модель зависимости интегрального показателя от частных.

В рамках традиционного подхода Э_трад в зависимости от частных показателей определяется:

Э_трад=f (к₁,к₂,….,к₆), (8-1.)

где к_] - показатель роста ценности объекта нежилой недвижимости;

к₂ - показатель своевременности поступления основных доходов;

к₃ - показатель полноты поступлений дополнительных доходов (реклама, платные автостоянки и т.п.);

к₄ - показатель заполняемости помещений;

к₅ - показатель доходности в соответствии с направлением использования объекта;

к₆ - показатель сохранения направления использования. В качестве расчетного периода принимается год (квартал).

Указанные показатели могут быть представлены в относительном виде, изменяющемся от 0 до 1. При этом значение частного показателя, близкое к нулю означает самую низкую его величину, а к единице - са­мую высокую.

В рамках инновационного подхода

Э_иннов=f (к₇……,к₁₂), (8.2.)

где к₇ - показатель адаптивности системы к инновациям;

к₈ - показатель результативности использования методов реинжиниринга (ВРК) в организации, управляющей нежилой недвижимостью;

к₉ - показатель оперативности выполнения ИТ-подразделениями работ;

к₁₀ - показатель охвата компьютеризацией рабочих мест;

к₁₁ - показатель соответствия уровня квалификации управленческих работников;

к₁₂ - показатель текучести управленческих кадров;

к₇=И_р/И_пр,

где И_р - количество инноваций, реализованных в расчетном периоде, единиц; И_пр - количество инноваций, предложенных к внедрению в расчетном периоде, единиц.

к=1-ЗУ/ Д_bpr, (8.4.)

где Д_bpr - приращение дохода от недвижимости при внедрении ВРR, руб.

Д_общ - общий доход от использования недвижимости, руб;

ЗО - затраты от операционной деятельности, руб.;

ЗУ - затраты на управление, включая затраты на внедрение ВРR, руб.

Д_bpr = Д_о6щ-ЗО-ЗУ (8.5.)

^К₉= М_с/М_общ (8.6.)

где М_с - количество документов своевременно подготовленных ИТ-подразделениями в течение расчетного периода, единиц; М_общ - общее количество документов, подготавливаемых ИТ-подразделениями в тече­ние расчетного периода, единиц.

к₁₀ =Р_к/Ч_ср , (8.7.)

где Р_к - количество рабочих мест, оснащенных компьютерами; Ч_ср - среднесписочная численность работников, чел.

к₁₁=Ч_фак/Ч_треб (8.8.)

где Ч_фак и Ч_треб - фактическая и требуемая численность управленческого персонала, образовательный уровень которого соответствует квалификационным требованиям, чел.

к₁₂ =Ч_у/Ч_ср (8.9.)

где Ч_у— среднесписочная численность работников, чел.;

Ч_ср - численность уволившихся работников за расчетный период, чел.

Значения всех вышеуказанных показателей рассчитываются или определяются традиционным экспертным путем и заносятся в таблицу ис­ходных данных. Показатели, полученные расчетным и экспертным путем представляются в относительном виде. Перед экспертами также ставится задача определения коэффициентов весомости частных показателей для расчета обобщающих показателей. Расчет обобщающих показателей Э_трад .и Э_иннов производится по формуле:

или Э_трад= (к₁*а₁)+(к₂*а₂)+(к₃*а₃)+(к₄*а₄)+(к₅*а₅)+(к₆*а₆)

где Э_трад - показатель, характеризующий результат совершенствования традиционных методов управления объектами нежилой недвижимости; а_i - коэффициенты весомости i-го частного показателя

Где Э_иннов – показатель, характеризующий результат реализации инновационных мер в сфере управления объектами нежилой недвижимости;

а_i - коэффициенты весомости i-го частного показателя.

Формула расчета интегрального показателя эффективности выглядит следующим образом:

где А₁ и А₂ - коэффициенты весомости обобщающих показателей.

При этом необходимо учитывать, что Э_трад может быть обеспечен за счет принятия эпизодических мер превентивного характера: подготовка программ, распоряжений; организация совершенствования учета, контроля, оценки и т.п. Однако, как показывает практика, закрепить на длительный период эффект от указанных мероприятий не всегда удается, так как все эти меры обычно реализуются в условиях традиционных структур и методов управления.

Внедрение ВРR может привести к коренным изменениям и обеспе­чить рост ценности недвижимости и всех указанных выше показателей (в т.ч. своевременности оплаты аренды, повышения заполняемости предназначенных для аренды помещений, обеспечения соответствия ставок арендной платы профилю деятельности арендатора и др.).

Применение ВРR сопряжено с целым рядом дополнительных затрат, связанных :

• повышением квалификации и стимулированием работников аппарата управления;

• достижением сбалансированности процессов управления и обеспечения финансовыми и информационными ресурсами;

• мониторингом сегментов рынка объектов нежилой недвижимости;

• проведением анализа, выбора, внедрения и реинжиниринга бизнес-процессов;

• созданием и развитием бизнес-систем;

• - приобретением программных пакетов по ГОР и обучением сотрудни­ков аппарата управления работе с программными продуктами.