8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости

Вопросы эффективности использования и развития нежилой недвижимости являются в большинстве своем стратегическими. Стратегические решения по использованию и развитию объекта зависят от целого ряда факторов: состояния рынка недвижимости, срока жизни, «возраста» строения, способов его использования и обновления (модернизация, перепланировка, капитальный ремонт, реконструкция) и др.

В табл. 8.1 показаны взаимосвязи стратегии использования и развития объектов нежилого фонда с единовременными (инвестиционными и экс­плуатационными) затратами, доходностью и ценностью недвижимости.

Изменение эксплуатационных затрат в сторону увеличения может происходить в результате модернизации, капитального ремонта, реконструкции, в результате которых повышается техническая оснащенность инженерными системами, электроникой («умный дом») и другим оборудованием, способствующем росту классности и соответственно доходов.

Снижение затрат может быть обеспечено за счет внедрения ресурсосберегающих технологий, включая использование автоматики и др.

Устойчивость функционирования объектов недвижимости обусловливается потребностями рынка, под влиянием которых необходимо обновлять способы ее использования. В свою очередь изменение способа использования или назначения отдельных объектов может потребовать перепланировки помещений, их модернизации, замены инженерных систем, офисного оборудования, автоматики.

Степень и частота обновления разных конструкций и оборудования зависит от требований пользователя (арендатора) недвижимости и срока жизни строений (с учетом оставшегося периода времени до предстоящего капитального ремонта), а также смены арендатора помещений. В зависимости от степени износа может возникнуть необходимость усиления ограждающих и несущих конструкций, замены инженерного оборудования и систем и т.п. (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.).

Таблица 8.1.

Взаимосвязи стратегии использования и развития объектов нежилого фонда с единовременными инвестиционными) и эксплуатационными затратами, доходностью и ценностью недвижимости

Стратегическое решение по использова­нию и развитию объекта недвижимости	Единовремен­ные затраты	Критерии эффективности в среднесрочной перспективе	Критерии эффективности в долгосрочной перспективе	Ограничения
1	2	3	4	5
Привлечение на конкурсной основе (аук­циона) стра­тегического пользователя (арендатора)	где Тр - текущий ремонт; М- за­мена мебели и оргтехники	Рост доходности Возможно изменение эксплуатацион­ных затрат и рост ценности нежилой не­движимости	Рост доходности в зависимости от стадии раз­вития рынка недвижимости	Юридические и социальные факторы

Продолжение табл. 8.1

1	2	3	4	5
Перепрофили­рование или модернизация	Зед=f (П,О,М), где П-частичная перепланировка; О-замена оборудования и автоматики	Рост доходности Возможно изменение эксплуатационных затрат и рост ценности нежилой недвижимости	Рост доходности и ценности в зависимости от стадии развития рынка недвижимости. Возможно изменение эксплуатационных затрат	Юридические и социальные факторы Еди­новременные затраты
Капитальный ремонт	Зед=f (К,О,М), где К-капитальный ремонт		Значительный рост ценности и доходности, возможно изменение эксплу­атационных затрат	Значительные единовременные затраты
Реконструкция	Зед=f (РАМ), где Р- реконструкция	Значительный рост ценности и доходности, возможно изме­нение эксплуатационных затрат	Значительный рост ценности и доходности, возможно изме­нение эксплуатационных затрат	Весьма значительные еди­новременные затраты

Эффективность управления использованием нежилой недвижимости характеризуется в основном доходом, эксплуатационными затратами, выгодностью использования, а также ценностью нежилой недвижимости. Ценность нежилой недвижимости, в свою очередь, обусловливается выгодностью использования и степенью эксплуатационного износа как самого строения (конструктивных элементов, интерьера здания и т.п.), так и многочисленных систем инженерного, технологического и специального оборудования, а также ценностью земельного участка.

Совокупность существующих методов оценки объекта недвижимости (см. табл. 8.2) позволяет с достаточно высокой степенью объективности определить его ценность.

Таблица 8.2.

