3.3. Имущественный вычет при покупке жилья

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.01.2010) налоговая база уменьшается:

на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории РФ, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

Следует обратить внимание на то, что с 01.01.2010 имущественный вычет предоставляется не только при приобретении жилья, но и при покупке земельного участка, предназначенного для строительства или находящегося под домом.

С 1 января 2009 г. размер данного имущественного вычета составляет 2 млн. руб. (абз. 13 подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Это положение вступило в силу с 1 января 2009 г., однако распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г.

До 1 января 2009 г. размер имущественного налогового вычета ограничивался 1 млн. руб.

Ситуация 1. Налогоплательщик построил или приобрел жилье в 2008 г. и в 2008 г. воспользовался имущественным вычетом в размере 1 млн. руб. В этом случае он вправе обратиться в налоговый орган с заявлением и попросить пересчитать ему вычет с учетом нового размера. Иными словами, такой налогоплательщик имеет право на повышенный имущественный вычет, т.е. на возврат 260 тыс. руб. (13% от 2 млн. руб.).

Форма заявление о пересчета имущественного вычета не установлена, в связи с чем представляется, что она может быть произвольной.

Ситуация 2. Налогоплательщик построил или приобрел квартиру в 2007 г. и в 2007 г. воспользовался правом на имущественный вычет. Он не имеет права на повышенный размер вычета, поэтому оснований для его пересчета у него нет.

Ситуация 3. Налогоплательщик построил или приобрел квартиру в декабре 2007 г. Свидетельство о праве собственности на квартиру он получил в 2008 г. В 2008 г. ему был предоставлен налоговый вычет. В этом случае у него возникнет право на повышенный налоговый вычет (даже если вычет в 1 млн. руб. он уже использовал).

Данные вычеты применяются в следующем порядке.

Вид покупаемого имущества: жилой дом, квартира, комната, находящиеся на территории РФ, либо доля в них, а также земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства или находящийся под домом.

Перечень объектов, при приобретении которых предоставляется имущественный налоговый вычет, является закрытым.

Способ приобретения имущества: строительство либо приобретение готового жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, земельного участка.

Вычету подлежат затраты:

- на строительство или приобретение;

- на уплату процентов по займам (кредитам).

В расходы могут включаться:

- при новом строительстве либо приобретении жилого дома или доли (долей) в нем:

расходы на разработку проектно-сметной документации;

расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;

расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;

расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;

расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

- при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них:

расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;

расходы на приобретение отделочных материалов;

расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты, доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

Ограничение по применению вычетов:

- по затратам на строительство или приобретение дома, квартиры, комнаты или доли в них либо земельного участка вычет предоставляется в сумме фактических затрат, но не более 2 000 000 руб.

При этом необходимо помнить, что законодательные (представительные) органы субъектов РФ могут уменьшить максимальные размер вычетов по указанным затратам.

- по затратам на уплату процентов вычет предоставляется в следующем порядке (действующем с 01.01.2010):

по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

по кредитам, предоставленным банками, находящимися на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), полученных на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

До 01.01.2010 в перечень займов (кредитов) не входили целевые займы (кредиты), полученные от индивидуальных предпринимателей, а также кредиты, предоставленные в целях рефинансирования (перекредитования) ранее полученных целевых займов (кредитов).

Перенос вычетов на следующий год: если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Одноразовое применение вычетов на покупку жилья: согласно предпоследнему абзацу подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета на покупку жилья не допускается.

Дата предоставления вычета: данный вычет предоставляется налогоплательщику:

Налоговым органом - в момент сдачи налоговой декларации по истечении того календарного года, в течение которого были израсходованы суммы на новое строительство, приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или на погашение процентов;

Налоговым агентом - в течение налогового периода.

При приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

Кем предоставляются вычеты: данные вычеты предоставляются налоговым органом либо налоговым агентом.

Порядок предоставления вычета разъяснил Минфин РФ в письме от 13.02.2007 N 03-04-06-01/35, указав, что "налоговый агент на основании письменного заявления налогоплательщика о предоставлении имущественного налогового вычета и Уведомления, выданного налоговым органом, предоставляет налогоплательщику имущественный налоговый вычет, начиная с доходов, полученных налогоплательщиком с 1 января года, в котором у налогоплательщика возникло право на указанный вычет.

Если по итогам налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, указанной в Уведомлении, налогоплательщик имеет право на получение остатка имущественного налогового вычета за отчетный и последующие налоговые периоды на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган [с 2010 г. подачи заявления в налоговый орган не требуется] либо у налогового агента на основании нового Уведомления за следующий налоговый период, полученного налогоплательщиком в налоговом органе, в порядке и на условиях, предусмотренных Кодексом.

Уведомление о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет выдается налоговым органом по месту жительства налогоплательщика по форме, утвержденной Приказом ФНС РФ от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147@.

ФНС РФ в письме от 30.10.2008 N 3-5-04/657@ разъяснило, что согласно ст. 20 Трудового кодекса РФ и п. 1 ст. 226 НК РФ к работодателям следует относить головные российские организации. Обособленные подразделения таких организаций ни работодателями, ни налоговыми агентами не являются. Поэтому Уведомление о подтверждении права на имущественный налоговый вычет адресуется самой российской организации и может быть использовано в течение соответствующего налогового периода в целях уменьшения налоговой базы сотрудника независимо от конкретного места его занятости (как в головной компании, так и в любом из обособленных подразделений).

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в течение налогового периода только у одного налогового агента (работодателя), которому он предоставляет соответствующее письменное заявление, а также выданное налоговым органом Уведомление о подтверждении права на имущественный вычет. В ситуации, когда налогоплательщик начал получать имущественный вычет по месту работы, а затем сменил ее, он не сможет передать свое уведомление новому работодателю. Воспользоваться положенной льготой в этом случае он сможет путем декларирования доходов по окончании календарного года (Информационное сообщение ФНС РФ от 18.03.2005).

Документы, предоставляемые в налоговый орган:

- письменное заявления налогоплательщика;

- налоговая декларация за год;

- при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем; при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них; при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них - документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем, и документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

- платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Применение вычета при приобретении жилья в общую собственность: при приобретении указанного выше имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в определенном выше порядке, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо по их письменному заявлению (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

Запрет на применение вычета: данный имущественный налоговый вычет не применяется в следующих случаях:

- когда оплата расходов для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц;

- когда оплата расходов производится средствами материнского (семейного) капитала, направляемыми для реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей;

- когда сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со ст. 20 НК РФ;

- когда оплата расходов производится за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов.

Следует иметь в виду, что предоставление имущественного налогового вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на новое строительство или приобретение жилого дома либо квартиры. Данный факт подтверждается установленными законом документами. Поэтому если в последующем жилой дом либо квартира были проданы налогоплательщиком, то это никак не меняет того факта, что ранее им были понесены расходы по их строительству или приобретению. Налоговый кодекс РФ не обуславливает право налогоплательщика на перенос остатка имущественного налогового вычета на последующие налоговые периоды до полного его использования необходимостью наличия этого имущества в собственности налогоплательщика в каждом налоговом период, за который предоставляется имущественный налоговый вычет. Поэтому оставшаяся часть имущественного налогового вычета может быть предоставлена налогоплательщику в последующие налоговые периоды независимо от того, что в эти периоды жилой дом или квартира могут уже не находиться в собственности налогоплательщика. Об этом сказано и в письме ФНС РФ от 09.03.2007 N 04-2-03/17.