Анализ существующих методических подходов к оценке эффективности управления нежилой недвижимостью в муниципальных образованиях

Объекты определения эффективности	Используемые показатели	Достоинства	Недостатки
1	2	3	4
I. Определение эффективности управления по кри­териям и показателям эффективности хозяйственной деятельности	Показатели, характеризующие результаты	Растущая эф­фективность хозяйственной деятельности в целом характери­зует эффективное управление организацией.	Высокая эффективность хозяйственной деятельности не всегда является показателем эффективного управления недвижимостью, снижения эксплуатационных затрат, роста ценности и ее отдачи для муниципального бюджета
2. Определение эффективности затрат на управление хозяйственной деятельностью	Показатели отношения результатов управления к затратам на управление	Оценка эффектив­ности затрат на управление харак­теризует важную сторону эффектив­ности управления организацией	Используемые показатели свидетельствуют лишь о том. на сколько затраты на управление адекватны получаемым результатам, тогда как эф­фективность управления - более широкое понятие. Они не позволяют выявить причины изменения показателя эффективности управления
3. Определение эффективности уп­равления на основе системы показателей, характеризующих систему управления в целом	Показатели, характери­зующие как муниципальные органы управления, так и субъекты управления	Устранен один из недостатков пре­дыдущих направлений. Для оценки используются результирующие показатели, в т.ч. отдача в бюджет	Используемые показатели характеризуют не все аспекты управления. Практически не применяются показатели эффективности использования недвижимости и затруднено определение причин в силу непрозрачности системы управления

1	2	3	4
4. Определение эффективности уп­равления посредством качественной и количественной оценки целей	Показатели, характеризу­ющие степень достижения целей системы управления	Достижение системой управления своих целей свидетельствует о ее эффективности	Возникает трудность в количественной оценке степени достижения целей и результатов процесса управления, не решает проблемы определения направлений повышения эффективности системы управления
З.Определение эффективности управленческих решении	Показатели выполнения принимаемых решений, их качества и оперативности	Оценка эффективности управленческих решений является важнейшим моментом при решении проблем оценки качества системы управления	Сложность определения качества выполнения решений. Характеризует скорее качество упраленческого труда, но не эффективность системы управления

Что касается выбора методов оценки эффективности управления объектом недвижимости, то решение этой задачи требует многих итераций и не всегда дает объективные результаты.

Не всегда обоснованные решения о смене пользователей, арендаторов, повторные переделы собственности, агрессивные поглощения и т.п., как показывает отечественный опыт, не должны автоматически приводить к ликвидации таких подсистем как организация охраны объекта, мониторинг и поддержание сохранности строительных конструкций, инженерного и технологического оборудования, которые позволяют обеспечивать надлежащее состояние объекта.

Для недвижимости всех форм собственности (государственной, муниципальной и частной) вне зависимости от условий смены пользователя или арендатора (за исключением случаев предстоящего сноса, длительных и неопределенных сроков консервации) указанные подсистемы охра­ны и мониторинга должны продолжать функционировать в минимально необходимом режиме.

Наличие достаточно большого количества не эффективно используемой, законсервированной, бесхозной нежилой недвижимости может способствовать резкому падению цен на эти объекты и ставок арендной платы.

Исходя из задач системы управления, а также мониторинга объектов нежилой недвижимости, задачи комплексной диагностики использования не движимости целесообразно определять с учетом оценки технического состояния обслуживающих систем, оборудования объекта и самих строений.

Например, нерадивый пользователь, арендатор (иногда совместно с балансодержателем или с его согласия) с целью максимизации прибыли может снизить затраты на эксплуатацию объекта недвижимости, мони­торинг состояния и ремонт строительных конструкций, обслуживающих систем и оборудования до такого уровня, что ценность объекта будет равна (или даже станет ниже) стоимости земельного участка (с учетом затрат на предстоящий снос объекта).

Поэтому необходим комплексный анализ использования недвижимости, имеющихся обременении и технического состояния объекта. В экономических исследованиях систем управления анализ, в котором рассматриваются форма, строение и организация объекта, называют морфологическим. Основные характеристики объекта недвижимости и системы управления им приведены в приложении 8.2.

В результате проведения указанного анализа возможно осуществление идентификации объекта, получение комплекса необходимых данных для оценки стоимости объекта недвижимости, а также его составляющих с учетом технического состояния, использования, внешнего окружения, со­стояния экономической среды, включая циклы на рынке недвижимости и их емкость. В рамках морфологического анализа используются данные о доходности, обременениях, субъекте управления объектом, что является важным для определения направлений его развития. Результаты морфологического анализа используются в целях оценки эффективности системы управления и мониторинга объектов недвижимости.

Исходя из задач управления, выявленных в процессе ряда других экспертиз, система управления объектом нежилой недвижимости должна решать задачи по определению рационального уровня доходности при соответствующих эксплуатационных затратах (с учетом затрат на содержание системы управления и мониторинг объекта нежилой недвижимости), а также затрат на поддержание или увеличение ценности объекта, в том числе за счет его сохранения в надлежащем состоянии и ремонта.

Изолированная диагностика, например, состояния объекта недвижимости без учета того, как этот объект используется, обслуживается и управляется, в каком состоянии находится окружающая среда, может только частично обеспечить исходными данными для оценки текущей его стоимости.

Что касается определения перспектив развития объекта, диагностика должна быть дополнена определением его ценности для потенциальных пользователей, анализом результатов мониторинга, оценкой уровня использования. С учетом этих дополнений разрабатывается стратегия ис­пользования и развития объекта, выбираются направления реструктуризации.

На рис. 8.4 показана взаимосвязь комплекса управленческих задач «мониторинг-диагностика-стратегия развития объектов нежилой недвижимости». В указанной схеме на входе используются результаты мо­ниторинга объектов недвижимости и анализа состояния внешней среды (включая исследование тенденций на рынке недвижимости), затем осуществляется комплексная диагностика состояния и использования этих объектов, разрабатывается стратегия их развития, для реализации которой необходимо внести коррективы в систему управления недвижимостью.

Задачей комплексной диагностики является получение данных об объекте по классификационным, качественным, порядковым и количествен­ным признакам, которые являются информационной основой для приня­тия управленческих решений о выборе одного из следующих вариантов развития объекта: продолжение эксплуатации, модернизация, капитальный ремонт, реконструкция, продажа, снос и утилизация. Что касается " определения перспектив развития объекта, диагностика должна быть до­полнена определением его ценности, анализом результатов мониторинга, оценкой уровня использования.

По результатам комплексной диагностики состояния, использования и мониторинга объекта недвижимости выбираются направления реформирования хозяйствующего субъекта, разрабатываются программа и механизм реализации, проводятся мониторинг и анализ итогов.

При этом необходимо подчеркнуть, что определение цели разработки программы, выбор направления реформирования хозяйствующего субъекта (включая имущественные комплексы и подсистемы управления) должны осуществляться в соответствии с заданием, утверждаемым собственником и согласованным со всеми заинтересованными сторонами (например, с отраслевыми департаментами муниципальных образований). Выбор направлений реформирования хозяйствующего субъекта обуслов­ливается возможностью привлечения инвестиций для ее проведения.

В автономном блоке рассматриваются подсистемы мониторинга состояния объекта недвижимости, которые охватывают техническое состояние самого строения, обслуживающих систем, инженерного и технологического оборудования. Более подробно эти проблемы освещены в главе III настоящего учебника.

Мониторингу технического состояния обслуживающих систем, инженерного, технологического и специального оборудования объектов нежилой недвижимости (стоимость которых может быть примерно равна стоимости самого строения) до настоящего времени не уделялось надлежащего внимания. НТП и постоянно возрастающие потребности пользователей объектов нежилой недвижимости приводят к необходимости повышения уровня их технической оснащенности.

Например, единовременные и эксплуатационные затраты на обслуживающие системы и оборудование для объектов здравоохранения, торговли, общественного питания и особенно офисов класса А из года в год растут, значительно опережая аналогичные расходы (единовременные и эксплуатационные) для чисто строительной части объекта (возведение самого здания).